土地付建物はどうやって売却したら税額が一番安い？

土地付建物はどう売ったら税額が一番安くなるのでしょうか？

お金はすべて別れた妻と、子供達に渡す予定です。

前妻や子供達に家を贈与してから売却したほうが得なのでしょうか？
それとも売却してから、お金を前妻と子供に渡したほうが得なのでしょうか？

なおこの建物は自宅ではありません。

No.6 回答者： tamiemon96 回答日時： 2014/09/23 20:44

いくつか条件を加えたうえで、数字の例を挙げてみます。

(1)　あなたが売却する場合

　　　売却代金：１５００万円

　　　取得価額：　土地分（５０％と仮定）　６５０万円
　　　　　　　　　：　建物分（５０％と仮定）　　３２万５千円（減価償却して残存価額は５％になっています）

　　　譲渡所得＝15,000,000-6,500,000-325,000＝8,175,000円

　　【所得税等】
　　　所得税　15％　＝　1,226,200円
　　　復興税　0.315％＝　　25,700円
　　　住民税　５％　＝　　　408,700円　　　計１，６６０，６００円
　　　　　＊100円未満切り捨て

　　【贈与税】
　　税金分を差し引いて約１３５０万　を贈与するとして

　　Ａ　妻１人の場合

　　　　（13,500,000－1,100,000）×0.5－2,250,000＝　　　　　　　　　　　　　３，９５０，０００円

　　Ｂ　妻１人・子２人の場合　

　　　　（4,500,000—1,100,000）×0.2—250,000＝　430,000円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　430,000円×　3人分　＝　１，２９０，０００円

　　Ｃ　妻１人・子２人に２年に分けて贈与した場合

　　　　（2,250,000-1,100,000）×0.1　＝115,000円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　115,000円×3人分×2年分　＝　　　　　６９０，０００円

(2)　不動産を贈与する場合

　　不動産の評価額を　１０００万円　と仮定します。（実勢価格の７０％程度と想定して）

　　３人共有の物件とします。

【所得税等】
　　約１６６万円　　・・・・　あなたが売る場合と一緒です。ただし持ち分によって各自は、３等分になります。

　　みんなが所得がある人のようですね。
　　基礎控除などが譲渡所得から控除されないので、税率が同じだから、税額も同じになります。

【贈与税】

　　（3,333,000　-　1,100,000）×0.15-100,000＝234,900円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　234,900円×3人分　＝　　　　　７０４，７００円


＜＜＜その他の留意点＞＞＞
(1)　子供の人数によって、多少の違いは出ます（贈与税の基礎控除１１０万円の関係）
(2)　国民健康保険の人は、いないという前提です。（いた場合、所得割が加算されます）
(3)　現金を２年に分けて贈与する場合「連年贈与」と言われないように気を付けてくださいね。
　　（「連年贈与」で検索するといろいろ出てきますよ）


あと、裏ワザとして、一部を別の形で、実質的に移すこともあり得ますね。

例えばお子さんに車が必要な場合、　あなたがあなた名義で買って「貸してあげる」。
価値がなくなるまで乗れば、買い換える時にあげちゃっても「基礎控除１１０万円以下」で贈与税もかからない。
個人間ですから、別にリース料をもらわなくても問題はありません。

あとは、あなたの所得金額からすれば仕事上「税理士さん」がいるのでは？
ちゃんと相談することをお勧めします。

No.5 回答者： tamiemon96 回答日時： 2014/09/23 15:12

No.４です。

補足質問をいただいたので、再度回答します。

＞ご回答ありがとうございます。
＞
＞結局、不動産を売却したお金を、前妻と子供に渡したほうが得なのでしょうか？
＞それとも、不動産を贈与して、その後、売却したほうが得なのでしょうか？
＞
＞お忙しいとは思いますが、ご回答のほどよろしくお願いいたします。


答えは、「わかりません」です。

理由は、発生する贈与税、所得税、健康保険税などが分からないため、比較できないからです

例えば、現金なら、２回に分けて（１２月、１月）贈与することで税率を抑えることも可能ですが、これも、損得を判断するには金額によるとしか言いようがありません。

単純に「贈与税」のみを比較すれば、現金の評価はそのままで、不動産の評価額は通常実勢価格より下がるので、不動産そのものを贈与した方が得であると考えますが、
ア）不動産をもらった方が自分で売却すれば、国民健康保険税が増える可能性がある
イ）登記費用が１回分多くかかる
などのデメリットもあり、メリット・デメリットを数字にしないと比較ができません。

ちゃんと答えるには、最低でも
(1)　あなたの所得と控除額、税額、国保の額
(2)　もらう人それぞれの所得、控除額、税額、国保の額
(3)　当該不動産の取得価額
(4)　当該不動産の取得年月（減価償却の計算に必要）
(5)　当該不動産の売却予定価額
(6)　当該不動産の相続税評価額
などの数字がないと、判断ができません。
ケースによって、損得が逆転するので、結果として「ウソ」の回答になってしまうからです。

この回答への補足

ご丁寧なご回答ありがとうございます。

私の説明が不足しておりました。
売却価格は1500万円を予定して、取得価格は1300万円でした。


(1)　あなたの所得4000万程度、控除額100万程度

(2)　もらう人それぞれの所得500万程度、控除額50万程度

(3)　当該不動産の取得価額1300万

(4)　当該不動産の取得年月　昭和50年

(5)　当該不動産の売却予定価額1500万円
　
(6)　当該不動産の相続税評価額　わかりません。

以上の情報から、わかる範囲で結構ですので、アドバイスお願いいたします。

補足日時：2014/09/23 18:53

No.4 回答者： tamiemon96 回答日時： 2014/09/22 21:30

取得費について

相続や贈与で取得した物は、
取得費を引き継ぎます。


例えば、親が１０００万円で買った土地を子供が相続した場合、この物件を１０００万円で売れば、譲渡所得はありません。

　１０００万円　－　１０００万円　＝　譲渡益　０円　


参考になったでしょうか。


根拠として、タックスアンサーの該当事例を添付しますので、ご確認ください。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3270.htm

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

結局、不動産を売却したお金を、前妻と子供に渡したほうが得なのでしょうか？
それとも、不動産を贈与して、その後、売却したほうが得なのでしょうか？

お忙しいとは思いますが、ご回答のほどよろしくお願いいたします。

補足日時：2014/09/23 14:05

No.3 回答者： mukaiyama 回答日時： 2014/09/22 17:55

＞しかし、相続税を取得費とすることはできないのですか…

なんでここに相続税が出てくるんですか。
いったい誰が亡くなったのか存じませんが、ぜんぜん関係ないですよ。

＞子供もとっくに成人していますから、生活費や学校費用ではありませんよ…

最初に何も書かずして、「・・・ありませんよ」って言い方はないでしょう。

この回答への補足

すいませんでした。相続税ではなくて、贈与税でした。

申し訳ございません。私の言い方が悪かったです。
気分を害されて申し訳ございません。
確かに私の説明の仕方が不足しておりました。

補足日時：2014/09/23 14:03

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2014/09/22 15:13

＞土地付建物はどう売ったら税額が一番安くなるの…

税金さえ安ければよいのなら、土地は買ったときの値段、建物は買ったときの値段から減価償却費を引いた値段で売ればよいだけです。
1円も税金は発生しません。

買値より高く売ればもちろん税金は発生しますが、そもそも税金とは、儲かった額以上に取られて逆ざやになることはありません。
多く儲ければ多く儲けた分の中から少しだけ税金として徴収されるだけです。

税金のことなど気にせず、できるだけ高い値段で売るのが、お金を増やすこつです。

＞お金はすべて別れた妻と、子供達に渡す…

土地建物を売買して税金が発生するかどうかのことと、売却で得たお金を煮て食うか焼いて食うかのこととは、次元の異なる話です。

＞前妻や子供達に家を贈与してから売却したほうが…

それは、もらった側に原則として贈与税が発生しますし、さらにそれを売れば取得費はゼロ (厳密には 5% は取得費と見なせる) であり、売り値そのものが課税対象になります。

いずれにしても、現金にしてからあろうが不動産のままであろうが、渡す理由が何かにより、贈与税が発生したりしなかったりします。

離婚に伴う財産分与、あるいは子供の生活費用や学校費用として、社会通念上適切な範囲であれば、贈与税は心配しなくてよいです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4405.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

確かに建物を贈与うけて、それを売却したら取得費は売価の５％となって、すごく安いですね。しかし、相続税を取得費とすることはできないのですか？

前妻や子に渡す理由は財産の処分というだけのことです。離婚はとっくに済んでいますから、財産分与でもありませんし、子供もとっくに成人していますから、生活費や学校費用ではありませんよ。

このような場合に、建物を処分してお金を贈与したほうがいいのでしょうか？
それとも建物を贈与して、その後お金に変えるのとではどちらが税金面で得なのでしょうか？

補足日時：2014/09/22 15:42

No.1 回答者： IDii24 回答日時： 2014/09/22 14:50

家を登記変更すればお金掛かりますよ。

さらに贈与税も掛かります。売却してからお金を渡すというのもアリですが、結局それも贈与になります。
ですが離婚の慰謝料や財産分与には税金が掛かりません。別れた妻とありますが、既に成立してるなら単なる贈与になってしまいます。

この回答への補足

確かに登記変更すればお金かかりますね。

離婚はとっくの前に成立していて、財産分与ではありません。ただの贈与です。

建物を処分して、お金を前妻・子に渡したほうがいいのか、建物を処分して得たお金を贈与するのとではどちらが得なのでしょうか？

補足日時：2014/09/22 15:33