相続した土地を売りたいのですが問題が多く困ってます

Question

義母の持っていた土地を夫が相続しました。
この土地を売ることができれば、売りたいと思います

＊　義母は三年前に急死しました。
　　相続人は、夫と義弟の二人です。
　　土地の名義は変更していませんので、義母のままです。
　　
　　（遺産分割協議書はあり、夫が土地を相続します。土地以外の相続財産はありません）

＊　地目は山林４０００坪です。
　　道に面していますが、県道ではありません。
　　更地です。
　　付近の土地は宅地ならば１００坪程度で坪１５万円ぐらいですが、
　　１０年前に隣接地で同じぐらいの広さのところが３５００万円で売却されていました。
　　山林としてなら５０００坪で３万円でした。
　　
　　（査定不能の判定が大手不動産会社では出てしまいました）

＊　この土地には抵当権が付いています。
　　義母は経営していた店が倒産して生前に個人再生の決定を受け、
　　私たち夫婦ですべて返済済みです。
　　夫が代理弁済し土地の第一抵当権者です。
　　つまり土地の所有権者で、抵当権者ということです。
　　ほかに、地元商店会などがその他の抵当権者です。
　　商工会は売却して抵当分の返済を望んでいます。
　　
　　（　商工会とうちとの貸付金はうちが１７００万円商工会が３件で９８０万円です。
　　　あちらは全額返済を望んでいます。）

＊　一人暮らしで店をたたんでからの書類のありかが定かではありません。
　　亡くなってからの整理をしたときに、土地の権利書など重要書類が見つかりませんでした。
　　購入価格、土地の整備にかかった費用も不明です。
　　（権利書がなくても大丈夫でしょうか）

＊　ときどき見学に見えますが、広すぎるということで話がまとまることはありません。
　　　
　　（分割して売却すると、売ることができない部分ができてしまいます。
　　　地元のデベロッパーにも購入希望はありません）

思いつくままのことを書いてみました。

質問です。

＊　購入希望者が承知してくだされば、宅地分に残りの土地を山林のまま付属部分（おまけ？）のよ　　うにして売却することができますか？

＊　売却が決まったとして、しなくてはいけないことは何ですか。

＊　商工会との「返済金の取り分？」はどうしたらよいのですか。

＊　お恥ずかしいことを申し上げれば、わからないことだらけで
　　この土地を売るためにどうしたらよいのかわからないというのが実情です。

とりとめのない質問になってしまいました。
申しわけございません。

お教えをいただきたくお願い申し上げます。。

kita52326 · Accepted Answer

あまり自信はないですが、以下のようなことではないかと思います。
ご参考になるところがあれば幸いです。

【商工会の抵当権】
■抵当権をつけている債権者(別除権者)は、民事再生には参加しないことが多いです。
「１０分の１を払えば残債免除になる債権」（再生債権といいます）の一覧表の中に、
　商工会の債権は入っていないと思います。再生計画の資料を確認しましょう。
（商工会が、担保土地では回収しきれないと判断していたら、
　債権の一部を再生債権として申告しているかもしれません。）
■商工会が再生債権として申告していない債権は、抵当権を行使して回収することになるので、
　土地を売却する際には応分の弁済をしないと抵当権抹消には応じてもらえないでしょう。

【相続について】
■相続財産は土地だけとのことですが、ご主人が代位弁済した分は、
　亡くなった姑さんはご主人に対して債務(求償債務)があることになり、
　これも相続の対象になるはずです。
　但し、土地の抵当権で担保される範囲以上の債権は、民事再生で整理されているので、
　土地の売却代金以外には弁済を求められない状態になっている、ということかと思います。
■土地はご主人１人が相続するとのことですが、求償債務もおひとりで相続したら、
　代位弁済したことで得た第一順位の抵当権者の地位は混同によって消滅して、
　土地の売却代金は商工会への弁済に優先充当されるのでしょう。
■でも、仮に土地と求償債務を義弟さんと折半で相続したとすれば、
　求償債権の半分は混同にはならず、土地売却代金から商工会より優先して
　弁済を受けられるのではないかと思います。
■ご主人は、第一順位の抵当権者でもあるのでややこしいですが、
　どのように相続するのが賢明かというところから固めるのが先のように思います。

【まとめ】
■経緯・関係を整理して、どのように相続・売却をすすめるのが良いか、
　弁護士に相談されることをおすすめします。
　権利書がない場合の売買や、取得価格がわからない、などは一般によくある話ですから、
　ついでに聞けばすぐ教えていただけると思います。
　また、買い手がみつからないことに関しては、物件力・マーケットの状況次第
　としかいえませんが、
　商工会に競売申立をしてもらえれば、価格はともかく方法としては一番ラクだと思います。

mnb098 · Answer

これまでの回答に目を通してみて、しなければいけないことを書いてみます。

・ご主人が代弁したことで抵当権を設定した後で商工会が設定しているというのは、債務を認めたうえで設定に同意したということになります。
抵当権には「原因となる債権」が登記されているはずですので、登記事項証明でご確認ください。

・次に再生債権に何が含まれていたかは、地方裁判所で相続人または権利者としてご主人が事件記録を閲覧すれば判明します。

・再生時点で設定がなく、後で設定された抵当権は事後に発生した債務ということなのか、再生債権に含めずに（母の債務なら再生債権に入れてないというのは考えにくいですが）、手続きを弁護士が進めたのかがわかりません。
一つ可能性は、債務が大きすぎて再生では無理となり、自己破産を避け自宅を手放さないために先に子が代弁して求償債権として抵当権設定して、一般債権から除外したことでしょうか。
事務所の人がすべて終わっているとは何を指しているのか、今でも事件の再生計画の認可決定通知が入手できるかもしれません。

ここらがこのような場所でははっきりしませんと、どこに相談してもきちんとした回答はできないのが残念です。

watch-lot · Answer

＞返済が裁判所の決定通り１０分の一でも完済と言って差し支えないと思ってもよろしいでしょうか。
●いいえ、抵当権者には別除権がありますので、１／１０ではダメで、全額返済でなければ抵当権は抹消できません。

残債がどれだけあるのかよく分からないのであれば、商工会にお尋ねになった方がいいと思いますよ。相手が相手ですので、ふっかけてきたりするものでもないと思います。

＞商工会側は売却時に返済するものとお考えのようです。
●それもありでしょう。＃１でも述べましたように、売却代金から残債務を精算してもいいと思います。
その時は所有権移転にあわせて抵当権も抹消することになります。

watch-lot · Answer

＃１です。
まず確認したいのは、抵当は１番があなたのご主人、２番が商工会ということでよろしいでしょうか？
それとも抵当権は１本で、あなたのご主人と商工会が共有しているということでしょうか。

前者であれば、＃１での回答通り１番抵当は消滅し、２番抵当が残ります。
後者であれば、抵当権のご主人の共有持分の権利はなくなり、商工会のみとなります。

いずれのパターンにせよ、残った抵当権者は商工会です。
で、債務が残っていればこの抵当権を抹消請求することはできません。
それの確認ですが、あなたの側の弁護士事務所は完済していると言っておられるのですから、その旨を商工会に確認されればよいことです。
完済が確認出来れば抵当権の抹消請求をすればいいのです。

afutazoron · Answer

弁護しいれたほうがよくないですか？

いろいろあるみたいですし、当然納得行かない問題も出てくるでしょう。

丸く治めるには弁護士さんの力も必要でしょう。

地方裁判所で相談して弁護士さん紹介してもらえば？

watch-lot · Answer

まずは相続登記しましょう。相続登記に当たっては権利書（登記済証）は不要です。

そうなると、一番抵当については抵当権者と所有者が同一となるのでこれは抹消です。
２番抵当の商工会については、文面からはよく理解できないのですが、完済しているのであれば抹消してもらいましょう。
未済であれば、抵当権は残ったままです。

このままでも売却はできますが、商工会の抵当権抹消のための費用を売却代金からさっ引くことになります。

相続した土地を売りたいのですが問題が多く困ってます

あまり自信はないですが、以下のようなことではないかと思います。

これまでの回答に目を通してみて、しなければいけないことを書いてみます。

＞返済が裁判所の決定通り１０分の一でも完済と言って差し支えないと思ってもよろしいでしょうか。

＃１です。

弁護しいれたほうがよくないですか？

まずは相続登記しましょう。

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