不動産投資はリスク多きすぎないですか？

不動産投資ってリスクありすぎないですか？
レオパレスみたいな件は稀かもですが、借り手いなくなったり自殺されたり。

あと災害大国なのに地震で建物壊れたり水害にあった場合はどうなるのでしょうか？

そういうリスクや保険での補填も考慮して、リターンを計算しても利益が出るという観点から不動産投資するものなのでしょうか？

No.7 回答者： suzuki0013 回答日時： 2019/02/27 12:01

これは本が一冊書けちゃうような質問だね（笑）

投資モノ全般に言えることだけど。
高いときに売って安いときに買う、リスクとリターンの天秤なんだよね。

そして、その投資モノのリスクが高いとなると投資家は売却等で資金を引き上げるので、その投資モノは売りが過剰になり安くなる。
安く買える（投資できる）ようになれば、リスクは同じでもリターンが大きくなることから、また投資家が戻ってくる。
質問文の最後で質問者も述べているが、リターンを計算して利益が出るなら投資するのが投資家。

投資家の手法として、簡単な例として集中と分散がある。
昨今流行のサラリーマン大家などにわか不動産投資家は、不動産に全財産を集中投資しているので、投資額に比してリターンも大きいが不動産投資のリスクがその投資家としての全リスクということになることが多い。
また不動産投資のうち、現物投資のいわゆる大家業というのは保有することで毎月安定して利益を得られるが保有期間が長いほどリスクも増す。
ある意味のハイリスクハイリターンなので、不動産投資はリスクが大きいといっている人の多くはこれを言う。

不動産の現物投資は、不動産時代に抵当をつけることで資金を得ることができるため、個人で投資できる最も大きな商品のひとつ。
高額を投資できれば高額のリターンがあるのだから、魅力的な投資でもある。
衣食住といわれている通り、不動産は住まいとして生活に根付いているため、ニーズは常にあるし投資家自身も住んでいるわけだから親近感から投資しやすい部分はある。
他の金融商品に比べて相続税対策に有利なことも一因。
こうしたこともあって不動産投資はどの時代でも根強い一定の人気がある。


リスクも多いあるけれどリターンも多い。
そして絶対になくならない。
それが不動産かな。

No.6 回答者： irisin 回答日時： 2019/02/24 00:14

不動産投資って、たぶんアパマン経営みたいなものを言われていらっしゃるのかなあ～ と想像しますが、

そういったものは、どちらかといえばやらない方が良いとは思います。

例えば、どこかの親子に部屋を貸す。その後お父さんが死亡され、子供と契約していることになったりする。

そのように最初に交わした契約とは相手が入れ替わるとはざらにあります。

23歳くらいの若い大卒で大手の企業に就職しているという、パッと見1流企業の正社員という男性と契約して
部屋を貸していた場合、3年後とかにリストラされてしまい、その後仕事がみつからず部屋代が支払えなくなる
とか、そんな話もざらにあります。

そのように自分に問題が発生したという地主さんとか家主さんは、その問題を自分で解決できないといけない
という事態になる感じです。

強く催促すれば出ていくかもしれない。

そんな風に思い込み、実践され、その後首でも吊られてしまい、いわく付き物件となり、「数千万円借金しているのに」
とか、「私のせいではない」 とか、そんな風に精神をやられていく大家さんとは普通にいたりします。

ボロイ中古の賃貸マンションでも1億円とかしたりしますので、借金を背負い、そのマンションで孤独死とかあると
ガクンと凹んでしまい・・・なんて感じだったりもします。

どちらかといえば、運次第。

資産運用というか、どちらかといえば金目に眩んで、みたいに参加されている人が多い感じではないでしょうか。

かぼちゃの馬車とか、そんな感じかなあ～ と思ってしまいます。

自分が労働せずにお金が儲かる～ みたいなものって、どちらかといえば、精神的にタフな人以外は向かない感じ
だったりします。

一般の世界では、「この道10年やっているので私はプロです」 と名乗れたりしますが、不動産業界は30年続ける
ことができて初めてプロです～ みたいな世界だったりします。

なぜかといえば、新築でアパートでも建てると新築物件ですので、素人でも10年とか何もしなくても満室だったり
します。車を新車買えば、その後10年とかトラブルないのと似ています。

ただ不動産って、古くなると1度空くとなかなか次の借り手がみつからないとかそんな感じになったりして、最初は
新築という有利性でそこそこ小金もっていそうな住人で埋まっていたとしても、次第にお金に余裕ない人が住民
に変わっていく感じがあります。

貧しい人が住んでいると、周りから「あのボロアパートのせいで」 みたいに住民がうるさい感じで付近の方に
迷惑かけているとかあったりするので、「私が大家です～」 とか名乗れない雰囲気になることもあります。

普通の仕事は、新しい仕事に着手した場合、最初にしんどさがあり、それを乗り越えると楽になっていく。

でも、アパマン経営とかって、最初がメチャメチャ楽ちんでスタートして、次第に重たくなっていく。という
真逆な感じがあります。

私の自宅近所にアパートができて、そこの管理会社のウェブサイトを見ると「弊社は管理能力がずば抜けている
ので、家主さんはお金を借金してアパートを建てて、うちに管理を丸投げして、満室経営で楽しています」
みたいに書いてありました。

私の自宅の近所のアパートも新築でその後ずっと満室状態とか書いてありましたので、電話して「今物件の
○○アパートの前にいるのですが、外観とか良さそうなので部屋空いているか問い合わせたいのですが・・・
と言ったら、担当者に変わり、「その物件ですとたまたま2部屋空きがございます。どちらが良いですか」
なんて言われていました。

アパマン経営の業界は、「家主さんは頭悪い人達」 みたいな感覚で、管理している物件の満室とかもうそだったり
して、意外と平気でうそを言っていたりする世界だったりします。

誰かその会社に知り合いがいて、そんな感じならやっても大丈夫なのかもしれませんが、ただネットで見て良さそう～
みたいなものですと、やらない方が良いとは思います。

No.5 回答者： larme001 回答日時： 2019/02/20 19:32

サラリーマンが何もノウハウなしにやるのは確かにリスクが高いでしょう。

ただ、地方都市とか、遺産相続でまとまった良い土地があるとか、知り合いのつてで美味しい物件を割安で手に入れられるとか色々な事情がある人やノウハウやツテを持ってる人にとってはある意味美味しい商売にもなり得ます。なぜなら、株や為替で勝つにはかなりの元が必要出し、多くの市場参加者がいるということや相場がすべての人に均等に開かれてるならそこで素人が何も考えずに勝つのは容易ではありません。

その点、不動産というのは個人の様々な事情によってはマイナスにもなり得ますが、お買い得なケースや市場原理が必ずしも働かないような事情によって上手いことやっていける場合もあるのです。

サラリーマンが何千万も借金して借り上げでゼロベースでやるのは、ビジネスモデルからしてかもられてる部分がある案件に乗っかってる側面があるから問題なのですよ。
一見すれば自己責任のように見えますが、これは単にFXで勝てる必勝法を持ってるからと言ってる自称プロに自分が何千万の借金をして金渡して儲けを折半するようなもんです。こう考えたら、自称プロはほぼノーリスクで勝手にやってるだけで、自分だけいかに不利な立ち位置になるかというのがわかるでしょう。

素人が不動産に出資したければ、下でいうように第一選択としてREITなどを狙った方がよいのはそのためです。

No.4 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2019/02/20 17:58

投資は、なんであれ、リスクはあります。

株式でも、債券でも、外貨でも、仮想通貨でも、現物（金など）でも。
ただ、そのリスクは調整することはかなりできます。

不動産でも、あまり条件がよくない土地にでかい一棟ものの物件に資産のほとんどをぶちこむような運用であれば
それはリスクは高いでしょう。
そうではなくて、資産の一部に不動産の運用を組み入れるのであれば。個別物件でもそんなにリスクは高くないかもしれません。

REITという商品もあります。これは投資対象は不動産ですが、分散投資されており、株式と同様に売買できるので、
流動性も高いです。
下記のように分売金利回りは平均的には株式の配当利回りよりも高いです。
http://www.japan-reit.com/list/rimawari/

なので、実際のところは、単にザックリ「不動産投資」といってもあまり意味はなく、具体的な物件や方法、投資目標や目的に
よって、個別のケースで判断していくということになります。

全般的に言うなら、特に不動産投資一般が極端にリスクが高いということはないと思います（無論、日本国債を買うのと比べればリスクは高いですが、
逆にリターンも高くなりますので、そこは「こちらをとれば、そちらはとれず」のトレードオフの関係ということになります。）

No.3 回答者： Mokuzo100nen 回答日時： 2019/02/20 14:54

リスクは大きすぎないです。

マネージ可能範囲のリスクだから不動産投資行が巨万の富を築いているのです。

No.2 回答者： maho-maho 回答日時： 2019/02/20 13:05

リスクありすぎですね。

賃料を払わず、居座る人もいたりしますし。
これから先は、人口が減り、実際空き家も増えてきていますし、
初期の投資費用が大きいですし、
良い投資方法には思えませんね。

一棟買いなどを勧める仲介会社がいるということは、手放したいと思う人が多いわけで…。

＞リターンを計算しても利益が出るという観点から不動産投資するものなのでしょうか？
そうやって、誘導しないと不動産が売れないからじゃないですか。

No.1 回答者： ane180 回答日時： 2019/02/20 12:58

そうですよ。

投資にはリスクがつきものです。
成功するかしないかはわかりません。
レオパレスについては、10年以上前から”ヤバイ”とわかっていた人は多いです。
20年前から訴訟とかあったからね。
その声に耳を傾けず、投資した事が失敗ですよね。
稀と思う人は手を出さないほうがいいと思う。