敷金トラブルについて

昨月19日に完了し、おとといクリーニングの諸経費の内訳が届きました。部屋は1K、家賃71000(管理費2000)円、敷金142000(2か月分)でした。

基本クリーニング(流し台、換気扇、窓ガラス、サッシ、照明器具、サン、玄関床、ユニットバス)
　：26250
壁紙クリーニング
　：40320
　　(破れ3箇所あり．どうにかして修理してクリーニングのみになります)
さび処理(キッチン他)
　：5000
エアコン分解掃除
　：15000
電球(浴室、玄関、キッチン，トイレ)
　：3000

でした。4年間すみましたが、きれいに使ってきたつもりです。壁紙に関しては、破いた覚えもないですし、仮にクリーニング代だけとしても払う必要はないと思うのですがどうなんでしょうか。また私はタバコは吸いません。
鍵のことで大家ともめまして、クリーニング業者が不動産指定ではなく、大家の知り合いのクリーニング業者にされました。この場合、仲介を通しているのに大家の知り合いになることはあるのでしょうか。

今大家と話しても埒が明かず、消費者団体に話をしようかとも思っております。具体的にどこがよろしいのでしょうか。私は神奈川住まいです。

よろしくお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： adpanda 回答日時： 2005/04/25 12:57

#4です。

確約書に書いてあることは、qoopaさんの故意過失以外のものは裁判では認められない可能性があります。
文献が見当たらないので、私の記憶だけのアドバイスとなりますが、消費者契約法に則って、借主が署名捺印した借主に不利な文書を無効にした判例があるはずです。文献を探しきれなかったことをお詫びします。

特に、エアコンの分解掃除はこの確約書のどの条項にも当たらないと思いますので安心してください。

クロスの破れは、入居時に写真を撮っていれば責任を免れることができるでしょうが、何か証拠がなければ難しいかもしれません。
しかし、4万円台は高いと思います。

鍵については、SHOWAの鍵のマスターキー（通常3本あると思いますが）を全て返却すれば問題ないと思います。
入居時に不動産業者から自費で交換して下さいといわれて交換したわけですから、qoopaさんには以前の鍵を破棄されても責任はありません。
もし、大家さんがコレクション？などで以前の鍵が欲しいと言うのであれば、それは不動産業者の責任であります。
また、今の鍵が以前の鍵より著しくグレードが下がるのであれば問題がありますけれど、同等品レベルだと何ら問題はないと考えます。

qoopaさんは神奈川在住との事ですが、東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」で使っている雛型書面の内容は参考になると思いますので、参考URLに記載しておきます。
東京都の条例ですが、過去の司法判断とガイドラインを元に考えられていますので、応用できると思います。

少額訴訟を起こしてみるのも、社会勉強の一つかと思います。（不謹慎ですかね。(~_~;)）

学生さんだといって、海千山千の不動産業者や勉強不足の大家さんになめられずにがんばって下さい。応援しております。

参考URL：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_sei …

この回答へのお礼

ありがとうございます。

SHOWAの鍵もWestの鍵も両方ともディンプルでもディスクシリンダーでもないごく普通の鍵で、グレードは特に変わらないと思います。
もう話し合いがめんどくさくて、親に任せているんですが、大家が親のほうに今家賃1か月分(71000円)で手を打たないかとのことです。それでも高いので、別に不動産が大家に5万で説得しますが、それ以下を望むのなら訴訟してくれとのことでした。
今大家にさらに詳細な明細のFAXをするように頼んでおり、近日中に来るとのことです。
それを見てから対応を検討したいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/27 16:52

No.4 回答者： adpanda 回答日時： 2005/04/24 11:02

不動産業界に従事する者です。

まずは、賃貸借契約書を確認してください。
特約条項にクリーニング費用は借主の負担とするとはなっていませんか？

特約でクリーニング費用の負担が入っていれば、大家さんとの交渉の中では基本のクリーニング代は致し方ないかもしれません。
壁紙（クロス）のクリーニング代は高いですね。張り替えるのとあまり変わらないような気がします。
この部分は経年劣化を主張してください。破れた部分はqoopaさんの故意あるいは過失ですか？
故意あるいは過失でしたら、その部分だけの修理費用を負担しなければならないでしょう。

エアコンの分解掃除は、これは大家さんの負担です。なぜなら、エアコンは設備で重要事項説明書に入っていると考えられます。設備なら修理やメンテナンスは大家さん負担です。例えばホテルに泊まってエアコンの分解掃除費など請求されたことがありますか？ないでしょう？電球も同じです。
大家さんはお部屋をqoopaさんに貸して収益を上げている（賃料徴収）のです。お部屋の整備をするのは大家さんの義務です。

これらは、#2さんや#3さんの仰っているとおり国土交通省のガイドライン（以下ガイドラインと言います）を引用して主張していいと思います。

>鍵のことで大家ともめまして
どのようなことでしょう？退去時の鍵の交換費用のことでしょうか？
もしそうであるならば、これは大家さんの負担となります。

現在の交渉は不動産業者が中に入っていませんか？
管理業者などが入っていれば、ガイドラインを盾に業者から大家さんに交渉していただけるよう、お願いをしてみたらいかがでしょう。

ただ、業者が大家さん側の味方をする場合が多く、qoopaさんにとって有利に動いてくれる業者が少ないのは、この業界にいて痛切に感じます。また、私ども不動産業者がガイドラインの説明をしても、聞き入れてくれない大家さんがいるのも事実です。
万一、qoopaさんのお願いどおりに動いてくれない場合には、簡易裁判所で少額訴訟を起こすしかしょうがないかもしれません。この「少額訴訟も辞さない」と言う言葉は交渉カードに使えます。

消費者団体に相談して時間を潰すより、そこまでもめているのであれば少額訴訟を起こしたほうが決着が早く、かつqoopaさんに有利に決着がつくと思います。
というのは、現在の司法判断は借り手側に有利に判決が出ているからです。

少額訴訟の場合、クリーニング費用も大家さん負担になる可能性があります。訴訟を起こす価値があるかもしれません。
訴訟費用も少なく、裁判所にいくのも訴状を提出（このときに相談員が相談に乗ってくれます）するときと審理当日の2回だけで済みます。

もし、少額訴訟に関して不安があるのでしたら、司法書士が簡易裁判所の訴訟代理権を行使できますので、お近くの司法書士にご相談なさってもいいかと思います。ただし、司法書士によっては、訴訟代理の講義を受けていない人もいますので、受けていない司法書士はqoopaさんの代理人になれませんのでご確認は必要かと思います。

この回答へのお礼

大変詳細なご回答ありがとうございます。

契約書のほかに確約書がありました。また、これは不動産が所持しており、FAXを送ってもらいました。

それには、
退去時に賃借人の費用負担となるもの
(1)壁、天井の汚れ、カビ、黄ばみ等による壁紙の張替え費用
(2)フック、釘等の穴補修費用
(3)室内クリーニング費用・建具の鍵付け修理、交換費用
(4)設備器具(インターホン、キッチン、ユニットバス、エアコン、換気扇)の破損や汚損による修理、交換費用
(5)機材の処分費用・その他破損や汚損等したものの修理、交換費用

と書いてありました。
また、クロスについては3箇所とも破った覚えもありません。あるいはそれに気づかないくらい小さなものだと思います。
不動産業者の指定クリーニングではないため、介入できないといわれました。

鍵の件についてです。

入居する前に私は入居するには鍵を変えなければならず、不動産に鍵を(自費で)替えるように言われまして、4万(会社：SHOWA)で購入しました。そして、不要になった鍵(会社：West)を捨てて(これがいけないのですが)から、数週間たってからシリンダーと鍵を置いとくように大家に言われました。SHOWAの鍵は不動産と提携している会社で、その(Westの)鍵預り証があったため、大家にWestの鍵を返すように言われました。私は不動産に無理やり変えさせられたことと今のSHOWAの鍵をそのままにしておくことを不動産に言い、不動産と大家との間で、鍵については不問ということ結着しました。
しかし、諸経費の明細を見ると「鍵2万のところを不動産とのいきさつがあったため5千」とありました。
預り証があるため、こちらが弱いと思いますが、また話をぶり返されたため、どうしようかなと思っております。

長々と失礼いたしました。
学生なものであまり時間もなく面倒くさいことも嫌いなので、2回で済むのでしたら小額訴訟も視野に入れようかなと思います。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/24 12:50

No.3 回答者： wakarannnn 回答日時： 2005/04/24 09:42

　借主は物件を現状に回復して返還するものとする。

つまり入居時の状態に戻して退出する。ただし経年劣化・磨耗を除きます。また例外として借主の故意・過失に相当すると思われる部分については借主負担となります。
　契約書の原状回復について記載されている部分を読んでみてください。特約部分も注意してください。国土交通省のガイドラインも有効です。
　敷金トラブルは年々増加傾向にあります。退出時のトラブルを避ける為にも入居時に（物品搬入前）部屋をひととおりチェックして最初からあるクロスの傷や剥がれ・穴、床の傷等をデジカメなんかで撮っておくとトラブル防止になります。

この回答へのお礼

契約書には「賃料の滞納、損害の賠償その他本契約から生じる債務がある場合には、甲は敷金をこれらの債務に弁済に充当することができます」とあり、他にも数行ありますが、具体的に原状回復について述べているのはここのみです。
換気扇は支払うこともあると検索で知ったのですが、全体的に金が高いと思うのです。
また、壁のクリーニングはどう考えても心あたりがありません。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/24 11:41

No.2 回答者： noname#121639 回答日時： 2005/04/24 00:53

この時期に多く発生する問題ですね。

先月　親戚のアパート退去で困りました。
あなたの場合 敷金のほぼ60％を請求してますね。
できるなら 大家は敷金の返還はしたくないのです。
敷金の預り証は 今もお持ちですか?　
業者によっては、お金と引き換えで預り証を渡す場合もあるのでは　と思います。
契約書類を 確認しましょう。

http://www.retio.or.jp/shuppan.html　ここのページの　　「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（改訂版）税込 900 平成16年 2月 ・・・に詳しいです。　　今後も役立つので購入しました。

http://se.allabout.co.jp/house/rentalhouse/subje …　　
または
http://www.chintaihakase.com/sikikin/index.html

http://www.pref.kanagawa.jp/press/0502/22050/ind …　神奈川県消費者被害救済委員会
(会長　高橋岩和明治大学教授)

いろんな情報で、知識を持つことが自衛策になります。
泣き寝入りすることは ありません。
がんばってください。

参考URL：http://www.chintaisenmon.com/nayami/07_07/index. …

この回答へのお礼

預り証は持っております。
引越しは2回目で1回目は学生ハイツというところにおりまして、一律3万とのことですんなりと終わりました。
原状回復に関する記述もwakarannnnさんへの回答させていただきましたとおり、具体的にはありません(クロスの張替え等の義務についてなど)。
特約も特に敷金に関する契約はありませんでした。
上のサイトはこれから熟読することにいたします。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/24 12:19

No.1 回答者： nayu-nayu 回答日時： 2005/04/24 00:31

身近な所では消費者センターでしょうか。

最近では話し合いでは解決できず、少額訴訟に持ち込む事も少なくありません。

最近読んだ参考書があるので紹介しておきます。

参考URL：http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4887186 …

この回答へのお礼

お返事が遅くなって申し訳ありません。

今さらに詳しい明細を大家のほうに請求しており、それを元に今後の対応を検討したいと思います。

ご返答ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/27 16:53