マンション管理組合の理事の立候補を理事会が拒否できるか？

あるマンション管理組合はほとんどが賃貸で所有者が住んでおらず、
管理組合の総会でも理事以外の一般の組合員は１～２名参加する程度で
提起された議案もほとんどが委任状でほとんど可決される状態です。

その様な状態なので理事たちは自分のやりたい放題で、発足当初は
「理事手当ては１回の理事会に参加すると３千円」だったのが、
どんどん値上げして、一時、「１回の理事会に参加すると１万円以上」
という状態。（管理組合値上げの際、少し減額して、現在、１万円程度）

そういう理事の好き勝手を許してはいけないと思い
（理事になれば、まず、理事手当ての減額を提案する予定で）、
理事立候補を申し出た所、
「理事会で貴方の理事の立候補は拒否された」という連絡が来て、
私が理事の立候補をした事も、それを拒否した事も何も書かず、
総会を決行しようとする総会の案内が来たので、
「理事会に理事立候補を拒否する権利はなく、総会は無効」と
という連絡をしましたが、その後、何の連絡もなく、
総会の議事録も送ってこない状態です。

理事会で特定の人間の立候補を拒否するのは
国会で「今度の選挙でｘｘ党の立候補を拒否する」と
決議をするのと同じではないでしょうか？

こういうマンション管理組合、理事会、理事たちに対して
訴訟や調停以外に、どういう効果的な方法があるでしょうか？

さらにマンション管理組合の規約に「＊＊の者は理事になれない」
という条項を追加しようとしていますが、こんな条項が可決されると
有効となるのでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 

  >まず区分所有法やマンション管理適正化法を検索
  
  これらを読んでわからないので、ここで質問しています
  
  >それと管理規約を熟読しよう
  
  これは、すでにやっている事
  管理規約は自分達の都合の良い様に変更するので
  「この様な管理規約は有効か」が大事な事
  
  >その「都合よく解釈」という点を質問者が把握して指摘しなければならない
  
  すでにやっており、奴らは都合が悪くなると
  「何も返事をしない」という対応をするだけ
  
  >「＊＊の者は理事になれない」というのは、「＊＊」の内容にもよって有効
  >例えば、居住していない者とか、管理費等の遅滞のある者、共通の利益に反する者など
  
  『居住していない者』なら賃貸用物件なので全員が該当
  
  『管理費等の遅滞のある者、共通の利益に反する者など』は
  国の「公民権停止」は裁判所が判決を出した者で
  国会で決議できない
  公民権停止は死刑判決以外、一時的なもので永久ではない

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/10/20 08:58

• 

  >ただし、それをもって総会が無効にはならない。
  >客観的に言わせてもらうと、理事も質問者も好き勝手言ってるだけ。
  
  違いますね。理事会が間違った手続きの上（不正をした上）で
  開催した総会は無効でしょう。
  例えば、収支報告書で事前に「ここに間違いがある」と指摘したのに
  それを訂正せず、間違った資料を元に総会を開催して、決議した場合、
  総会の無効は認められるでしょう。
  
  >規約を熟読して、規約に則って対抗する。
  
  奴らは都合が悪くなると何も返事をしなくなるので無駄です。
  
  >理事手当が不当であれば
  
  何をもって「理事手当が不当」と言えるのですか？
  ほとんどが民事に関する事なので刑事的に処罰するのは
  難しいでしょう。

    補足日時：2015/10/20 09:02

• 

  >立候補が許されても、多数決で採用されないことになります。
  
  すでに『管理組合の総会でも理事以外の一般の組合員は１～２名参加する程度で
  提起された議案もほとんどが委任状でほとんど可決される状態です。』と
  説明した通りで、今まで提起された議案で否決された事はありません。
  理事の立候補を受け付けても（議長への）委任状で否決する事は可能ですが、
  それをすると総会の議事録に記録が載るので「理事会で立候補の拒否」という
  対応をしたのでしょう。
  つまり、奴らも「他人の目」を気にしている様なので、逆に公にする事により
  奴らへの対向となるでしょう。

  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/10/30 23:35

• 

  >大局的に云いますと、理事会に立候補するのではなく、区分所有者全員に立候補することになります。
  
  なるほど、参考になりました。
  「区分所有者全員に立候補する」為には区分所有者の
  住所・氏名を知る必要があり、管理組合や管理会社に
  問い合わせても教えないでしょうが
  登記簿謄本を調べればわかります。
  
  しかし、その方法は少し面倒で
  民事調停の方が手続きも簡単なので
  理事長及び管理会社の担当者を相手に
  民事調停をするつもりです。
  
  管理会社の担当者は、毎回、理事会に出席して、
  適切な助言をする責任があるのに「適切な助言を怠った」
  として区分所有者の１人として責任を求める事が出来る筈です。
  また、管理会社の担当者に「その後、どうなったのか？」と
  問い合わせても連絡役なのに何も返事もありません。
  ちなみに、その様な出鱈目な対応をしている管理会社は
  日本ハウズイング（株）なので皆さんも気をつけて下さい。

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/10/31 00:07

No.4 回答者： EILconsulting 回答日時： 2015/10/30 22:14

＞ほとんどが賃貸で所有者が住んでおらず

というところから出ていくのが早道です。

議案書に、「次期理事はｘｘとｘｘと。。する」と書かれば、意見を述べても決を採るのは賛否だけなので、1人では多数に勝てません。
立候補が許されても、多数決で採用されないことになります。

管理組合が違法なことを行っていても、処罰などは難しいです。住民自治の原則が働きます。
住民が一丸となって、体制を変えるしか方法はありませんが、ほぼ賃貸なら、オーナーが協力するとは思えません。

そういうマンションは、価値も下がり、修繕費用が十分でなくなっていたり、管理費が倍に値上げしたりといった、後々困ることになるのが目に見えています。

売れるうちに、なるべく早く転売して出ていくことです。

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/10/24 14:32

＞こういうマンション管理組合、理事会、理事たちに対して

訴訟や調停以外に、どういう効果的な方法があるでしょうか？

それは、委任状の宛名(代理人)をvisitor777さんとするよう区分所有者に働きかけ、1人で過半数の議決権を持つことです。
元々が「立候補」と云う文言は区分所有法以下の法令では出てこないです。
従って「理事会で貴方の理事の立候補は拒否された」ということは、「立候補権」と云う権限がないので、拒絶権もないです。(その決定は無効と云うことです。)
どうすればいいかと云いますと、区分所有法では、総会の決議で「管理者」を置くようになっていますが、通常は、管理規約で管理者は理事長がなっています。
理事長は、理事の中から選任します。
理事は、総会の決議で選任します。
そのように遡って考えますと、何が何でも総会の決議で、誰と誰(規約で必ず複数人となっているはづです。)が理事となるか、これの権限が必要です。
そのためには、冒頭のように、区分所有者に「私に代理権を与えて下さい。」と云う努力し、過半数あればvisitor777さん1人でどのようにでもなることになります。
大局的に云いますと、理事会に立候補するのではなく、区分所有者全員に立候補することになります。

No.2 回答者： elza777 回答日時： 2015/10/21 10:47

elza777と申します。

宜しくお願いします。
適切な回答が出ているみたいですが回答します。

visitor777様のようにマンション管理に前向きな方にとっては、このような理事会や総会の運営はさぞ腹立たしいこととお察しします。
ただ、良くも悪くも規約に沿って運営されている以上は、一区分所有者が異論を述べても、必ずしも受け入れられるとは限らないのです。
歯がゆい思いをされるでしょうが、ここはまずご理解下さい。

さて、前の回答者様もおっしゃっていますが、理事の立候補につきましては規約の記載はいかがでしょうか？
例えばですが「立候補の意思のある組合員は総会の○ヶ月前までに立候補の届出を書面にて理事長へ提出する」という条項や、「立候補した組合員の理事としての資質について理事長（または理事会）が判断した場合には立候補を却下できる」というような条項の有無ですね。
こういった記載がなければ、理事会はvisitor777様の理事立候補を拒否することはできないと考えられます。
他方、visitor777様の立候補についても、理事の立候補や選任方法についての規約に記載がなければ、必ずしも有効とはならないと考えられます。
これらの根拠は、マンション管理組合の法律といわれる“規約”に記載がないことに尽きます。
こういった記載についていかがでしょうか？

また、通常は理事の任期が規約で定められているために、その任期が満了する年の総会にて理事の選任を行うことが多いです。
理事選任の年や欠員や増員という事情でもない場合には、”立候補”があっても、そもそも選任のタイミングではないために受付されないでしょう。
この辺りの事情はいかがでしょうか？
visitor777様のケースでは理事会からの通知に「拒否」という表現があったようですが、これはやや印象がよろしくありませんよね。

法律では、”総会にて理事を選任する“という主旨の条文はありますが、立候補や立候補の理事会の拒否権などについては定めがありません。
従って、規約でのみ規定される内容です。
前述しましたが、通常は任期満了と共に総会で選任されるために、特に立候補の条項がなくても不都合が生じないのが現状です。


・・・こういった事柄を判断する上で区分所有法等の法律や規約の熟読などがとても重要となります。
例えばですが、現実問題として、理事会の皆様がvisitor777様の立候補やその他ご意見に反論した場合、visitor777様ご自身で理事会の皆様の主張が適法かどうかを判断した上で反論していかなければなりません。
そうするために法律や規約を理解する必要があるのです。
前の回答者様もそういうことをおっしゃっているのだと思います。


長文になりましたのでこの辺りで失礼いたします。
理事への立候補関連について述べさせていただきました。
他の項目につきましては他の回答者様へお願い致します。
参考にして頂ければ幸いです。

No.1 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/10/20 06:38

答えだけ書くのは簡単だけど、この先、いまの理事たちとやりあうことになりそうだから、自分で理論武装、勉強をした方が良さそうだね。

まず区分所有法やマンション管理適正化法を検索してみよう。
それと管理規約を熟読しよう。

好き勝手やっているという理事たちは、恐らく規約を自分たちに都合よく解釈して理事会を運営しているはず。
その「都合よく解釈」という点を質問者が把握して指摘しなければならない。
質問文に国会の例えがあるけれど、それで言うなら国会での質問をするようなもの。
国会議員だって基礎知識がなければ質問できないでしょ？
そんな感じ。


・・・前述だけだと回答にはならないか、と思って蛇足回答。

「＊＊の者は理事になれない」というのは、「＊＊」の内容にもよって有効。
例えば、居住していない者とか、管理費等の遅滞のある者、共通の利益に反する者、など。
居住していない者が除外されている理由は、住んでいないと理事としての仕事ができないと考えられているから。
一方で、理事のなり手が足りないという風潮もあって、逆に、居住していない者でもなれるという緩和条項を付加する管理組合もあるくらい。

＞「理事会に理事立候補を拒否する権利はなく、総会は無効」というくだり。
規約に記載がなければ立候補を拒否する権利はない。
ただし、それをもって総会が無効にはならない。
客観的に言わせてもらうと、理事も質問者も好き勝手言ってるだけ。
法律や規約による根拠がない。
逆に言えば、根拠を持たせられれば質問者が有利。

＞こういうマンション管理組合、理事会、理事たちに対して訴訟や調停以外に、どういう効果的な方法があるでしょうか？
規約を熟読して、規約に則って対抗する。
理事たちが好き勝手に解釈している部分が、もしも法律で決められている部分（強行規定）に反していれば、それは強行規定の方が当然強いので、そこもポイント。
理事手当が不当であれば、理事たちは共同の利益に反する者に入るし、犯罪性のあるレベルなら犯罪（横領等）として警察のお世話になる。
管理組合の役員による横領事件はニュースにならないので認知度が低いが相当数発生している。