不動産の売買に必要な書類を教えて下さい。

代表者(私)　法人名義の土地・建物を代表者個人(私)に名義変更したいのですが必要書類を教えて下さい。
実際に売買したわけではないのに、売買契約書等が必要なのでしょうか？(収入印紙なども貼らないといけないようです…)

http://www.moj.go.jp/content/000123420.pdf
ここを見て分かる範囲で注意書き等を見ながら埋めてみたのですが…
登記識別情報（登記済証）を提供することができない理由は失念で良いのでしょうか？

評価額はおおよそ300万程度の土地建物なのですが実際に売買するとなると現実的な話で買う人はいないと思われます。
もしいたとしてもその10分の1の30万～50万程度かと…。


売主(法人)の印鑑証明・実印・登記識別情報が必要という事まで分かり、フォーマットが法務省のサイトにあったので概ね埋めましたが、土地建物の謄本(権利証)が一切ない状態です。この場合でも売主(法人)宛に本人確認の手紙が届きそれを受け取れば問題ないとの記載があったのでその手で行こうと思います。

結局何が必要ななのか、必要な書類と登記費用が分かる方、いれば教えて下さい。

宜しくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2016/09/02 02:01

実際に売買したわけではないのであれば，売買契約書なんてあるわけがありません。

そして売買をしていないのであれば，その実体がないのですから売買による所有権移転登記なんてできるわけがありません（やったら刑法第157条違反，公正証書原本不実記載の罪です）。

なのでまずは実体を作ってください。それがないと何も始まりません。
売買ならちゃんと代金を支払う（記録を残す）こと。内内売買なので税務署が注目する可能盛大です。売買契約書は作るべきでしょう。廉価売買だと贈与だとみなされる可能性があります。ちゃんとした価格で売買すべきで，具体的な価格については税理士に相談したほうがいいと思います。
無償なら贈与でいいです。ただし贈与税の問題が起こりえます。
他にも不動産取得税やらなにやらかかってきます。ちゃんと考えてやらないと痛い目に遭うかもしれません。

ちなみに法人とその代表者との間で取引を行うことは利益相反取引とされ，その法人が株式会社なら会社法第356条または第365条により，取締役会設置会社であれば取締役会の承認（添付書類としては，その承認決議を行った取締役会議事録及び出席取締役の印鑑証明書）が，取締役会非設置会社であれば株主総会の承認（添付書類としては，その承認決議を行った株主総会議事録及び出席取締役の印鑑証明書）が必要になります。これはどちらかというと特殊な事例なので，ご覧になっている記載例には書いてありません。この承認が必要なことを税理士もけっこう見落とします（というか知らない税理士がいる？）ので，司法書士に依頼したほうがいいと思います。

「登記識別情報（登記済証）を提供することができない理由」については，現在の登記名義人である法人が所有権を取得した時期によって添付すべき（提出できる）ものが「登記済証」なのか「登記識別情報」なのか違ってきて，それらが見当たらない場合，前者なら「紛失」，後者なら「失念」が一般的です。でも実体が盗難や焼失ならば，それはそのように書くべきです。

登記識別情報を提供できないとして登記申請をすると，法務局からそのような申請をしたかという照会書が義務者宛に送られてきます（法人宛なので書留郵便です）。それを受け取ればそれで終わりというわけではなく，それに対して期限内に的確な回答をして始めて有効な手続きをとったことになりますので，受け取ったら速やかに内容を確認し法人の実印を押捺して，期限内に返送若しくは法務局に持参しましょう。

結局何が必要なのかというと，
1)登記原因証明情報…たとえば売買の場合は売買契約書ですが，報告書形式の登記原因証明情報を作っても可
2)登記済証または登記識別情報…なければ事前通知になる
3)法人代表者の住民票の写し
4)法人の印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
5)委任による申請の場合には委任状
6)不動産の評価を確認できる書類…評価証明書等
7)議事録＋役員の印鑑証明書
といったものです。
質問では明らかにされていない事情がある場合には，それに関するものも必要になることがあります（たとえば農地法の許可証等）。

費用というか免許税は，不動産の固定資産評価額に税率を掛けたもので，土地の売買なら税率は4/1000，建物の売買なら税率は20/1000です。その他実費と，司法書士に依頼するならその報酬も必要です。

内容が内容なので司法書士と税理士に依頼をすべき案件だと思います。法務局の相談窓口を利用する手もありますが，東京なら今年の9月1日から，神奈川では10月1日から窓口対応が変わります。相談には基本的に予約が必要で，かつ具体的な申請書の内容確認はしてくれなくなる可能性があります。もしも法務局に相談に行くなら，そのつもりで行ったほうがいいです。

No.1 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/09/01 12:37

自分で登記するんだよね？

管轄の登記所の登記相談に一度足を運ぶか、少なくとも電話で聞いた方が確実。
相談員（元登記官など）が『個別ケース』に応じて適切なアドバイスをしてくれる。
アタリの相談員に当たれば、相談しているその場で登記官に話をつけてくれることもあるよ。
もちろん無料。

本来は日本全国どの登記所でも一律でなければならないんだけど、登記官の職権なるものがあり、申請者側で不要だと思った書類や資料も添付しなければ登記受付さえしないなんて場合もある。
逆に、登記相談で指定された書類を全て揃えれば、職権で登記されることがまず確実なので失敗は少ない。

本件の内容だと難しい内容ではないので、登記相談の際に必要だと思われる書類を全て持参すれば、その場で申請ができるはず。
訂正用の印鑑をわすれずに。

売買でないから契約書はなくてもいいけれど、その場合は贈与扱いなので贈与税がかかる可能性がある。
大体のケースで不動産取得税より贈与税率の方が高いので、低額でも売買にするのが一般的かな。
300万円くらいの物件だから、売買価格をいじくっても法人の節税効果を期待するわけでもないと思うし。


登記識別情報（登記済証）を提供することができない理由は空欄で、申請するときに聞いて記入してもいいと思う。
失念は登記識別情報を忘れた場合に使うので、その他（紛失）になるんじゃないかな。