賃貸トラブル 雨漏り 債務不履行

以前下記の内容で相談をさせて頂きました。

https://oshiete.goo.ne.jp/qa/11952611.html

現在アドバイスを頂き弁護士等の各所へ相談し、内容証明を送ったものの無視をされています。
内容証明の中身は掻い摘むと月に2万円の減額を雨漏り発生時の7月から現在まで払った分から遡って一括請求。
もしくは退去時に敷金全額返金の上、遡って請求予定の金額を特約を含む退去費用へ充当としました。
ようやく今月修繕が済みますが、貸主からの連絡は一切ありません。

そこで少額訴訟を起こそうと思っているのですが、少額訴訟の相談は消費者センターと無料法律相談以外で出来る機関はありますか？
まずはどこに相談すべきか迷っています。
ここまでこちらから仲介業者や管理会社、施行会社に連絡してやっと工事まで漕ぎ着けましたが休みを取ったりと疲労困憊です。
明らかに貸主は契約違反に相当する態度だと思います。
債務不履行として慰謝料請求や損害賠償請求(あまり違いが分かっていませんが…)は出来ますか？
もし出来そうであれば、また内容をまとめて相談しに行こうと思っております。
あまり金銭的に余裕がある方では無いので無料法律相談の場合は粗方内容や要望をまとめておきたいので、どうかアドバイスをお願い致します。

質問者からの補足コメント

• ちなみに管理会社にあまりに進みが遅いので話をした時に貸主から今まで連絡があったのか尋ねると、こちらが痺れを切らしていい加減に工事の日取りを決めて欲しいと仲介業者へ強めに伝えた時に1度だけあったそうです。
  7月から現在までで1度だけです。
  しかし仲介業者が言うには貸主の方も申し訳なく思っているので、家賃の減額は出来ないが見舞金1万円で収めて欲しいと言ってきたのが10月。
  納得出来ずに断って現在に至ります。

    補足日時：2021/02/06 08:02

• 何度も補足ですみません。
  7月に退去を予定しています。本当ならすぐにでも退去したいですが、子供がおり転校が絡んでくるので夏休みが始まるまでは居住予定です。
  元々引っ越す予定ではいましたが、この一件で貸主との信頼関係を築く事は出来ないと判断して予定より早めて引越しとなりました。築年数も30年弱と古いので今後同じような事が起こらないとも限りませんし…ため息です……

    補足日時：2021/02/06 08:14

No.4 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2021/02/06 14:54

＃３再回答

お礼文を見てちょっと不安になったので蛇足ながら再回答。


＞勝手に振り込まないのもこちらに非が出来てしまうのでオススメ出来ないとも弁護士の方から言われております。

それ、旧法の話じゃなくて？
「勝手に振り込まない」を争点にするなら非になるけど、現状は通知して減額や返金相殺など請求したのだろうし。
ということは、もしも無料法律相談の弁護士が上記のような助言をしたのであれば、本件はそれほど有利ではないかもしれないね。
文章には出てきていない構成要素があるんじゃないかな。


＞確実に獲得出来るのは退去費用への充当だと考えますので、

「確実に」というのがちょっと理解できないけど、これも文章には上がってない要素からなのかな。


今更だけど、本件は『分譲賃貸』だったよね。
その雨漏りとなると貸主に対して請求の筋が弱くなることがある。
それと『雨漏りの程度』にもよるしね。
弁護士・管理会社・仲介会社それに貸主などのそれぞれの対応をみると、なんとなく本件はココが影響しているように感じる。
つまり、法的にはそれほど質問者が有利ではないという可能性もありそうだ、ということ。

少額訴訟を検討する前に、一度、有料で弁護士にしっかりと相談してみた方が無難かもね。

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

度重なる回答ありがとうございますm(_ _)m

メモを見直したところ、勝手に振り込まないのもこちらに非が出来てしまうのというのは弁護士の方では無く不動産流通推進センターの方から言われたものでした。

確実なのは退去費用への充当と言うのは貸主との今までのやり取りを考えると現金での返還が難しそうなので、現金を受け取るのでは無く退去費用との相殺の方だとこちらが減額相当の金額を払わなければ済むだけなので現金を支払ってもらうよりも確実という意味でした。
例え内容証明での通知や少額訴訟を起こしても回答者様が仰る通り無い袖は振れないと言われればおしまいなので…
現状はただのこちら側の希望なので、そこも含めて弁護士へ相談したいと思っております。

現在の住まいは分譲マンションです。これも不動産流通推進センターの方から言われた事なのですが、貸主がごねればそちら(貸主)も管理会社を相手取って請求すればいいって言えばいいと言われました。
その後、弁護士の方も筋としてはそれが妥当との事でした。
雨漏りの程度については消費者センター、不動産流通推進センター、弁護士さんにも写真を見せながら説明すると生活が出来る状態の部屋では無いと言われております。
管理会社と施工会社から外からの雨漏りによる物と断定されており、こちらの使い方の非が無いことは確実となっております(ここについては重要と考えて結構しつこめに聞いたので間違い無いです)

まだまだ人生経験も浅くこのような事も初めてで不安だらけですが、前回に引き続き回答頂き大変有難い限りです。
専門の知識が無いと大変ですね…有料相談も視野に入れます。

お礼日時：2021/02/07 13:05

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2021/02/06 13:05

前の質問の後、いろいろ苦労されたようで。

心中お察しする。

＞そこで少額訴訟を起こそうと思っているのですが、少額訴訟の相談は消費者センターと無料法律相談以外で出来る機関はありますか？

少額訴訟に移行するということの是非はさておき。
相談窓口とは裁判所か弁護士又は司法書士。

前者なら裁判所のHPに少額訴訟に関するページがあるのでそれを参照し、わからない点については管轄の裁判所へ問い合わせる。
問い合わせできるのはあくまで制度や手続きに関してだけれどね。
https://www.courts.go.jp/saiban/wadai/1902/index …

弁護士や司法書士については無料相談でも少額訴訟についての相談には乗ってもらえるだろうが、もう少し具体的な相談であれば有料の相談ということになる。
代理人として依頼するのではなく、あくまで自分で訴訟するということを伝えておけば、その前提のアドバイスをもらうこともできるはずだ。

補足の２つめの内容からすると、本件は弁護士や司法書士など専門家を入れた方がいいかもね。
その辺の要素、素人が安易にやると墓穴掘るやつ。
大家側が弁護士立てたらかなり不利に追いやられるんじゃないかな。


＞債務不履行として慰謝料請求や損害賠償請求(あまり違いが分かっていませんが…)は出来ますか？

用語の意味はさておき、過去に支払った家賃のうち雨漏りによる減額分の返金は受けられるだろうね。
今月修繕が済むということなので今月分までの減額。


＞無料法律相談の場合は粗方内容や要望をまとめておきたいので、どうかアドバイスをお願い致します。

揚げ足とるわけじゃないけど、内容をまとめるために無料法律相談を利用するんだよ。
本末転倒。
法律相談にいくのにその内容を自分で考えられなければ少額訴訟で返り討ちされるよ。
自分で調べて考えて、その経過や積み重ねがあるから素人でも少額訴訟を戦える・・・可能性があるということで。
質問者は自分が正しい・被害者だと信じている（事実だから当たり前だけれど）が、それは裁判の場では通用しない、訴訟相手代理人（弁護士）や裁判官には屁のツッパリにもならない。
相手には相手の正義からの主張や反論や指摘もあるし、裁判官は味方じゃないからその心証もこちらに有利にしていかなければならない。
そのために法的な理論武装は必須。

少額訴訟って素人がやるには結構な労力なんだよね。
大家も金がないって言ってるみたいだし、質問者が勝っても金が戻るかわからないし。（大家が「ない袖は振れない」と開き直る）

本件の場合、訴訟をちらつかせながら、減額分の返金相当額をこれから７月まで払う家賃から差し引き清算するということにすればいいと思うけれど。
この大家はカネがないみたいだから、過去に支払った家賃はもう食っちゃった（なくなった）として返金はできない状態だと思うし、不服に思って裁判をやろうとしてもカネがないからできないと思う。
質問者が回収できる見込みのあるカネは、これから支払う家賃しかない。
また、この手の大家は自分の財布から少額でも出すのは渋るが、入ってくる金が少し減ることには抵抗が少ない傾向もある。

交渉するならここじゃないかな。
少額訴訟に限らず、すべからく訴訟は弱者や正しい者の味方じゃない。
本件では訴訟の場に移行すると、必ずしも質問者の希望通りになるとは限らない。
気を付けた方がいいよ。

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

前回に引き続きありがとうございます。
とても為になります。

書き方が悪く誤解をさせてしまったかもしれませんが、内容をまとめて行くというのは債務不履行による損害賠償請求が出来ればその事も盛り込んで自分でまとめて行くという意味でした…。
前回の相談の際も時系列でまとめて被害箇所の写真と共にこちらの要望と自身で作成した内容証明を確認して貰う所まで準備して時間いっぱいだったので。

おっしゃる通り貸主はお金を出したくないようなので、目先のお金よりも退去費用へ充当で納得してくれないかと思って内容証明に盛り込みましたがダメでした。
今後の家賃との相殺も考えましたが減額すら断られるなら月々の家賃を全額相殺に充てるのも難しそうだなと思っております。
勝手に振り込まないのもこちらに非が出来てしまうのでオススメ出来ないとも弁護士の方から言われております。

自分だけでは限界がありますので、少額訴訟の労力などご意見を頂き大変為になりました。
今後の家賃との相殺以外で確実に獲得出来るのは退去費用への充当だと考えますので、もう少し足掻いてみます。
理想は少額訴訟で退去費用への充当が認められて退去時にこちらから不要な支払いを突っぱねる事です(笑)

ありがとうございました。

お礼日時：2021/02/06 14:20

No.2 回答者： lv4u 回答日時： 2021/02/06 09:17

＞＞なので少額訴訟についてのアドバイスをご教授と思い質問をさせて頂きました。

少額訴訟に関しては、以前に裁判関係での待ち時間中に、置かれていたビデオを見る機会がありました。
それによれば、「仕事をやって、請求書を送ったのに払ってくれない」など、誰が見ても相手が支払う責任があって、しかも支払うべき金額もほぼ明確になっているケースを扱うみたいです。
つまりは、「相手がいくら払うべきか？」「そもそも相手が払う義務があるのか？」なんて、まあ、当事者や第三者が、わりと簡単に理解できる案件を扱うようです。
ただ、交通事故の物損事故などで、「どっちの責任が何％となるべきか？」っていうようなもので金額が小さいケースは、扱ってもらえる感じでした。

ですので「取り扱う金額が少ない」けど、「払うべきか？払うとしたらいくらか？」っていうところから検討する必要がある案件は、少額訴訟の対象にならない気がします。

No.1 回答者： lv4u 回答日時： 2021/02/06 08:21

＞＞現在アドバイスを頂き弁護士等の各所へ相談し、内容証明を送ったものの無視をされています。

内容証明は、「これこれの手紙を送付しました」という証拠になるのみです。
相手が無視すれば、調停とか訴訟をするのが前提のものです。
弁護士は、これからの調停・裁判がはじまれば、お仕事が増えて儲かります。
質問者さんは、がんばって裁判所に通って、弁護士さんを儲けさせてあげることになると思います。
がんばってください。

この回答へのお礼

内容証明が法的効力が無いのは重々承知しております。なので少額訴訟についてのアドバイスをご教授と思い質問をさせて頂きました。
少額訴訟で弁護士を雇うつもりはありませんので弁護士を儲けさせるかは分かりませんが解決に至るまで頑張ります。ありがとうございます。

お礼日時：2021/02/06 08:45