義父の土地（賃貸）の買取に関して

現在、義父より以下の相談が来ており、迷っていますので、相談させて頂きます。

＜現状＞
・現在、当該土地を35年くらい前より賃貸で、一軒家を建てて暮らしている。
　（義父、義母の2名）
・義父家族の構成は、父、母、兄、妹（私の妻）の4人家族
・過去（数年前）に不動産屋から買い上げるか、返却するか、更新料（300万）を払って賃貸に
　するかの３択にしてほしいと要望があったが、義父は、更新料が高いとの事で200万にして欲しいと
　交渉を実施した。
・結果、不動産屋と揉め、家賃も受け取ってもらえない状態となったので、法務局経由で家賃の支払い
　を継続しながら、賃貸のまま暮らしている。
・義父曰く、当土地は5000万程度の価値があり、35年間で3500万くらいの賃料を払っているので
　残り1500万払えば、買い取れると言っている。（この制度が本当なのかは不明ですが。。。）
・上記状況だが、不動産屋の弁護士が変更となり、再度、交渉したいと自宅に封書が届いた。
・内容としては、買い取るか退去するかの2択を選んでほしいとの事。
・ちなみに私【36歳】は、マンションを既に購入しており、借入金が3500万程度ある状況。
　年収は、800万程度で親の遺産等も入れて家庭の金融資産は1500万程度
　（1500万の内、500万は結婚後ためたお金で、1000万は私の遺産相続でもらったお金）

＜相談＞
・義父は、高齢で1500万払う事は出来ないが、今の土地で亡くなるまで住みたいと思っており、
　私に買い取って欲しいとの相談が来ました。
　（嫁の兄は買い取る気は無い模様）
・また、買い取ってもらうなら、義父は、遺産相続相当として、妻や嫁兄にも権利の3分の1を
　あげたいと思っている。

・私としては、以下の案なら土地買取および資金援助しても良いかと思っていますが、どうでしょうか？また、他の事例等があれば教えて頂きたいです。
（交渉として変じゃないか、私が得しすぎてないか、損しすぎてないか？を見て頂きたいです。）

　＜案①＞
　・土地名義・・・私
　・買取金額・・・2000万（土地1500万、嫁兄への相続金として500万）
　・条件・・・当土地に2世帯住宅を新築する
　　　　　　　義理の両親は亡くなるまで無料で住んで大丈夫

　＜案②＞
　・土地名義・・・義父
　・条件・・・無利子で義父にお金を貸す。但し、担保に土地をもらう契約とする。

　＜案③＞
　・土地名義・・・私と私の妻の共同名義
　・買取金額・・・1500万
　・条件・・・当土地に2世帯住宅を新築する
　　　　　　　義理の両親は亡くなるまで無料で住んで大丈夫
　　　　　　　（その浮いたお金で嫁兄に相続金払ってくださいと言った建前）

No.3 回答者： ROKABAURA 回答日時： 2016/03/18 14:59

買取金額を不動産屋が言ってきてるはずだ。

土地は減価償却しないし　土地の税金は持ち主が支払ってるはずだし　無茶苦茶だ。　

基本的には貸し借りは不和の種だから　親戚には貸すべきではない。
貸すなら他の親戚の何名かと共に貸し　自分の負担を極力減らすこと。
遺産云々は義父の勝手な皮算用だから　あくまで登記や所有権や借入金として　契約書をしっかり作ること。

まあ長く借りてると慣習的に安く買い取り願うケースは多い。
土地を借りているのなら借地権があるのだから　先方が支払って退去してもらうはずだ。
弁護士に相談すれば相場もわかるだろう。

ただ　もし地主にそのお金がない場合は土地を競売するだろう。
そうなるとこういう土地を買うのはヤクザまがいの会社になる事も多い。
出来るだけ円満に解決したほうが　双方の得ではある。

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/03/18 14:14

まず義父と一緒に自治体の無料法律相談へ『今すぐ』行くこと。

これは旧借地権問題でもう裁判（というか調停）が目の前の段階ーーというと大げさかもしれないけれど、質問者側に法的な落ち度があればそこをつっこんでこられるから、法的に武装は必須。
弁護士が入ってきたんだから、もう普通の価格交渉の段階じゃないよ。

法務局経由で賃料は支払ってないよ。
これは供託というもの。
もちろんこれは継続しておき、絶対に遅れないこと。
遅れるとかなり不利になる。

買取価格は自分達で決めるもんじゃないからね。
義父曰く1500万ウンヌンはたぶん素人の思い込み。
賃貸は何百年支払い続けても自分のものにならないんだから、35年で3500支払っていても全く関係ないし、差し引き1500で買い取れるなんて理屈はない。
旧借地権については、国税庁のＨＰで路線価図に借地権割合『Ｘ％』と明記されている。
仮に本当に土地の価値が5000万なら、借りている側が50％～70％なので、義父の持分は2500～3500万。
差額2500～1500が地主への代金となるーーという売買価格の決め方は存在する。（絶対ではない）
この計算によって1500と言う話を義父が出しているなら話は分かるけど、そうでもなさそう。
不動産屋から言われた話を思い込んでいる可能性がありそう。


それと・・・
＜相談＞に描いてある内容だけど、根本的な勘違いがないかい？
質問者が買い取るのは地主の持っている底地権であって、旧借地権じゃないよ。
地主の立場を買い取るだけで、旧借地権は義父が持ったまま。
相続で1/3というのも意味分かんないね、どの権利の1/3なのか。
借地権を1/3ならわかるけど、土地の所有権を1/3というのは最初から計算が違っている。

『質問者が地主から底地権を買い取ると同時に義父の旧借地権を質問者（＝新地主）へ無償で返還する』という権利移動なら、借地権のなくなった所有権を質問者が取得。
この時点で、義父の相続人に相続分は存在しない。
案②のように金を貸すだけなら義父の単独所有にできるし相続分を好きなようにすればいいけれど、高齢だから借金の完済は見込めず、担保として土地をもらうことになるけれど、その登記費用や相続費用もかかってくるから、あまり堅実ではない。

旧借地権は相続できる権利だけど、相続によって借地権者が複数になるのを地主が嫌がるため、基本的には単独で借地権者となる。
住んでいることも要件だから、他所に住んでいる親族では難しいというのもある。
更新料や地主との折衝、あるいは裁判等がわずらわしいこともあって、相続を嫌がる人も少なくない。
この義父はなに考えてるんだろうね。
面倒なことを質問者に押し付けて、自分の血を分けた子どもには相続分をーーだなんて・・・。
質問者には悪いけれど、この義父に私はちょいと不快感（怒

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/03/18 13:30

＞・現在、当該土地を35年くらい前より賃貸で…

賃貸でなく、賃借じゃないの
舅さんが貸しているのでなく、借りているのでしょう。

＞一軒家を建てて暮らしている…

土地は借地だけど、建物は自分ものなのですね。

＞・結果、不動産屋と揉め、家賃も受け取ってもらえない…

建物が自分のものなら、何で“家賃”を払わなければいけないの？

＞当土地は5000万程度の価値があり、35年間で3500万くらいの賃料を払っているので残り1500万払えば、買い取れると…

そんな論理は成り立ちません。

＞・義父は、高齢で1500万払う事は出来ないが…

貸し主側の不動産屋は、1500万で売ると言ったのですか。

＞買い取ってもらうなら、義父は、遺産相続相当として、妻や嫁兄にも権利の3分の1をあげたいと…

なんかごまかされていませんか。
あなたの買う土地が、なんで舅さんの相続財産になるんですか。
なんで嫁兄に権利の3分の1をあげなきゃいけないんですか。

＞・買取金額・・・2000万（土地1500万、嫁兄への相続金として500万）…

お人好しもいい加減にしましょうよ。
何であなたが嫁兄に 500万も払わないといけないのですか。

＞義理の両親は亡くなるまで無料で住んで大丈夫…

あなたは俗にいう婿養子で、舅さんと戸籍上の養子縁組をしているのでない限り、娘婿が舅・姑を養わなければいけない法的根拠はありません。

相互に扶養義務はないのですから、住まいを提供すれば提供される側、すなわち舅・姑さんに贈与税の申告と納付が必要になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4405.htm

もちろん、舅・姑さんが贈与税がかかることを了解しているなら、話を進めてもらってけっこうです。

＞・条件・・・無利子で義父にお金を貸す…

はい、これは利息分が贈与税の対象になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

＞・土地名義・・・私と私の妻の共同名義…

妻もいくらかの現金を出資するのですか。
全額あなたの出資なら、夫から妻への贈与となりますよ。

＞（その浮いたお金で嫁兄に相続金払ってくださいと…

開いた口がふさがりません。

＞交渉として変じゃないか、私が得しすぎてないか、損しすぎてないか…

得しすぎることだけは絶対にありません。
嫁兄に相続金うんぬんなんて、交渉として変ですし、あなたが一方的に損しているだけです。

それに、あなたは既にマンションを購入しているとのことですし、しかも婿養子ではないのですから、嫁の実家の問題に首を突っ込む必要などないですよ。
目を覚ましましょう。

辛口を失礼しました。