売主が不動産会社の中古戸建で、売主の重大な告知義務違反が発覚した場合、買主の損害賠償請求権は、受渡し

売主が不動産会社の中古戸建で、売主の重大な告知義務違反が発覚した場合、買主の損害賠償請求権は、受渡しから何年間有効になりますか？

質問者からの補足コメント

• 買主は、私個人、一般消費者です。

    補足日時：2023/08/06 05:58

• 質問の主旨が分かりづらいようなので、角度を変えます。
  【質問】
  告知義務違反、説明義務違反を売主(不動産会社)が買主(個人)に犯した場合、売主の時効は何年になりますか？

    補足日時：2023/08/06 13:44

No.2 ベストアンサー 回答者： mimon01 回答日時： 2023/08/06 05:53

賃貸借契約の際の告知義務は3年ですが、売買契約において告知義務に時効はありません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2023/08/06 05:59

No.3 回答者： 世のため人のため 回答日時： 2023/08/06 06:37

ＮＯ１の回答を、以下のとおり一部抜粋して恐縮ですが、

この場合に該当するとした場合、結論としては、
【原則として、不具合を知った時から１年以内】ということになりますね。（民法第566条）

～以下、一部抜粋部分～

１．売主が宅建業者の場合
(1)買主が宅建業者ではないとき
　宅建業者は、瑕疵担保責任が目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に定める責任と比べて買主に不利な特約を締結することができません（宅建業法40条1項）。
これに違反する特約は無効です（同条2項）。

～以上、抜粋部分～

ご説明させていただきますと、
宅地建物取引業法（以下【宅建業法】という。）は、民法との関係で特別法に該当することになるため、民法に優先して適用されることになります。

こうした中、宅建業法第40条では、「民法第566条について【その目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き】買主に不利になるような規定は無効とする」旨定めておりますので、本件については、民法第566条がそのまま適用されることになりますね。

したがって、同法第566条に従い、【買主がその不適合を知った時から一年以内】（民法第566条）ということになるはずです。


ＰＳ．最近、このサイトでも、ChatGPTの回答をそのままコピペしたような回答が散見されますが、非常に読みずらいんですよね。
せめて、回答者が自分で内容を理解したうえで、一般の人にも理解できるよう、わかりやすくなるよう文章を多少加筆するなり、抜粋するなり修正していただけると助かるんですけどね。


【参照条文】

●宅地建物取引業法
（担保責任についての特約の制限）
第四十条　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

２　前項の規定に反する特約は、無効とする。


●民　法
（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
第五百六十六条　売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。
ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

契約書の契約不適合責任に2年以内の縛りが有ります。
あと半月で時効となるため、焦っています。
つまり、最後の行、「ただし、…」からの部分が、私の質問の主旨です。

売主に、重大な過失が有った場合、買主は、2年の時効が過ぎてからでも、買主に損害賠償の請求が出来るか否か？
それが何年間有効なのか？

これを知りたくて質問しました。

お礼日時：2023/08/06 07:52

No.1 回答者： kotobuki199 回答日時： 2023/08/06 05:50

民法上、売買契約の売主は、隠れた瑕疵の損害賠償責任を負い、瑕疵のために契約の目的を達成できないときは、買主に契約の解除権が生じます。

　この売主の損害賠償責任と買主の解除権については、原則として、法の定めと異なる特約が可能です（民法570条本文、566条1項）。
　しかし不動産の売買に関しては、宅建業法、商法、消費者契約法が、民法の原則に変更を加えています。これらの法律に基づき、売主が、宅建業者であるか、商法上の商人であるか、消費者契約法上の事業者であるかにより、それぞれ瑕疵担保責任に関する法的な制約が異なってきますので、以下に概要を整理します（なおこれら3つの概念は、宅建業者は商人に含まれ、商人は事業者に含まれるという関係（宅建業者＜商人＜事業者、という関係）に立ちます）。
１．売主が宅建業者の場合
(1)買主が宅建業者ではないとき
　宅建業者は、瑕疵担保責任が目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に定める責任と比べて買主に不利な特約を締結することができません（宅建業法40条1項）。これに違反する特約は無効です（同条2項）。
(2)買主も宅建業者であるとき
宅建業者同士の売買契約には、宅建業法40条1項の適用はありません（同法78条）。売主が瑕疵担保責任を負わないこととする特約も可能です。
(3)買主が商人であるとき
　商人間の売買に関しては、買主が目的物を受け取りたるときは遅滞なくこれを検査しなければならず、瑕疵を発見しながら直ちに通知をしないときは、損害賠償等の請求をすることができなくなるとして、買主に検査・通知の義務が定められています（商法526条）。宅建業者は商人であり、不動産の売買についても商法の定めが適用になりますので、特約がない限り、買主には商法の検査・通知の義務があります（東京地裁平成4年10月28日判決）。
２．売主が宅建業者以外の事業者である場合
(1)買主が事業者であるとき
　事業者には、株式会社のように商人である場合と営利を目的としないNPO法人のように商人ではない場合とがありますが、売主と買主がいずれも商人のときは、商人間の売買ですから、特約がない限り、商法526条による検査・通知義務があります。
　売主が宅建業者でなく、宅建業法の制約は受けないところから、瑕疵担保責任に関する特約は自由です。
(2)買主が消費者であるとき
　売主が事業者、買主が消費者なので、消費者契約法の適用があります。
　消費者契約法は、消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除する特約を無効としており、原則的に瑕疵担保責任の全部を免除することはできません（消費者契約法8条1項5号）。ただし例外的に、瑕疵のない物をもってこれに代える責任又は瑕疵を修補する責任を負うこととされている場合等には、損害賠償を免除する特約も効力が認められます（同条2項）。すなわち特約により、瑕疵修補義務等を定めておけば、損害賠償義務を免除することが可能となるわけです。
　また同法には「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」との定めもあります（同法10条）。責任の全部免除するのではなく、一部免除の場合であっても消費者の利益を一方的に害するものとして無効とされる場合もあることになります。
３．売主が事業者でない場合
　売主の責任は、民法の原則に従います。瑕疵担保責任を制限する特約を定めることもできます。ただし、売主が消費者、買主が事業者の場合には、買主の側が事業者であることに基づく消費者契約法の適用があることにも留意が必要です。

この回答へのお礼

詳しく、ありがとうございます。

該当は、1(1)になります。
読んでも、良く分からなくて‥

お礼日時：2023/08/06 06:03