土地の相続税、贈与税について

私(35歳)の父(72歳)の所有している300坪の畑を100坪程度分筆して住宅を建てる予定です。
父が元気なので残りの200坪は畑のまま使います。(私は会社員で母、兄弟がおります)
分筆した土地は、住宅完成後に農転、名義を私に変更しようと思うのですが

名義変更した場合
(1)相続税や贈与税等の税金が掛るのでしょうか?
(2)税金がかかるのであれば父の名義のまま住む事も検討しようと思うのですが可能でしょうか？
(3)名義変更して税金がかかる場合に節税になる方法があるのでしょうか？
(4)土地の評価額によって違うと思いますが、税金はいくら位なのでしょうか?

宜しくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： ma-fuji 回答日時： 2013/07/24 19:04

＞分筆した土地は、住宅完成後に農転…

順序が逆です。
農転（農地法５条）の手続きが完了してから、住宅の建築です。
なお、市街化区域なら「届出」、調整区域なら「許可」が必要です。

＞(1)相続税や贈与税等の税金が掛るのでしょうか?
相続税はかかりませんが、贈与税がかかります。
なお、相続時精算課税制度を使えば、相続税評価額で２５００万円までなら贈与税かかりません。
ただし、相続が発生したとき、その価額で相続財産に加算され、相続税の対象遺産に加えられます。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/k …

＞(2)税金がかかるのであれば父の名義のまま住む事も検討しようと思うのですが可能でしょうか？
そのほうがいいでしょう。
相続で貴方の名義にすればいいでしょう。
相続のほうが登録免許税は安い（贈与の場合２％、相続なら０．４％）し、不動産取得税は相続ならかかりません。

＞(3)名義変更して税金がかかる場合に節税になる方法があるのでしょうか？
前に書いたとおりです。
相続時精算課税制度を使えば、贈与税がかからないか安く済みます。

＞(4)土地の評価額によって違うと思いますが、税金はいくら位なのでしょうか?
前のサイトを参照してください。
なお、評価額は現在の評価額ではなく宅地としての評価額になります。

No.1 回答者： MSZ006 回答日時： 2013/07/24 15:52

（１）お父様からご質問者様へ名義を変更すると贈与になりますので、贈与税が発生します。

　　それと、不動産取得税や登録免許税もかかります。

（２）土地はお父様の名義のままでも何ら問題ありません（使用貸借）。この場合は特に税金は発生しません。

（３）名義変更して、税金を安く上げる方法としては「相続時精算課税制度」の適用を受ける方法があります。ただ、贈与税の負担は少なくなるが将来の相続税まで考えると逆に負担が増えてしまう。ということもあり得ますので、この制度の適用については慎重に検討する必要があります。

（４）何ともいえません。おっしゃるとおり土地の評価額によります。
仮に贈与を受ける土地評価額が２０００万円（相続税評価額、固定資産税評価額とも）だとすると、
暦年課税による贈与税は約720万円、相続時精算課税制度適用による贈与税はゼロ。
不動産取得税は約30万円。登録免許税は約40万円
となります。