4年350日でアパート退去。これでも強気で立会い交渉できますか？

４年３５０日住んだ賃貸アパート退去。これでも立会いで強気に交渉して良いでしょうか？？

数日後に退去時の立会いを控えています。
１歳５ヶ月の娘と共に、大人は私（２９歳専業主婦）１人で臨みます。ナメられますかね？

具体的に書きますので、どうぞご指導ご鞭撻お願いします。

アパートは２ＤＫ，今の時点で築２６年目です。
私たち３人家族は４年３５０日住んで退去となります。


クロス、窓ガラス、浴槽、雨戸から・・・・・居室内のさまざまなものに関して状態によって修繕があるようです。
キレイに使ってきたつもりですが、こちらの過失で思い当たるのは寝室のふすまの穴（５,６センチ。足が当たって破れた）
のみです。

退去の際の修繕費や負担の特約には、
☆室内クリーニング☆全部の畳の表替え☆ふすまの張替え
この３つは、汚れが自然損耗だろうが、経年劣化だろうが全部借主負担だと書いてあります。


質問は以下の点です。

●借りた当初、契約書にサインはしてしまっています。それでも「☆３つは払わなくていいはずです。」と言えるでしょうか？
言うからにはガイドラインのコピーとか何か証明を提示して言うべきですか？
知り合いの不動産営業やっている人や国交省のガイドラインから、借主の過失でやってしまた破損汚れ以外は払う必要が
ない、と知りましたので。


●立会い時に不動産屋はその場で修繕見積もり（金額）を言ってこないですよね？一旦持って帰って請求書を送りつけてくるんですか？送りつけられてから金額について文句は言えないんですか？（例えば消費者センターに相談したりしての）


●不動産屋に「過去にあなたが契約書にサインしてるんだから払ってください」と言われてもゴネるつもりですが、サインしてるのは事実です。「払いません」とゴネ続けるのは間違っていますか？「サインしちゃってたとしても修繕費は払わなくていいもの」と知人やネットからも学んでるんです。


●窓のサンの細かい汚れや壁の隅の細かい汚れも掃除して置いたほうが良いですか？


●入居したときフローリングは替えられていなく、穴やへっこみ傷がいくつもありました。風呂場も壁が欠けてました。
リビング塗装もはがれてました。これらは「最初からこうでした」と言っていいですよね？
入居当初に穴の部分の写真を撮りましたが、撮った日にちが写真に入ってないんで意味ないですよね・・・？

締めとして、敷金は全額返還が基本！という考えで臨んでいいですよね？第一築２６年のアパートなのに敷金から修繕に充てる
っておかしな気がします。

No.6 ベストアンサー 回答者： poolisher 回答日時： 2009/11/25 22:51

脅迫されていなくても、勘違いしていたと主張して認められればその

契約は無効になります。

もちろん民法、借家法や消費者契約法に反している契約も（全て無効
とはいえないにしても）制約されます。

無条件で借主負担なんていうのはそもそも無効ですし、どういう場合に
どの程度負担するのかという具体的な記述のない契約であれば、そんな
負担だとは思わなかったといえば錯誤無効になります。

もちろん穴開けたとか乱暴な扱いで傷つけた等は過失責任を負います
から負担する必要はあります。
クリーニング代も水回りパイプ洗浄等が含まれますので払わないという
のは難しいと思います。

敷金は解約時返済されるべき債権ですから請求は主張してください。
その上であなたが納得する修繕費を主張してください。

フローリングの話は写真だけでは難しいと思いますが、当時修繕してい
ないとすれば「修繕した証拠を出せ」と主張すれば相手だって困る訳
ですからあなたが一方的に不利という訳ではありません。

裁判で修繕費が大家主張で満額認められるケースなんてほとんどあり
ませんから、納得できなければ納得するまで頑張ってください。

No.7 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/11/25 23:51

　契約は大人の約束です。

基本的に反故にするのはおかしな考えです。
　ごねたければご自由にどうぞ、最終的に司法の手にゆだねるかどうかもあなたの自由です。
　掃除は入念にしたほうが良いでしょう。大家の心象は多少違うでしょう。
　入居当時からの不具合箇所はきっちり伝えましょう、その部分に関してはあなたに責任は全くありません。
　

No.5 回答者： ma_h 回答日時： 2009/11/25 17:24

＃４の元業者営業です

追記

裁判に持ち込んだ（持ち込まれた）場合、「勝つか負けるか」は五分五分です。
よくこの手の質問に対する回答で「絶対に勝つ」などと「無責任且、無知な」回答を目にしますが、よほどの一方的内容でない限り
「絶対に勝つ裁判」なんて保証はありません。

そして、負けた場合は「敷金云々」なんて言ってられない費用負担になる可能性も充分考えられます。

貴女が「学んでいる」ネットなんて、参考にはしても「盲信」すると、とんでもない結果になる事もあります。

その点は客観的且、冷静な判断が必要です。

No.4 回答者： ma_h 回答日時： 2009/11/25 17:15

元業者営業です

＞●借りた当初、契約書にサインはしてしまっています。それでも「☆３つは払わなくていいはずです。」と言えるでしょうか？

言うのは自由。

＞知り合いの不動産営業やっている人や国交省のガイドラインから、借主の過失でやってしまた破損汚れ以外は払う必要がない、と知りましたので。

ガイドラインはあくまでガイドライン。「法律」ではない。
故に「強制力」はありません。
知り合いの不動産屋がいるのなら、その人に交渉してもらえば？

＞●立会い時に不動産屋はその場で修繕見積もり（金額）を言ってこないですよね？一旦持って帰って請求書を送りつけてくるんですか？送りつけられてから金額について文句は言えないんですか？（例えば消費者センターに相談したりしての）

その場で金額提示なんて業者は殆どありません。
後日大家さんと貴女との「負担割合」を記した見積書が届きます。

あと、勘違いしているようですが「消費者センター」は万能ではありませんよ。
「消費者センター」はあくまで「中立的な立場で法律に則ったアドバイス」をする「相談機関」です。
故に、「強制力」もありません。

＞●不動産屋に「過去にあなたが契約書にサインしてるんだから払ってください」と言われてもゴネるつもりですが、サインしてるのは事実です。「払いません」とゴネ続けるのは間違っていますか？「サインしちゃってたとしても修繕費は払わなくていいもの」と知人やネットからも学んでるんです。

いったい何を学んでいるんだか・・・（苦笑）。
いいですか？他回答にあるように「民民の契約」において「貴女が脅迫された」「反社会的内容」でない契約の場合、原則全て「有効」な契約なんですよ？（民法上の「契約自由の原則」）
貴女がどのような主張をされようと自由ですが、その契約が「有効」か「無効」かを判断するのは「裁判所」であり、その他「何人たりとも」その「判断・命令」を下せるものではありません。

＞●窓のサンの細かい汚れや壁の隅の細かい汚れも掃除して置いたほうが良いですか？

当然、しないよりはした方が良いでしょう。

＞●入居したときフローリングは替えられていなく、穴やへっこみ傷がいくつもありました。風呂場も壁が欠けてました。
リビング塗装もはがれてました。これらは「最初からこうでした」と言っていいですよね？
入居当初に穴の部分の写真を撮りましたが、撮った日にちが写真に入ってないんで意味ないですよね・・・？

これも「言うのは自由」。
ただし、その有効性を判断するのは「裁判所」です。
まぁ、この状況では「有効性」を期待するのは厳しいでしょうが。

＞敷金は全額返還が基本！という考えで臨んでいいですよね？第一築２６年のアパートなのに敷金から修繕に充てるっておかしな気がします。

築年は賃貸借契約内容に関係ありません。
なお、名目上敷金は「契約不履行（家賃滞納等）」があった時の「保証金」と考えるべきものですので、貴女の主張する「全額返還請求」は正当と言えます。
ただし、たとえ敷金が全額返ってきても、修繕費用がかかればそれを支払う義務があるのが「貴女の交わした契約内容」です。

その場合「手間（振込手数料等）が増えるだけ」ですので、その点は覚悟しておいて下さい。
どのみち貴女の過失により「ふすまに穴を開けている」ので、修繕費用「ゼロ」はあり得ません。
つまり、敷金全額の返還を受けた場合、修繕費用支払の際の手間、手数料は必ずかかるという事です。

あとは貴女次第です。
「裁判してでも闘う覚悟があるかどうか」

No.3 回答者： inon 回答日時： 2009/11/25 17:03

一つだけ言います。

＜数日後に退去時の立会いを控えています。
１歳５ヶ月の娘と共に、大人は私（２９歳専業主婦）１人で臨みます。ナメられますかね＞
なめられます。できるだけ、経験豊かな（弁舌のたつ）男の方と一緒の方が
有利です。私も何回か立ち会いを頼まれましたが、こちらが何かと分かっているのが分かれば、あきらかに相手の態度が変わるのが分かります。
（脅したりするのとは違いますよ）

No.2 回答者： 1500gt 回答日時： 2009/11/25 13:09

家主です

＞４年３５０日住んだ賃貸アパート退去。これでも立会いで強気に交渉して良いでしょうか？？
御自由ですが。
部屋の中は見て無いので判りませんと　いゆうのが正解回答でしょ。
民民の契約ですから　払う払わないは　御自由ですよ！
話に成らないなら　簡易裁判に成ります　裁判官が金額決めます。

検索してください　大阪高裁更新料訴訟と　大阪高裁敷き引き訴訟
出てきます　最新の判例です
どちらも最高裁まで行くようです。
特約も有効と書いて有ります　１億円の掃除代などは認められませんが
公序良俗に反しない特約は有効と判決が出ました　解説で流れが変わって来たとあります。良く読んで下さいＰＤＦです　難しいですが。
＞締めとして、敷金は全額返還が基本！という考えで臨んでいいですよね？
違いますが！大家さんが良いよと言えばＯＫですが　此れが民民の契約
人との付き合い人柄などですよ！
最後の質問＞１歳５ヶ月の娘と共に、大人は私（２９歳専業主婦）１人で臨みます。ナメられますかね？
此処に書く位ですから　ナメられませんよ御心配なく！

No.1 回答者： takapiii 回答日時： 2009/11/25 02:02

＞●借りた当初、契約書にサインはしてしまっています。

…

もちろん言えますが、契約書自体は交わされているので、その契約書の無効を訴えなくてはなりません。
国交省のガイドラインを提示し、当時、提示された契約書の理解に錯誤があったと主張する必要があり、訴訟も辞さないという勢いが必要です。
勘違いしてはいけないのは、契約書上に経年変化や自然摩耗についての記載が無い場合に、ガイドラインが最も有効になるという事なので、特約がある以上、その特約を賃借人が納得し、かつ暴利と言えるようなものでなければ、その特約は有効になります。じゃなきゃ契約書など何の意味も無くなってしまいます。

＞●立会い時に不動産屋はその場で…
その場で提示されることもありますが、多くは見積書が送付されます。
それをいきなり消費者センターに持って行っても、暴利と言える金額であり、かつ威圧的に請求してこない限りは、すんなりとは受取ってはくれません。まずは貴方が賃貸人と交渉しなければなりません。

＞●不動産屋に「過去にあなたが契約書にサイン…
誤解が多いと思いますが、ガイドラインは契約書作成や契約締結時のガイドラインなので、過去の契約について無条件に無効にするものではありません。
契約書では払うと意志表示しているので、ガイドラインに書いてあるから…とごねても、やはり相手によっては契約書を盾に争ってくる事はあります。勝てる判例は増えているようなので、貴方も覚悟の上争ってください。
もちろん、賃貸人は面倒がって、「じゃあいいです」とあっさり言う可能性はありますが。

他の質問に関しては、もちろん出来るだけ掃除しておいた方が印象がいいのと、写真に関してはいつ撮影してようが、提示するのがいいと思います。
ただいずれにしろハウスクリーニングは入るでしょうが。