持ち家を担保に銀行から融資を受ける

以前テレビで見たことがありますが、持ち家を担保にして銀行から融資を受けられる制度がある事を知りました。銀行とその契約を結べば、自分の持ち家を賃貸に利用して、自分は他の土地に新築住宅を建てる事も可能だとか？（正式名がわからないので、何と言えばいいのかわからないのですが）家を新築する時に生命保険に入って、亡くなった時には返済がなくなると言う制度と同じようなものだと思います。
それは何と言う制度でしょうか？
(1)家の名義人は夫、土地の名義人は妻という風に、それぞれの名義が違う場合はどうなるのでしょうか？
(2)名義人の年齢制限はあるのでしょうか？
(3)その他、この制度についてわからない事ばかりなので、素人でも理解できるよう詳しく説明していただけると助かります。
何とぞよろしくお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： simotani 回答日時： 2014/01/24 02:36

リバース=モーゲージですが、行政で初めて手掛けたのは東京都武蔵野市です。

此処の基準では土地下落に備え定期的に地価を調査し地価の7割を上限とした(昭和から制度がある為リーマン=ショックで打ち切りになった世帯もあります)。
利子は基本的に年金支給月(又は毎月)に支払う。元金は土地・建物を売却して支払う。が、日本の法律上不動産を売却しても無担保状態の借金が残る場合「借金を相続」する決まりです(抵当権と借金が相殺で弁済終了にならない)。
一括で融資を受ける通常融資では無く根抵当という変動担保の抵当権を使います。これは上限を設定してその範囲内で融資を受けられる抵当権。ですが地価下落の際には抵当権より地価が下がる可能性も…。当然融資は地価迄が限界です。
と、案外地価頼みな部分もあります。3大都市圏以外だとかなり厳しいかも知れません。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。
建物自体は４５坪の土地に鉄筋４階建てですが、
築４０年位で相当古いので、融資額も大して多くはないと思うのですが、年金収入だけでは管理ばかりか生活も苦しいので、この制度を利用したらどうか、と皆様に聞いてみることにしました。都市部ではないのでよくよく考えた方がよさそうな気がします。有り難うございました。

お礼日時：2014/01/25 20:23

No.4 回答者： 11masa 回答日時： 2014/01/05 20:47

　自分が知るのは、リバースモーゲージですね。

自宅を担保にして、生前に生活費を融資してもらい、死亡後に担保の自宅を銀行に提供するものです。老後の資金確保と、相続トラブル排除の手法として、私も利用しようと考えています。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりまして申し訳ありません。
両親が年金生活で、今の住居の維持費（固定資産税など）が
かかったりして生活に支障をきたしている様なので、どんなものか考えてみようと思っていました。
両親の行方を勝手に決める事はできないので、後悔のないようよく調べて考える必要があると思っています。
有り難うございました。

お礼日時：2014/01/25 20:31

No.3 回答者： nekokokosan 回答日時： 2014/01/04 11:12

１担保にとれれば問題無いです。

　担保融資と言います

　　２制限はありません


　　３。担保があれば誰でもそれを元にしてお金が借りれるサービスですね


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

No.2 回答者： tryouts 回答日時： 2014/01/04 00:45

リバース・モーゲージですね。

（１）夫婦であれば可能な場合が多いです。
しかしながら、評価は土地のみという貸出主体が多くあります。
※対象となる物件の多くが住み慣れたマイホームであり、かつリバースモーゲージを利用する人はその家に住み続けることが前提ですので、家屋の価値は見ないケースが多いため。

（２）これも貸出主体によって異なります。
多くは５５歳から６５歳以上となっています。
また上限を設けている場合もありますが８０歳程度だったはずです。

（３）
・メリット
持ち家にそのまま住むことができる。
年金に+アルファが出来ることで生活にゆとりが出る。
子供に迷惑をかけないで済む

・デメリット
長く生き過ぎると金利が高くなる
（USでは、長生きのリスク込みの金融商品がありますが、日本では異なっています）
相続人全員からの同意が事前に必要
連帯保証人が必要
途中で地価の変動や金利の変動が発生した場合に、評価割れで貸し出しがストップする可能性がある。

と、こんなところでしょうか。

あまり倫理観的に日本では受け入れられにくい商品であり、かつ日本ならではの連帯保証人＆金融機関がリスクを取らない（金利・地価変動）という面があるため、なかなか広まっていません。
※中古住宅の流動性の低さと、家屋の耐久年数の差も原因の一つですね。
このため、民間金融機関だけでなく社会福祉協議会を主体とする形式で地方行政の福祉事業として、多くの自治体で提供しています。
なので、もしお住みの自治体の社協でリバース・モーゲージを取り扱っている場合であれば、一度お話を聞いてみるのもありだと思います。
民間の金融機関と異なり、あくまでも福祉行政として行っているため、強引に薦められる心配もないですし、詳しくお話を聞けるかもしれません。

この回答へのお礼

丁寧なご説明有り難うございました。ひとつわからないのですが、「デメリットとして長く行き過ぎると金利が高くなる」と言うのはどういう事でしょうか？契約者が死亡した時点で担保物権が銀行の物になるので、利息等の負債は生じないと思っていたのですが、契約者の死亡時つまり契約の履行終了時には利息付きで物件を引き渡さないといけないと言う事なのでしょうか？
また「契約年齢に上限があるかも」とありますが、もし、契約者（不動産の所有者）が８０歳を過ぎた高齢の場合、子供が生前贈与または相続してからリバース・モーゲージ制度を利用した方が有利なのでしょうか？或いは銀行や地域によって条件が変わる場合もありうるのでしょうか？
tryouts様の知る限りで構いませんので、ぜひともご返答をお願いいたします。

お礼日時：2014/01/04 13:53

No.1 回答者： marimo44 回答日時： 2014/01/03 22:32

賃貸と言う部分で意味が良く分からないのですが

住宅を購入するには住宅ローンを利用するのが普通です。
住宅ローンは不動産担保ローンですから、購入する物件を担保にして融資を受けます。
不動産担保ローンは新築物件の購入にだけ使えるものではなく、担保物件があれば使途に制限がなく融資を受けることが可能です。つまり独立のための資金にすることも可能ですし、中古物件の購入にももちろん使用できます。
不動産担保ローンは、銀行融資だと団体信用生命保険に加入できることが絶対条件です。
つまり生命保険に加入できなければ融資を受けられないことになります。

(1)共有名義に関して
夫の収入だけでは融資基準に満たない場合、妻の収入と合わせて融資を受けられるメリットがあります。
(2)年齢制限に関して
年齢制限と言うよりは収入でしょう。返済能力があるかどうかになると思います。担保付きローンは担保物件の価値によって融資額が決まります。この辺りは金融機関によって異なりますので、申込をしてみなければわかりません。

銀行から不動産担保ローンで融資を受けて新築物件を購入し、現在の住居を賃貸物件として貸し出すということだと思います。特別な制度と言う訳ではないですよ。

ちなみに持ち家を担保にするのは間違いです。中古物件は価値が低いので十分な融資は受けられません。
この場合は新たに購入する新築物件に担保を設定するのが普通だと思います。