住宅ローン控除か利息か

マンション購入を検討しています。2500万円のフルローンか頭金を1000万円入れるかでどちらがお得になるか教えてください。

購入価格：2500万円
借入期間：35年
利率：現在～5年間0.7%、以後3年ごとに0.3%上がると予想

パターンＡ　頭金無しのフルローン、住宅ローン控除終了の10年後に1000万を繰上返済。
パターンＢ　頭金1000万円。

この場合、どちらがお得でしょうか。

No.2 ベストアンサー 回答者： NPAsSbBi 回答日時： 2015/02/02 14:24

> パターンＡ　頭金無しのフルローン、住宅ローン控除終了の10年後に1000万を繰上返済。

総支払額から、住宅ローン減税による還付額 計214万9,416円を差し引くと、
最終的な返済額は、2,561万4,500円となります。

変動金利が、0.3%/3年で上がっていくとは考えにくいので、通期で0.70%のままだったとすると、
最終的な返済額は、2,471万1,868円と、利率が上がっていった場合と比べて約90万円低くなります。



> パターンＢ　頭金1000万円。

総支払額から、住宅ローン減税による還付額 計128万9,648円を差し引くと、
頭金1,000万円も加えた最終的な返済額は、2,825万6,072円となります。
パターンAより、264万1,572円高くなります。

このケースで、通期で0.70%のままだったとすると、
最終的な返済額は、2,563万401円と、利率が上がっていった場合と比べて約263万円低くなります。

利率が上がらなかった場合のパターンAとパターンBを比較すると、
パターンAの方が約92万円低くなります。

パターンAの初期の月額は67,131円ですが、パターンBで同等の月額にすると、
ローン期間が20年になります。
その場合、利率が一定だったとして、総支払額は2,497万2,939円となります。
パターンAは、繰上げ返済によって15年ほど返済期間が短縮されますので、
それに合わせて比較する意味でも、パターンBの返済期間は20年と想定すべきでしょう。
それでもやはり、住宅ローン減税還付金が効いて、最終的な返済額はパターンAの方が少なくなります。

＊3年ごとに0.3%ずつ利率が上がっていく計算は、とっても大変なので、
　　パターンBの返済期間20年で、利率が上がっていくケースまで計算するのは、挫折しました。
　　エクセルを使えば簡単にできますので、ご自分で計算してみて下さい。

No.1 回答者： manno1966 回答日時： 2015/02/02 10:58

> どちらがお得でしょうか。

基本的に、税金の控除は１％なのだから、「0.7%」ならフルローンの方が得。

借入の金利をチェックしていて１％を超えたら１０００万円を繰り上げ返済ですね。