住宅つなぎ融資は必要？

Question

この度、土地を購入し新築を建てることとなりました。
その際に、先に土地を購入しその後住宅の間取りなどを決めていくので、先に土地の支払いがあります。
この場合どちらの流れがいいのでしょうか？

１、頭金で土地を購入し、建物の中間金からつなぎ融資を利用する。(この場合、ローンを組むときにほとんど頭金がないので保証料が高くなる？)

2、土地の段階からつなぎ融資を利用する。(この場合、家が完成するまでのつなぎ融資期間が長くなるので、融資の利子がもったいない？)

ローンについて全くの素人なのでいろいろと教えて頂けると助かります(>_<)

titelist1 · Accepted Answer

質問の主旨はどちらが得なのかと言うことでしょうか。結論的には複雑に考えない方が良いと思います。頭金はあるがそれだけでは土地は買えないのですね。だったら住宅ローンで土地と建物を購入するしかありません。住宅ローンで土地の先行購入はできないので、銀行のつなぎ融資を受けることになります。開発業者の分譲地であれば建物完成時に住宅ローンで決済できるように支払を待ってくれます。しかし個人の地主であれば待ってくれない場合があるのでつなぎ融資になります。つなぎ融資は住宅ローンよりも随分と高い金利ですが、それが銀行の儲けですので仕方がないのではありませんか。保証料など無いので結果は大差が無いと思います。

Jimny134 · Answer

当方も、土地の購入と建築の契約を別にしました。
やっぱり、大変です。少しでも多く自主財源を用意する必要を感じました。
土地を見つけて、不動産屋に話を持っていくと、申込書を書かされます。
この時に、決済の予定日の目安を決める必要があります。
申込書は、融資決定を条件にします。
事前に建築士を決めておき、土地の選択からアドバイスを貰います。
契約前のサービスでお願いするか、やはり、融資決定を条件にします。
決めた土地を前提に、早急に予算に見合った面積や間取りの図面を作成してもらいます。
合わせて、建築会社も、候補を決めて、早急に概算見積もりを作成してもらいます。

これで、やっと金融機関に申し込みに行きます。
土地の関係書類一式、建築の設計図や立面図等、建築会社の見積書の提出を求められて仮審査が始まります。
設計図や見積書は、金額が大幅に増額しなければ多少の変動は可能です。
仮審査でも求められる可能性がありますが、土地売買の契約書、設計の契約書、建築の契約書も早急に必要です。
これらの準備期間に、他者に土地を買われないようにしなければなりません。
同時に、本来なら設計士も、建築会社も、入札のようにより良い会社で安く、信頼できるかどうかの判断が必要です。
ここを怠ると足元を見られたり、大幅な予算オーバーにつながります。
金融機関は、金利や諸条件などいろいろありますが、問題なければ不動産屋経由で融通が利く金融機関もいいかもしれません。
金融機関には、事前にタイムスケジュール確認するひつようがあり、繋ぎ融資もしくは、前倒というか前渡しでの融資を頼む必要があります。
当方の場合は、土地の決済が終わり登記の段階で担保設定しました。
その後、分割で融資金を前渡しして貰い最終的には建物完成引き渡し後に、正式な融資の契約と登記、担保の設定などをしました。
金融機関によっては、金融機関の融資決定の回答を条件で繋ぎ融資してくれる他行の繋ぎ住宅ローンもあるようですね。
当方の場合には、総額の30%程度の自己資金があったので困る事なく完成しましたが、それでも、建築会社の選択と見積書の精査や値引き交渉が十分に出来ませんでした。
結果的には、予算オーバーしましたが、致命的ではなかったので良かったです。
また、途中で、地盤調査や測量、古家の解体、軟弱地盤の判明や地盤改良など、様々な予想外なこともありました。
時間も費用も増えていき金融機関との調整も必要だったりして大変な部分もありました。
完成した家は、当初の設計図とは全く違うものになりました。
建売住宅を買うのが楽だということを実感しましたが、完成した家が建売住宅やHMでは作れないものだったので、結果的には満足しています。 長文駄文で失礼いたしました。

E-1077 · Answer

査定して借りられる金額が決まりますよね。
 土地代は先に支払うので、そこでつなぎ資金が便利なんです。
 
 ただ、つなぎ資金をいらないとすることは可能ですから、その必要なしといえば良いだけです。

その後全体の借入金を全部住宅建設にかけられます。

フラット35などを使うと、使い道が制限されます。
 普通の住宅ローンでも、家電まで入る場合もあります。
 メーカーのオプションでカーテンレールまで入っている場合もありますし、外構工事もこみこみという場合もあります。

頭金が少ないことが保証料が高くなるということはありません。あくまでも借入金総額に対する物です。

最初から総額で借り入れているので、融資の利子には変わりありません。
 というのは、建物引き渡し後に銀行でその手続きをして、登記などの作業もそこで行うことになるのです。

私は手持ち金は家具家電などの諸費用に使うために頭金という概念では使いませんでした。
 仲介手数料など結構現金での支出があるのですよ。
 
 まず総額が決まり、そこから土地を買うためにつなぎ資金を使って支払いを済ませ、登記をしてもらいました。
 まだ支払いは発生しません。よって利子も発生しません。
 
 たくさんの手持ち金があるのであれば、それで土地を買っておくというのはありでしょうね。

ただ、新築の家だとカーテンとか家具とか、家電で買いなおしたり買い足したりしていくのがおおいのです。
 照明もメーカーでパックになっている場合もありますけれど。

そこは、メーカーと銀行担当の話し合いで、何年何月何日引き渡しとして、そこからメーカーに支払いをし、ローンの支払いが始まります。

銀行のローン相談会などに出向き、しっかり聞いたほうが良いでしょう。

住宅つなぎ融資は必要？

質問の主旨はどちらが得なのかと言うことでしょうか。

当方も、土地の購入と建築の契約を別にしました。

査定して借りられる金額が決まりますよね。

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