RCの建て替え時の費用

Question

鉄筋コンクリートの中古５階建て(１９６９年新築)、土地は５０坪(建蔽率は８０％)の購入を考えています。地方都市ですが、１５００万円はかなり安い物件に思え、かなり広い建物で、割としっかりしているように思え、現在１部賃貸し中(借主がいれば、各階ごとに１０万以上の収入が見込める)ということもあり現在は、十分使えますので、すぐに買いたいのですが、４ヶ月前に一度だけ雨漏りしたらしく、今後のメンテナンスと将来の建て替え時の費用を考えると知識がないので、不安に思います。
数十年先に壊す費用と建て替えの費用はどのくらいかかるのでしょうか?
土地は一坪４０万円ぐらいです。
土地代ぐらいの売値ということは、やはり将来的に魅力がないということなのでやめたほうがいいのでしょうか?

byoritu · Accepted Answer

日本人の多くは住宅メンテナンスの重要性をあまり認識していないようです。３０年５０年に渡る長期で考えると大小の地震時に多少なりとも亀裂が生じたり年数が経つごとにコンクリートの中性化による強度の衰えが発生し何らかの対策が必ず必要になります。高耐久性コンクリートでも同じことです。固定資産の減価償却期間について鉄筋コンクリート造の場合は確か５０年程度ですので、その程度が限界だと考えて下さい。
メンテナンス・改修には、修繕計画の立案、調査・検査、設計検討、修繕費用の資金準備・調達、工事発注、というような段階がありますが、それぞれに多大な時間と費用を考えなければなりませんし、専門的知識が必要となります。そのため、建物ごとに異なる条件が発生し、一般的と称する言い回しは得てして不適切な情報にもなり得ますので不動産屋さんだけでは正確な金額が出せるとは思えません。

jixyoji · Answer

こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。

rinpopoさんが考えている建物は建築基準法が大幅に改正された『1981年』以前の建物である事を念頭に置かれたほうが良いでしょう。下記をご覧ください。 

「住宅（家庭）の防災対策（住まいの安全・耐震化のすすめ）」
http://www.bo-sai.co.jp/jyuutakubousai.htm

築35年なのと雨漏りした件や土地などの瑕疵も含め『不動産コンサルティング』という建築監査のプロの代理人を雇って本当に購入すべき物件かどうか確認なさった方が無難です。購入した後思わぬ落とし穴があった場合最大のリスクを回避するにもプロの目は必要でしょうね。

【ktk 建築管理・耐震診断協会】 
http://ktk.ne.jp/

「プロの眼・不動産調査」
http://www.professional-eye.com/index.html

「建築検査・不動産調査の住まいのホームドクター」
http://www.homedoctor.co.jp/

「［デジタル不動産コンサルタントLTD.］」 
http://www.din.or.jp/~digicon/ 

「不動産の達人　さくら事務所」 
http://www.sakurajimusyo.com/

解体費用に関しては下記にある程度の目安があるので参考になさると良いでしょう。建て替え費用に関してはどういった建物にするかどこに依頼するかで千差万別なので一概には言えません。

「*　解体費用例　*」
http://www.kaitai-ueno.com/san.html

それではよりよい住宅環境をm(._.)m。

byoritu · Answer

先日起きた、新潟中越地震の事もありますので、一言。
神戸の震災時の調査では１９８１年以前の建物は大規模地震による被害が相当大きくなる傾向があります。その為、８１年以前の建物には耐震補強工事を行った方がよいという傾向にあります。また、築３５年と言うことですので、屋上防水のやり替えや、外壁の亀裂補修などそれ相応の補修をしておかないと中期（１０～１５年）単位では不具合が生じるかと思います。
金額的には当てずっぽうですが、１フロア当たり（耐震診断・補強・大規模修繕工事込み）２００万円くらい掛かるかもしれません。そういった費用を見込んで購入価格を再検討してみてはいかがでしょうか。

greensnake · Answer

建物の前の道が広くて、重機が利用できることが前提であれば、RCの5階建てであれば、首都圏であれば、解体費用は坪当たり4万円から6万円くらいであろうと思います。
50坪×80％×5階ですから、200坪なので、800万円から12000万円といったところでしょう。
首都圏は産廃費用が高いので、地方であればもう少し安いかもしれません。ただし、防音、防振が必要かとか、条件によって左右されますし、基礎部分の構造と処理などでだいぶ価格は違ってきます。見積もりを取ってみないと正確にはわかりません。

koushirou29 · Answer

どのような売買形式なのか書かれていないので、予想の範囲ですが.....。
裁判所の行う「競売」の形だと中古建物などは相当安く売りに出されます。競売なので、どうしても欲しい方がいれば高く落札される場合もありますが、普通は相場よりだいぶ安く落札されます。

お話からするとRC造5階建ての賃貸アパート（もしくはテナントビル）として使われている建物のようですね。
RC造の場合、補修をしっかりしてやれば50年以上はもつと言われています。ですので土地の価格も考慮に入れるとずいぶんとお買い得な物件と思えます。
一度雨漏りをしたとの事ですが、きちんと補修すれば今後は漏ったりしないので問題ないでしょう。
メンテナンスもお金のかけようで、最低限雨が漏ったりしないような補修だけするならそれほどはかかりません。買値から考えても少々手を入れても元は取れると思います。

建替えに関しては、どのような建物を作るかによってぜんぜん違いますので何ともいえません。ただ、RC造は高いと思われがちですがそうでもないですよ。一般的な作りの賃貸向けマンションを建てるのであれば本体は坪あたり40万円台でも出来ます。

後は立地条件ですが、こればかりは現地を調査しないとなんともいえません。ただ、立地だけではなく色々な理由で安くなっている可能性があるので、その辺は調べた方が無難です。

RCの建て替え時の費用

日本人の多くは住宅メンテナンスの重要性をあまり認識していないようです。

こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。

先日起きた、新潟中越地震の事もありますので、一言。

この回答への補足

建物の前の道が広くて、重機が利用できることが前提であれば、RCの5階建てであれば、首都圏であれば、解体費用は坪当たり4万円から6万円くらいであろうと思います。

この回答への補足

どのような売買形式なのか書かれていないので、予想の範囲ですが.....。

この回答への補足

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