連帯保証人が自ら保証人から降りることが可能か？

賃貸の管理会社の者です。
しばしば滞納をする借主の連帯保証人が連帯保証人を降りる旨の希望を申し出て来ました。
保証人も滞納がある状態で一方的にその責務から逃れられないことくらいは理解しておられ、(1)現在の滞納分を自分が全額支払うこと。(2)契約期間（2年契約・自動更新）終了日をもって降りる。とのご主張。
民法上でも「お互いの合意（この場合は家主の了解）が無いと契約内容は変更出来ませんよ。」とは説明しておりますが、少々気になるのが「契約期間の満了をもって」という主張の部分です。
因みに次の契約終期は平成26年5月27日となります。
定借ではありません。
果たして自動更新の契約の終期をもって「契約が終了した」と見なす事が出来るのでしょうか？
もし見なす事が可能であったとして保証人が自主撤退出来るのでしょうか？
今まではそれは不可能と思っておりましたが、ネットで調べたところ可能と出た判例があるというのが見受けられましたので。

No.3 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2014/04/14 17:58

保証人の保証期間は借主の「賃借中」となっていないですか ?

そうだとすれば、法定更新があっても、引き続き保証しなければならないです。
そこで、賃貸借契約が終了すれば、保証は免れるので、それを考えます。
(「降り」る云々ではないです。)
本来ならば、賃料不払いを理由として、貸主が契約解除するのですが、貸主がそれをしなければ、何時までも責任は逃れることができないです。
そこで、貸主に代位できるわけです。
そのようなわけで、次の契約終期の平成26年5月27日が到来しても、保証人の責任は逃れられないと考えるので、その時期を待つことなく契約解除すればいいと思います。
具体的には、期限を決めて(2週間程度)貸主に遅滞分を支払った分を私に支払うよう催告し、その日までに支払わないと契約解除する旨、内容証明郵便を借主に送付します。
それを経過すれば、保証人の責任は逃れます。(契約が解除されたのですから)
あとは、貸主が強制執行で明け渡すか、又は、新規に貸すか、いずれかとなります。
(民法500条参照)
なお、保証人が貸主に支払った分は、借主に請求できます。

No.2 回答者： n_kamyi 回答日時： 2014/04/14 13:35

こちらで詳しく解説してあります。

http://www.mirailaw.jp/info/manage05.html

状況によって、「特別解約告知権」が認められるかどうかでしょうね。
また、しばしば滞納されるのであれば、保証人に請求する前に、契約解除等の措置をするべきとの考えから、それをせずに保証人の責任を増大させるのは信義上認められるべきではないとの判例もあるようですから、相手方の期間満了を持って保証人を降りるというのは至極当然の主張であり、認められるべきものかと思われます。

実務的には、借主に新たな保証人の要求をして、無理なら契約更新できない旨通知するべきでしょう。

No.1 回答者： l4330 回答日時： 2014/04/14 12:42

　

連帯保証人の解除は、管理会社と連帯保証人の合意があればよいのだから、契約期間満了の判断は重要ではないでしょう。

連帯保証人解除は、現契約期間中であっても管理会社が了承すればよいのです。