抵当権設定後の借地権が付着した土地（底地）が公売された場合の対抗力

下記の土地（底地）が公売された場合、落札者は建物所有者に明け渡し収去を求めることができるか教えてください。

Ａ所有の建物
保存登記後平成10年の抵当権設定登記あり

Ｂ所有の土地（Ａの建物の底地）
平成10年の抵当権設定登記あり（Ａ建物保存登記後）
上記抵当権設定登記後、平成25年の国税の差押登記あり
上記国税差押前にＡ建物所有者を借地権者とした土地賃借権の契約（平成22年から）あり
公売情報には上記賃貸借契約の内容の記載あり

この場合、国税の差押が実行（公売）されたときに、落札者は建物所有者に対して
明け渡し収去を求めることができるのか、借地契約前から対抗要件を具備している（抵当権
設定前に建物登記があるため）から求めることができなく上記借地権を引き継ぐことになるのか、教えてください。

また、将来的に建物の抵当権が実行され競売になった場合、競落人は借地権者として対抗できるのか
どうかも教えてください。

よろしくお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• 賃貸借の関係の補足です。
  
  平成22年に初めて賃貸借契約を結んだようです。
  それ以前は使用貸借のような気がします。
  この場合はいかがでしょうか？

    補足日時：2015/04/16 21:47

• 平成22年に初めて賃貸借契約を結んだようです。
  それ以前は使用貸借のような気がします。
  この場合はいかがでしょうか？

  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/04/16 22:03

• buttonhole 様のご回答、お待ちしております。

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/04/17 11:43

No.5 ベストアンサー 回答者： check-svc 回答日時： 2015/04/17 09:35

＃１です。

＞平成22年に初めて賃貸借契約を結んだようです。それ以前は使用貸借のような気がします。
この場合はいかがでしょうか？
●建物の登記は借地権の第三者対抗要件です。
新たな地主が実際の借地権がH22年からであると知ったのであれば、それを証明すれば抵当権設定前の借地権を否認できます。
借地権者が正直にH22からのものと認めたならば、自ら借地権の主張を否認したことになります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
更新でない場合は使用貸借の関係で、建物保存登記が抵当権設定より前でも
借地権を否定できるんですね。参考になりました。

お礼日時：2015/04/17 10:49

No.6 回答者： buttonhole 回答日時： 2015/04/17 23:07

>平成22年に初めて賃貸借契約を結んだようです。

それ以前は使用貸借のような気がします。

　であるならば、土地抵当権設定登記後の賃借権ですので、抵当権者には対抗できません。ですので、買受人は賃借権の負担のない土地所有権を取得します。

No.4 回答者： buttonhole 回答日時： 2015/04/16 21:39

ＡがＢ所有の土地上に家を建てたのは、土地の抵当権設定登記より前ですよね。

そうすると、その当時のＡとＢとの土地に関する契約関係が問題になります。すなわち、当初は土地の使用貸借だったが、平成22年に初めて土地の賃貸借契約を結んだのか、それとも、当時から賃貸借契約を結んでいて、平成22年の契約は、実質的には、もともとの賃貸借契約の更新契約なのかです。

この回答へのお礼

平成22年に初めて賃貸借契約を結んだようです。
それ以前は使用貸借のような気がします。
この場合はいかがでしょうか？

お礼日時：2015/04/16 21:44

No.3 回答者： buttonhole 回答日時： 2015/04/16 21:38

ＡがＢ所有の土地上に家を建てたのは、土地の抵当権設定登記より前ですよね。

そうすると、その当時のＡとＢとの土地に関する契約関係が問題になります。すなわち、当初は土地の使用貸借だったが、平成22年に初めて土地の賃貸借契約を結んだのか、それとも、当時から賃貸借契約を結んでいて、平成22年の契約は、実質的には、もともとの賃貸借契約の更新契約なのかです。

No.2 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2015/04/16 03:00

落札者は建物所有者に明け渡し収去を求めることができるか教えてください。

＝記載の通り難しいですね。
借地権者が買うのがベストです。

この公売はリスクあります。

No.1 回答者： check-svc 回答日時： 2015/04/15 23:15

土地に競売にあたっては、建物の保存登記が土地の抵当権よりも先になされているので、建物所有者（借地権者）は新たな土地所有者に対しても借地権を主張できます。

国税の差押えであっても競売すれば第一順位の抵当権者が優先的に配当を受けます。

次に、建物の抵当権が実行された場合ですが、競落者は今までの借地契約を継承することとなります。