40年ほど前に土地を分筆し袋地です。 家の前の道が私道で持ち分はありません。今回新築を建てたいのです

40年ほど前に土地を分筆し袋地です。
家の前の道が私道で持ち分はありません。今回新築を建てたいのですが私道の所有者が拒否して建築許可が下りない状態です。
分筆したのに何の権利もないのでしょうか？
裁判しても建築許可は下りないものでしょうか？

No.1 回答者： lv4u 回答日時： 2016/04/29 23:18

>>分筆したのに何の権利もないのでしょうか？

文筆して、その土地の権利を持たれているのですよね？ですから、土地の所有権の権利はありますよ。
激安かもしれませんが売ればお金になるわけですし。

>>裁判しても建築許可は下りないものでしょうか？

裁判して建築許可がでるなら、そんな新築の建築許可が出ない土地を持っている人々は大喜びするでしょう。
裁判しても無理です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。分筆しなかったら袋地にならず新築も建てれたはずなのに残念で仕方ありません。

お礼日時：2016/04/30 01:00

No.2 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/04/30 01:33

法律なら無理ですな

対策方法はあります。　

所有者に金を払う。　100万円位で話で進めたら

この回答へのお礼

料金を支払うという話しも全く聞いてくれません。

お礼日時：2016/04/30 08:08

No.3 回答者： gyong 回答日時： 2016/04/30 09:01

再建築できません。

すでに終わっています。二束三文の土地です。

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/04/30 09:35

文面から察するに、役所の建築指導課へ行って建築できるかどうかは聞いたよね？

この私道というのが道路とみなされていなければ持ち分や承諾の有無に関係なく建てられないから、許可が下りないというのが少し気になって。
私道にもいくつか種類があるしね。

分筆したことと私道の持ち分は別なので、当時何の権利も設定してなければ何もない。
逆に自ら袋地にしたことで通行権さえないなんてことも・・・。
それはさておき。
”袋地””建築確認”で検索してみると、いろんな情報が出てくるので試してみて。

裁判については、これは多分裁判にはならないと思う。
きっと調停申し立て、和解というところ。
あまり分が良いとは言えないかな、調停費用に加えて承諾料を支払うことになるだろうから。
工務店やＨＭに相談してみるのもいいね。
こういう交渉事の経験があるだろうから、その地域の慣習も踏まえて交渉してくれる場合もあるよ。
隣人も、相手が変わると対応が変わる場合もあるしね。

自治体で無料法律相談を実施しているので一度行ってみるといいよ。
法的に整理してくれるから。
良心的な弁護士ならこの後に調べるべき事項をピックアップして教えてくれる。

No.5 回答者： odasaga09 回答日時： 2016/05/01 16:31

リフォーム、リノベなた「袋地通行権」という既成獲得権利がありますが・・

＞建築許可が下りない
＝「新築」確認申請が下りない＝私道が「位置指定道路」でないということなんでしょから金銭や部分換地でしか道はありません。
http://saikenchiku-fuka.net/inyochi/

＞私道の所有者が拒否　＝「金くれ」明白宣言ですから（既存通行権は拒めないんだからそれに関しては地主には損も得もない）
あなたが新築という金をかける事業をやることになるから、この要求が出る。
当然といえば当然のことなので┐(´-｀)┌

で、ま、１００万位は新築費用の必要経費としてそちらに回すが解決策。

１００万以上の欲かき地主だったら、ちょこちょこ部分部分修理と称して新しくしていって時間をかけてそっくり新しくする・・ていうのがこういうケースよくある方法なのよ・・と匂わせば、一銭も入らないよりは・・って折れるでしょう。。(^^/

No.6 回答者： mofl 回答日時： 2016/05/01 20:46

まず、そこを管轄している特定行政庁の窓口に行って、その「私道」とやらが建築基準法の道路かどうか確認してごらん。

特定行政庁がわからなければ、役所の建築課あたりに電話をして、
「ウチの前の道が建築基準法の道路かどうかを知りたいんですが、そちらへ行けばわかりますか？」
って聞いてね。
その電話をしたところでわかるのなら、電話で聞かずに必ず窓口に行って聞くこと。
幅や土地の所有者などは知らなくても、言わなくてもいい。

もし建築基準法(第42条)に該当する「道路(←これ重要な単語)」だったら、あなたの土地(敷地)が２m以上接する計画で確認申請は通る。
土地の所有者の同意などいらない。
一応補足するけど、建築確認は許可じゃ無いからね。
建築確認「申請」。
手続きに乗っ取って出すだけ。
受けた側に裁量の余地は無い。
大きな違いだから勘違いしないよう。

ただし、確認申請というのは、その内容が建築基準法、その他関連法規に適合したことを証明するだけで、そこを使ったり通行したりする権利を行政庁が保証するわけではない。

ここで問題になりそうなのは、水道や下水道、ガス、またはU字溝への排水の放流など、直接権利者の承諾をもらわないと接続(道路の掘削を含む)ができないんだ。

でも文面からは40年前に分筆したんだよね。
それで袋地を作っちゃったのかな？
何となく私道とやらは建築基準法の道路じゃ無さそうだよね。
それなら。
裁判しても無駄。
あえて袋地を作ったのなら、囲にょう地通行権さえも難しいかもしれない。

なぜか？
仮にその通路(道路じゃないので)をあなたの敷地の一部としたら、その土地の所有者はあなたの家が将来除却されるまで、自分では使えないんだ。
もし位置指定道路などにしたら、更に使用制限がキツくなる。
(自分にもメリットが生じれば別だけど)
土地の所有者へ強要することは、財産権を保証する憲法に違反しかねない。

だから、この場合はその通路のうち最低２mをお金を払って借りるか買うしか無いんだ。
相手が応じなければ、いわゆる死に地。

今さら言っても始まらないけど、何で分筆したのかな？
もともとあなたの側の土地だったの？
あなたは40年前に買ったほう？
もし手前が売り主で、袋地をあなたが買ったのなら、当時に何か約束なんて無かったの？

約束があって、その後に何かのトラブルで反古にされたのなら裁判で勝てる、つまり当時の約束を履行させられると思う。

この辺り、つまり分筆の時の様子がわかればもっと具体的なアドバイスができるかも。
あと、その土地は今はずっと更地なの？
40年間更地のままで放置したの？
通路の幅や、その通路を土地の所有者は自宅への出入りで使っているの？
その所有者が自分の土地へ幅４m未満で使っていれば、ほぼ絶望。
あなた方の土地に家を建てさせることで、自分が建たなくなってしまうから。

わかる？
これだけでは推測でしか回答ができない。
最初に話した特定行政庁の窓口に行って詳しく状況を説明すれば、もっと教えてくれる。
ただし、突っ込んだ解決方法は話さない。
あなたの肩を持つことで、役所が介入して通路の所有者へプレッシャーをかけて不利益を与えることになりかねない。

行政は民事トラブルに不介入だから。

この回答へのお礼

ありがとうございます。50年前に鉄道会社に分筆しました。祖父の時代です。その時に約束もしていません。建築基準法第４３条第１項ただし書きによる空地です。
もう絶望的ですね(泣)

お礼日時：2016/05/01 21:23

No.7 回答者： mofl 回答日時： 2016/05/01 23:45

をいをい、ちょっと待った。

一応頭にはあったけど、まさかと思い書かなかった。
「43ただし」？
誰が言ったの？
で、相手は鉄道会社？
やはり特定行政庁の窓口に行って。

一応流れを確認すると、元はあなた達が持っていた土地なのかな？
それを分割し、鉄道会社に道路側を売ってしまったのかな？
まず。
40年前だと昭和50年頃かな？
公益企業の鉄道会社が元地主に不利な買受をするわけない。
彼らも素人ではない。
あえて袋地を作り、その奥の売り主の土地を建築不可として買う、とは考えづらい。
もちろん当時どのような話で売ったあなたの親（？）が承知していたのかも推測でしか言えないけど、できれば建築士でも弁護士でも相談する価値はある。

仮にＪＲなら、今は民間企業になってしまった。
会社に不利な約束をすると株主総会で叩かれる恐れがあるので、会社の不動産を一個人に融通することは難しい。
でも会社のトップや株主に担当者が理由を説明さえできればいいんだ。
相手（担当者からトップまで全員）が自分の身を守れればいいんだよ。
逆にこのあたりは個人が相手より楽かもしれない。
交渉でそのように誘導するんだ。

で、43ね。
この話なら、その私道は建築基準法第42条各項に定める道路ではないのは間違い無い。。
ただしもし特定行政庁がそのように言ったのなら、ただし書き空地と判断した資料が必ず保管されている。
これもいきさつを確認しないと何とも言えないけど、過去にそのように扱ったのなら必ずなにがしか鉄道会社が譲歩した証拠があるはずと思う。
多くは念書または協議書などのたぐい。
これがあれば、その資料を情報公開請求の手続きで写し（コピー）を取って。
それを手に建築士や弁護士と一緒に相手と交渉。
これがあれば裁判などせずに勝てる、つまり承諾せざるを得ないと思うよ。
43許可には相手の同意が前提。
許可がされれば通行やインフラの接続など、一切を同意したことになる。
上下水道の接続のための掘削も拒否はできない。

ただし、43空地は関係者全員の約束のもとに成立している。
仮にただし書き許可が通ったとしても、それはあくまでもお互いが約束を守り合うことが大前提。
この約束が破棄されたらすべてが終わり。
行政庁も許可はしたけど、破棄されれば接道違反の建物になり、違反指導に入る可能性もある。
役所が
「お互い仲良くしなよ。」
なんて介入はしないから。
あなたの側は
「この通り前にちゃんと約束したじゃないか！」
と強く押すのは、時と場合によるからね。
対立は厳禁。

で、やや気になるのは、相手が鉄道会社だよね。
位置関係を想像するに、あなたの民地が間にあるから、そこの地目は鉄道敷地にはなっていないよね。
実際にレールは無くても、鉄道敷地になっていたら現地を見ないと何ともビミョー。
相手はそれを理由に難色を示すかも。
（何となく大丈夫そうだけどね）

43の場合、確認申請に先行して、その名のとおり建築基準法第43条第1項ただし書きの許可申請を行う。
事前に特定行政庁と申請者（もちろん代理の建築士）が調整を図るんだけど、申請が受け付けされさえすれば100％許可は通る。
特庁は不許可が確実な案件は、相談の時点で丁重に門前払いにする。
申請手数料もけっこう高いし、お互いに無駄な努力は避けるように誘導するから。
申請後、建築審査会というものを開催し、審査会の同意をもって許可申請書を交付する。
たぶん審査会にも前もって根回ししているから、43許可くらいでの不同意はあり得ない。
これが受け付けさえされれば100％大丈夫、という理由。
申請をして許可が得られるまで特庁にもよるけど（つまり建築審査会の開催の頻度）だいたい３ヶ月くらい見ておけばいいんじゃないかな？
建築審査会は限定特定行政庁ではなく、特定行政庁（ややこしいよね汗）しか開けないから、あなたの自治体が特定行政庁でないとやや手間と時間が増える。
費用は申請手数料だけで5万くらいかな（特庁で定めている手数料条例による）。
許可が通れば建築確認申請が普通に出せるし、問題なく通るはず。
この場合、許可申請は行政にしか出せないけど、その後の確認申請は特庁でも民間の指定確認検査機関でも、どっちでもＯＫ。

特定行政庁に行けば、可能性があるなら手続きなどを詳しく説明してくれる。
可能性についてもおよそ教えてくれるよ。
何かしら条件が付くかも知れないけど。
一応頭に入れておいて欲しいことは、43許可は過去に一度でも取れれば将来も確実、なものではない。
平成11年まではけっこう甘く、主事の判断だけで行けたんだ。
平成11年に大規模な法改正があり、それまでの主事判断から建築審査会の同意をもってでの許可制度に変更された。
なので以前に43ただし書き扱いで即建築確認が出せたのと違い、確実な担保にならなくなってしまった。
まれに覆される例（つまり相談の時点で門前払い）もある。

でも、保証はできないけど90％はイケると思う。
ただし書きなんて言葉、相手から出るわけ無い。
出たとすれば特定行政庁しかあり得ない。
私が引き受ければ鉄道会社との交渉もあわせ、99％許可を取る。
要はネ、民事間の問題なんて交渉での誘導次第なんだ。
まず役所へGO！

No.8 回答者： mofl 回答日時： 2016/05/01 23:53

※正誤表

誤①40年前だと昭和50年頃
正①50年前だと昭和40年頃

誤②あなたの親
正②あなたの祖父

m(__)m

この回答へのお礼

ちょっと聞きたいのですが但し書き空地は特定行政庁に行くと念書、協議書が保管されてるんですか？それがあれば新築建てれますか？

お礼日時：2016/05/02 12:22

No.9 回答者： mofl 回答日時： 2016/05/02 00:55

何度もゴメンね。

ふと気付いたんだけど、どんな状況なんだろう。
43許可の対象の空地って、例えば４m幅の通路の奥に３軒以上の家があり、昔その通路のうち２m分を交互に使い回して建築確認を受けていた。
それがバレ、再建築ができなくなった。
やむを得ない救済措置として全員の同意のもとで、ただし書きの空地として扱うこととした。

つまり、多くは幅４m以上で道路位置指定ができない疑似道路(？)なんだ。
で、今回は袋地(救済の対象)なのがあなたの家１軒だけなんだよね？

状況が想像できなくなった。
１軒なら２m幅の路地状敷地の形で、ただし書き許可など面倒なことをしなくても、普通に当事者間の合意だけで行けるはず。
確認申請では土地の所有者は不問。
チェックの対象では無いから、誰の土地かを説明する必要も無いし、他人の土地だからと審査を行う機関から同意の証拠を求められることも無い。

２m幅でまたぐ部分をただし書き空地と扱うのは、水路や里道など、法定外公共物しか思い付かない。
法定外公共物でも、路地の途中を分断しているのであれば、接道は確保されているので43許可の対象にもならない。

旧国鉄も今は民間企業、国有地ではなく民間企業の土地になる。

何だか謎だね。
でも、ただし書き空地であれば問題は無さそうなのは変わり無いけど。

この回答へのお礼

その通路部分は幅三メートルちょいあり自動車は通れます。
そこを通らないと自分の敷地に行けないので鉄道会社の同意が必要なんです。
工務店の方が役所に行ったりして案が出ている事も全てしていますが前に進みません。
裁判になるかもしれません。
１度鉄道会社に行って交渉しましたがムリでした。その後に分筆している事が分かり鉄道会社に再度お願いしました。
返答待ちです。多分ムリではないかと皆言います(泣)
元々袋地だったかもしれません。昔の地図を見ると…。でも父は村の道があったと言っていますがそれを証明できるものもありません。

お礼日時：2016/05/02 01:33

No.10 回答者： mofl 回答日時： 2016/05/02 12:39

実際に工務店が動いているなら任せましょう。

ひとつ懸念。
ただし書きの空地、の情報はどこから出てきたんだろう。

①過去に売り手と買い手のお互いが了解したうえで、あなたの祖父が元の土地を分筆し、道路側を相手へ売却
②あいにくその結果がどうなるのか、お互いが理解をしていなかった
③売却後に今の家を建てようとした
④そこで法律を知り、接道が無い敷地では家が建てられないのに気付いた
⑤売った相手といろいろ交渉したが、いい結果は出なかった
⑥その時の建築士の提案で、審査の緩い43条ただし書きを使い、確認申請を通した
⑦その時だけのつもりなので、土地の所有者とは合意ができている、と事実と違う話で当時の建築主事には説明をした
⑧しかし、所有者にはこの事は伝えなかった
⑨今回、ただし書きの話が出たのは、このいきさつの記録であった
(あなたの家を建てた時の確認通知書の配置図にただし書きとの記載があった)
⑩工務店の担当が特定行政庁の窓口に確認に行き、本来はただし書きの空地と扱えないことが判明
(虚偽の申請であった)

もし、この流れなら諦めてください。
ただし書き、との話が、いつ、どこの誰から、そして過去に関係者全員の合意のもとに、一度でもいいから実際にただし書き扱いで確認申請が通っていたのか、もね。

この回答へのお礼

工務店に任せているのでよく分からないですが、但し書きの空地と工務店は言っていました。鉄道会社のものです。
今の家が建ったのは但し書き扱いで確認申請通っていません。
昔は厳しくなかったので、どうにかして確認申請通したみたいです…。

お礼日時：2016/05/02 15:59