息子が株式会社シ○ケ○ハー○○の不動産投資を検討している？甘い話だと思うが？

２０代の息子が、株式会社シ○ケ○ハー○○という会社で、
頭金（１００－２００万）で、①借入６０００万　３５年ローンタイプか
②９０００万借入　３５年ローン（変動2.1％）を組んでローン返済　毎月３０．４万返済でも
毎月４７万　利益が出ますという説明で、アパート経営の不動産投資を検討しています。その他経費　毎月６－７万発生のため　実質利益　月９万位　平均受け取り家賃７．５万×６戸分その他　共益費分
常識的に考えて月３０万以上のローンを３５年支払い続けなければならない不動産投資にメリットなどありますか？シ○ケ○は、家賃収入は、３５年間　定額収入が確保とうたっていますが、アパ－トは年々老朽化するのが当たり前で、当初の家賃収入が３５年続くなんて常識的にありえません。
支払は、３５年払い続けるが、収入計画は、非現実的（３５年　同一　家賃収入ありえない）投資利回り35％をうたっているがリスクが高すぎると思いますか？専門家　経験者のご意見をお願いします

No.6 ベストアンサー 回答者： Registan 回答日時： 2016/03/07 21:06

サラリーマンですが、賃貸マンション（１戸だけですが）を経営してます。

一般論から言うと、今は超低金利なので、人口増の見込める都心近傍で賃貸マンションを経営すると言うのは、無い手では無いと思いますが、すでにいろいろな回答者様が書かれているように、若者が手掛けるにはリスクが高すぎることと、その会社の言っている内容（数字）自体がかなり怪しいので、少なくとも紹介されている物件には手を出さない方が賢明ではないかと思います。

本気でやる気があるのなら、もっと調査してみればどうでしょうか。
例えば下記。（単に一例として適当に挙げただけで、別にこの物件がお薦めと言う訳ではありません。）
http://toushi.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8% …

西武新宿線 井荻駅 徒歩5分で、築15年。１Kが10戸で8948万円の物件です。

実はこのアパートの賃貸募集情報も別のページに載ってます（当然です。賃貸物件なので）。
https://www.homes.co.jp/chintai/b-1172250006491/
それを見ると、家賃は月５万円ですね。
募集をかけていると言うことは、満室ではないということです。

最初に紹介したHPは収益シミュレーションができるので、この条件で、いろいろやってみてください。

やってみるとわかりますが、35年ローン固定金利2.1％、頭金が100万円の条件では、空き室率10％、家賃下落率２％としても、投資資金が回収できるのは59年４か月後です。

もっとやってみるとわかりますが、実はこの物件、8948万円全額を自己資金で行っても、投資資金が回収されるのは32年３か月後なのです。

まあ土地の分だけは残るので、それでもメリットがないとは言えないのですが、やはりこういう物件は、お金の余っている人が現金保有のリスクを分散させるために行うことであって、そもそも自己資金に余裕のない人が副収入を得るためにやる行為ではないということは十分に理解していただけるのではないでしょうか。

投資利回り35％は、土地代も含めてのことでしょうが、土地は値上がりも値下がりもするでしょうし、借家人だって苦労して呼び込まないとそう簡単には来ません。隣に新築の大規模賃貸マンションができたら圧倒されるでしょう。地震や火事のリスクもあります。こういうもろもろのリスクを50年間背負い込んででも賃貸経営してみせると言う「強い意志」があるかどうかが、結局はすべてです。

ただ何となく儲かりそうだから・・・と言う動機であれば、最初にも書きましたが、手を出さない方が良いと思います。

この回答へのお礼

具体的な事例と試算表を載せて頂きありがとうございました。
試算してみた所、恐ろしい結果になりました。息子には、この表を
みせて現実の結果を認識させます。
ありがとうございました。

お礼日時：2016/03/15 07:00

No.5 回答者： ShowMeHow 回答日時： 2016/03/07 10:41

現実的な数値としては、自分の土地で、立地が良ければ（建築金額の）15％くらいでしょう。

土地持ちでないなら、、、資産（があることを前提として）運用としてまずは駐車場１台分くらいから始めてみることをおすすめします。

No.4 回答者： moon-and-star 回答日時： 2016/03/07 08:44

常識的に見て、そんなにうまい話だったら赤の他人に持って行きますか？

私だったらまず自分、そして兄弟、親族。友人知人ですよ。

No.3 回答者： シンパパ 回答日時： 2016/03/07 07:58

リスクが高すぎます、止めるべきです、ローンの月の支払額は、満室時の家賃収入全額を組み込んで計算してはいけません、その計算だとすぐ破産します、

そういった業者は巧みな話術で取り入ろうとしますので相手にしてはいけません。

現在賃貸物件を新規に建設する人は少なくなっています、よっぽど立地条件の良い場所に土地を持っている人は建てたりしますが、そんなに立地条件が悪くない中古の１棟丸売りで出しても
売れない状態が続いています、いざとなったら売れば良いとか、将来的には土地が残るだとか、ローンを完済すればあとはまるまる家賃収入で老後も安泰ですよとか
そんなちょっと考えればわかるようなアホな理屈を並べてきますので、話に乗らない方が良いのですが・・・・。

賃貸市場は現在でも空室が多く立地条件が良くなければ人が入らない借り手市場になっています、空室率が高いのです。
今の政治を続けていれば今後も出生率の低下は避けられない為、借り手はますます少なくなっていきます、現状でも大家さんは入居者確保に必死な状態です。
実際、賃貸物件を維持することが困難になって売りに出されている物件がいっぱいあります。

過去は毎年２００万人近くが新社会人として世に出てきていましたが、現在は１００万人強、うちの娘の年代だと９６万人ですからね・・・今後更に減っていくと思われます。

賃貸経営したいのなら、沢山売りに出てますので、その中で立地条件の比較的良い安い物件を探して、銀行でローンを組んで賃貸経営した方がよっぽどマシです。
例えば都内で格安で放置されている一軒家を買い取ってシェアハウスとしてリフォームして貸し出すとか、そういった方が現実的です。
（本来は購入資金程度は自分で貯めて払うのが賢いやり方ですが・・・・）

当然アパートは老朽化しますので、外壁工事は結構頻繁にやらないとだめですし、内部も１０年に一度は大きな修繕を兼ねたリフォームをしなければ借りてが付きませんし
（見た目や内装が古臭いと入居しないので）

>投資利回り35％
そんな利回りなら私はもとより皆投資してますよね・・・・（笑）

２０代で若いので諭してあげてください、甘い話には罠があります。

No.2 回答者： nantamann 回答日時： 2016/03/07 07:33

専門家ではありませんがそもそも年利回り３５％の不動産収入を得る物件は何処にもないでしょう。

現実には３、５％あればいいほうです。あまりの無知蒙昧さにあきれます。投資物件は何処ですかと問えば無関係な工事現場に連れていくでしょうね。
＞実質利益　月９万位
投資の現実味を持たすテクニックです。

他人のうますぎる話はまず１００％詐欺ですね。２年ほど投資者を集め姿を消すのは確実。残るのはローンだけです。息子さんは欲に目がくらんで夢ばかり見ています。足元に地獄の穴が空いていることは見えません。
投資の基本を学んでからですね。

大手金融機関の投資ファンドですらかなりヤバい代物ですから、どこの馬の骨ともわからない投資なんて相手にしてはいけません。

No.1 回答者： 小者倶楽部 回答日時： 2016/03/07 07:22

上手く行けば土地くらいは残る計算では？

プランとしては安く土地を仕入れ、自分の所で建物を建て、パッケージにして銀行とグルになって売りさばく。

あの分厚いパンフレット（マンガ）を読まれたと思いますが歴史的な事とか経済のこととか書いてありましたが嘘ではないにしろ本質を書いてないため良く考えて読まないと誘導されてしまいます。
頭金をたくさん入れないと成り立たないビジネスモデル、やはりこれは相続税対策なのかもしれません。