分譲マンションの大規模修繕計画の見直しについて

Question

うちのマンションはもうすぐ築20年になりますが、私が住んで10年以上の間、大規模修繕計画の見直しが一度もありません。
築14年で１回目の大規模修繕が済んでいます。
これって普通？
一般的にはどれくらいの頻度で大規模修繕計画の見直しをしているのでしょうか？

マンション管理士資格者 · Accepted Answer

『長期修繕計画書』の策定方法
▼理事長の私は)30ｹ年間の同計画上の各工事は→およそ9件近くあります。(又)同計画の修繕工事項目数は,(国交省のｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝでは)およそ19項目で→このｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝは,ﾈｯﾄで確認できます。
▼9ｹ所の大規模修繕工事を(他の下請けせず,その1社だけで完全施工する,20人前後の)小規模補修業者(かつﾏﾝｼｮﾝの遠くにない補修業者)を→ﾈｯﾄですぐ見つけやすい→長期修繕計画書上のおよそ9つの各工事の完全施工する小規模補修業者へ電話すれば→すぐに見積書作成のため→来訪されます(来訪時には→①ﾏﾝｼｮﾝ竣工図面②実際の補修工事ケ所を目視して劣化度を確認します)→(2週間程経過後)この補修業者から→(1社だけの利潤を含めた)工事見積書額が提出されます❗
▼この1社だけによる)補修工事見積書の工事額は→▼管理会社から提出された工事見積額は→①元請けの管理会社の3割程の利潤,②管理会社から下請け業者の中間ﾏｰｼﾞﾝ2割 ③孫請け業者の中間ﾏｰｼﾞﾝ2割等々の2～3の各下請け業者ごとの、中間ﾏｰｼﾞﾝが加算上乗せされてしまい→(その結果)管理組合自ら直接に1社だけの完全施工する補修業者の見積額と比較すれば→(複数の下請け業者の中間ﾏｰｼﾞﾝが入った管理会社側の工事見積額)とを比較すると→¥1000万円の管理組合の直接収集の見積額より、管理会社の方の見積額が¥1600万円～¥2000万円という,とても大きな高い補修工事額を→支払う羽目になってしまい事に❗
⬛無論)管理組合の理事会では)各理事達が,(9ｹ所の各工事ごとに)1人=1社の完全施工する小規模な(10～30人程の従業員程度の)補修業者へ→ﾈｯﾄで調べて→各理事が電話する→(2週間後)長期修繕計画書上の全ての9ケ所の補修工事見積書が揃う→数ヶ月の理事会で→①(管理会社側の策定した)30ｹ年の『新たな長期修繕計画書の累計工事額の総計額』と
②管理組合理事会自社で収集した複数の見積額の工事額を→同計画書へ計上して→▼管理会社側が策定した累計工事額と▼(管理組合側の工事見積額を計上された)30ｹ年の累計工事額とを→比較すると→【何と管理会社側の長期修繕計画書の工事累計額は→管理組合のそれより→およそ4割も少ない,長期修繕計画書の累計工事額】となったわけです❗
⬛(この理事会が,自ら直接に完全施工補修業者から工事の見積額を計上した)長期修繕計画書に基づく『毎月全組合員達が支払う)修繕積立金額』自身も→(管理会社が2倍の値上げを要請されたのが)→現状のままで、今後も30ｹ年間は(消費税や更なる建築資材･人件費が高騰なければ)管理会社の修繕積立額の大幅な値上げもする事もなく,又(管理費･修繕金から支出する)日常の軽微な¥100万円以下の工事費用も→(理事会による完全施工の補修業者からの見積書の直接収集方法で)管理組合の全体の補修工事額が,(管理会社側の見積額と比較すると)【およそ67％減の工事支出額で】→対応できる事が判明しました❗
⬛要は)管理組合の理事会の)理事長や各理事達が→
①ﾈｯ自社1社の完全施工補修業者を→【ﾈｯﾄで調べるのが、手間･邪魔くさい】と認識したり→補修工事額が高くなったりしても良い❗
②(長期修繕計画書に基づく)『修繕積立額が値上げなっても→構わない』
③ﾏﾝｼｮﾝ管理業務にうとく、調べる事が、うっとうしい
⬛以上の一般組合員や理事達の気持ち･認識が)『邪魔くさい、管理会社へ(管理委託料を支払っているのだから)→プロの管理会社へ丸投げして→『組合員･理事はﾕｯｸﾘしたい』
▼こういう気持ち･認識がある限り)
管理会社側に取っては→利潤が(中間ﾏｰｼﾞﾝを含めた各工事額により)かなり管理会社の儲け･利潤が毎年取れる→『最高のお客様』となるわけです❗
▼ちなみに)管理会社は→(管理業務を委託する)【管理組合のレベル化査定】として
【Aランクの管理組合】
▼各工事見積書の収集を→管理会社へ丸投げ･依存する最高の管理組合
【Bランクの管理組合】
▼理事･一般組合員の一部に)チョッとうるさく→管理会社側の提出される工事見積書が高いと言う,少数の理事･組合員がいる管理組合
【Cランクの管理組合】
▼理事の半数,組合員の一部に)管理会社側の高い工事見積書へ苦情を言う管理組合
さて,『あなたのﾏﾝｼｮﾝ管理組合は,いかがでしょうか?』

マンション管理士資格者 · Answer

なお)長期修繕計画書上の【大規模修繕工事の実施年度の周期は】私どもでは16ｹ年の実施間隔で→入力させました❗
▼大規模修繕工事の実施周期が不安ならば→その途中期間で→客観的中立の(管理会社とは利害得失が無関係の)業者に→その周期の途中で,劣化度合いを調査してもらい→その補修工事ｹ所の劣化度が著しくひどければ→長期修繕計画書の実施工事を繰り上げて→補修工事をするだけの事です❗
▼無論)そんなに劣化の痛む具合が,ひどくなってなければ→▼もっと補修工事の実施時期を→伸ばしてもいいぐらいです❗

マンション管理士資格者 · Answer

なお)分譲ﾏﾝｼｮﾝの『長期修繕計画書』の策定方法(×工事ｹ所,②工事額項目,③大規模修繕工事の周期(以前の,12ｹ年ごとから→▼12～15ｹ年の周期に一定の幅を持たせても良い)と,変項されている．
▼国交省の同計画は)標準的な策定ｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝを→PCで確認可能です。
▼初めて見られた方は,(数字が羅列されているので)難しいように感じられるかもしれないが→▼各種どのケ所への補修工事するのかは？→(屋根防水工事,外壁塗装塗替え工事,鉄分ｹ所の再塗装工事,駐車場･駐輪場等の再塗装工事,他の共用設備補修工事等々)
【全て19ｹ所の工事項目】が,記載されているので→その所の劣化度に応じて→管理組合理事が,その補修する小規模の1社で完全施工の業者を→ﾈｯﾄで調べて→(補修工事の見積書作成･提出を)電話でお願いするだけの話です。
▼長期修繕計画書で実施する)補修工事場所が,ﾊﾟｿｺﾝで→長期修繕計画書表があるので→その補修ケ所の対応業者へ→見積書(どれ程費用がかかるのか)①現地調査(協力) ②建築竣工図を見せて上げれば→後日受理するだけの話です。
▼ﾈｯﾄでﾊﾟｿｺﾝで業者を調べるのは→30分ほどですし,【小規模の従業員が何人いて→御社自身で工事をされるのか？(或いは)関連業者へ下請けの有無を確認して】→補修工事の見積書の提出を→お願いするだけの話です。
私どもの管理組合の7名の理事達が→1人当り＝1社か？2社程の補修業者が電話すれば→(都合の良い日に)に→来られます。
⬛長期修繕計画書上の工事種類を→国交省ｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝで→確認して→補修業者へ電話連絡するだけの事．
⬛初体験だから)二の足を踏むのは→理解できますが→かくいう私も→初体験でしたが→何もしなければ→進まないです。
⬛体験がてらに)何かの1つだけの補修工事について→ﾈｯﾄで余り遠距離ではない小規模の専門の補修工事業者へ見積書作成依頼を経験すれば→『どうって事がない(難しくない事)が』体験できますよ。
▼その証拠に)浴槽の取替え工事でも、その他の台所等の取替え工事でも→販売店へ直接に出向いたりして→見積書を、事前に誰でもが取って入るではないですか❗
▼違いは)長期修繕計画書のｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝを見て→何の補修工事をするのか？を→確認して→小規模な補修専門の業者へ→電話で依頼するだけの事‼️
▼難しく考えないで❗
長期修繕計画書の各補修工事の見積書を全て揃えば→管理会社のﾌﾛﾝﾄﾏﾝへ手渡しして→理事会が収集した,各補修工事見積金額を→ﾊﾟｿｺﾝ上の各補修工事の所へ→ﾌﾛﾝﾄﾏﾝが計上工事額の入力してもらえば→『アッというまに』→長期修繕計画書の①各工事の実施年度に ②30ケ年度の累計総工事額が→出てきます。
⬛おそらく)あなた方の各理事自ら収集した,1社完全施工する小規模の補修業者の工事見積額を計上した方の『長期修繕計画書』の30ｹ年間の累計総工事額の方が→半分程安く(いや)ビックリする程の節約された累計総工事額が,出てきますよ‼️
▼3年前に)この理事自ら収集した見積書による長期修繕計画書への入力の結果について→管理会社のﾌﾛﾝﾄﾏﾝも、その上司と→私どもの理事会への苦情も文句も、出ませんでした。
▼逆に)御社の管理会社が作成した同計画では→なぜこんなにも高額な工事額を計上される事となったのか❓を問い正しましたが→▼事後も何の反論もありませんでしたね(ｗｗｗ)

マンション管理士資格者 · Answer

追記)管理会社から提出された(長期修繕計画書の30ｹ年間の)合計(累計)額は,¥7億円→(それに対して)我々の累計工事額は,¥5億円でした.
▼(劣化調査診断業者も)絶対に管理会社へ→依頼しては,駄目です❗
▼(儲け主義の管理会社ではなく)
▼公正で→①利害得失がなく)自社が請け負いした補修工事を→下請け業者へ回さず→自社のみで補修公正なを行い→▼その1社のみの利潤を見積書に含む業者と直接契約する
(下請けならば→2社分の中間ﾏｰｼﾞﾝを見積書へ上乗せし→管理組合か支払う為)
②利益相反関係がない,専門の業者へ依頼しないと→『予防保全のため→早めに補修工事をしないと→劣化が進みます』と不安がらせてきます。
▼以前に管理会社担当者への劣化調査では→『早期の工事が必要』と診断されてしまう.
(一方＝)→▼他社の公正な劣化調査の診断では)→▼多少劣化が進んでいるが→その劣化度は著しいものではなく→もうしばらく様子を見ながらしても,劣化が進んでいなければ→問題ナシとの、診断でしたよ。
⬛(要は)管理組合の修繕積立額の残額予算額を知っている,管理会社としては→①管理費委託料からと
②(管理会社が,工事額を高く計上した)長期修繕計画書から算出された,修繕積立金(予算残額)から→実際の補修工事額を→さらに高い見積書を理事国へ提出して(比較する,他の業者の見積書額をより高くして)管理会社関係補修業者を→理事会へ『この業者は,他業者よりも最も安いですよ❗』と理事会を誘導して→業者選定させて→高くさせた長期修繕計画書計上工事額を再度高騰させて→原価見積書額へ,管理会社の利潤を上乗せして→管理組合から利潤を取る事が,管理会社の立場なんです❗
⬛逆に)管理組合は、少しでも高額な補修工事額の支出を→(複数の業者の中間ﾏｰｼﾞﾝを入れずに)
『1社だけの利潤だけを含む)工事見積書で】→できるだけ,支出を減らし→その節約化により→修繕積立額の値上げや不足を避けたい』という管理組合の立場ですから、→そもそも管理会社と管理組合とは【利益相反関係】の逆の目的の立場なんです❗
▼無論)補修工事以外の)他の管理業務(規約の見直･改善化,役員の成り手不足の解消対策等々の管理業務は)管理会社のﾌﾛﾝﾄﾏﾝと信頼関係を築いて→『ﾏﾝｼｮﾝ管理の良きﾊﾟｰﾄﾅｰ』として→やっていかなければなりません❗

マンション管理士資格者 · Answer

追加)(他の回答様が12ｹ年以内の外壁診断の義務付け)による→打診診断なため【足場架設が必要】と同時実施といわれていますが→建築基準法が改正されて→現在では【赤外線によるﾄﾞﾛｰﾝによる外壁診断調査方法も】容認改正され→補修専門業者も当該ﾄﾞﾛｰﾝ調査が普及しており→我がﾏﾝｼｮﾝでも→外壁単体の劣化調査もこのﾄﾞﾛｰﾝ調査診断の市役所担当部局も→問題ナシと回答済むです。
劣化調査方法も→技術が進歩しており→あなたがご心配する必要は解消されております
ご心配ありません。

マンション管理士資格者 · Answer

皆さん回答者の方々は)昔の法令･国交省の長期修繕計画書のｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝ等の古い内容で回答されておられますね。
【長期修繕計画書に基づく)大規模修繕工事の工事実施周期は→(改正前な12ｹ年ごと)】しかし,現在は,12～15ｹ年であり→(さらに)劣化診断して,劣化度合いが著しくなければ→(国交省の調査で)全国の平均の大規模修繕工事の周期は、15～17年が中央値です。
【長期修繕計画書の見直周期は】
▼国交省のｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝでは)おおむね7ｹ年に改正済みです。(その理由は)同計画を見直し開始時期は,(5ｹ年ならば)その2年前～前年から(つまり)3ｹ年前から劣化調査等を開始なため→▼5ｹ年周期の見直しならば→前回の見直し時期から(わずか)2～3ｹ年しか経過していないのに→同計画の見直しの事前調査開始作業を含めると→実質的には,ﾏﾝｼｮﾝ管理組合･理事会は,3～4年単一の短いｻｲｸﾙの見直し周期となり→余りにも管理組合の負担が重荷･過度な負担となるため→国交省も,[5ｹ年周期]から→[7ｹ年ごとの)長期修繕計画書を見直しへと→改善したわけですね‼️
▼この7ｹ年ごとの見直し変項の改善は→(ﾏﾝｼｮﾝ管理認定制度への申請の必要要件]にもなっております‼️
【長期修繕計画書への各工事額の計上額】の重要注意点
▼同計画の策定者を→(専門的知識がない)素人の理事会が,管理会社へ全面的な丸投げ･依存してしまうと→管理会社にとっては→最高の顧客(管理組合)となり▼→計画への各種の工事額を→(理事会自ら補修専門工事業者から直接に見積書を収集した工事額よりも2～4倍の計画書へ計上して→修繕積立金の不足にさせて→近い将来の[修繕積立金の不足による)定期総会議案として→①もっと値上げする議案を総会へ上程してください]
②そうしないと)大規模修繕工事ができなくなり『ますます困る事態に陥りますよ』と→何もわからない管理組合の理事会に脅し的な不安を仕掛けてくる訳です。
    【管理組合の対抗策】
▼こんな脅しには)ひるんでは駄目❗
▼理事会の対抗策としては)理事達も,ﾈｯﾄで,(下請け業者に回さずに)1社だけで完全施工の補修工事へ見積書提出の電話をすれば→その1社だけの利潤だけで【工事原価＋1社だけの利潤の追加=工事見積額】の支払で済む訳です。
  【管理会社へ工事見積書の提出依頼ならば】そうはいかない❗
①元請け業者(管理会社)＋②下請け業者＋③孫請け業者→管理会社関連の補修業者へ工事を依頼して,
⬛この3社ごとの中間ﾏｰｼﾞﾝ(1社当り：およそ¥2～3割程の中間ﾏｰｼﾞﾝを▼当初の工事原価へ3社分の合計約5～6割程の合計中間ﾏｰｼﾞﾝを上乗せ･追加してくるのです‼️
▼原価¥1000万円の工事額ならば→(元請けを管理会社ならば)最終的に.ﾏﾝｼｮﾝ管理組合･理事会への提出される工事見積書額は→【計¥1600万円＝¥1000万＋(¥200万×3社の中間ﾏｰｼﾞﾝ】→(こんな仕掛けは)どこの管理会社でもしております.
▼このような管理会社関連の法令業者同士で、各々の携わった補修業者の中間ﾏｰｼﾞﾝを,上乗せして→(無論)管理会社が最も高いﾏｰｼﾞﾝを原価へ上乗せして(毎月の管理委託料金では儲け不足分を)→①長期修繕計画書の大規模修繕工事や②管理費から支出する)日常の補修工事額を高くして→儲けのです‼️
このような関係を【利益相反関係】というものです。
▼管理会社側は)
利潤をすればできるだけ,管理組合側の工事額から→儲けたい。
▼他方)管理組合側は→(それでなくとも高い補修工事額を)→少しでも適切な市場競争の原理を働かせて→工事見積書額を→(1社だけで施工する)1社単体だけの通常の利潤を→その1社だけに支払して→(再下請けをしない)1社による【完全責任施工業者から】見積書を取って→『(管理会社からは見積書を丸投げをせず)→工事額を適切に節約する方式】によって、長期修繕計画書の各工事の見積書も→理事会自ら専門業者から直接に収集するのです‼️
⬛このやり方で)私どものﾏﾝｼｮﾝでは→管理会社提案の倍の修繕積立額の値上げから→現状のままで、30ｹ年間の長期修繕計画書を定期総会で決議しました❗
▼無論)この長期修繕計画書の見直し時期は→今後(消費税ｱｯﾌﾞ･建築資材,人件費ｱｯﾌﾞ等の大幅なｱｯﾌﾞない限りは)この7年ほどは→当面見直しはしません❗
▼ちなみに)この先30ｹ年の長期修繕計画書へ計上工事額も→理事1人〃が自ら直接に完全施工補修業者から工事見積書を→収集して→計画書へ計上した結果により→管理会社提案の修繕積立金の値上げを回避出来高次第です。
▼あなたのﾏﾝｼｮﾝ管理組合･理事会でも→当該方式の採用を願っておりますので.
『頑張って下さいね❗』応援しておりますよ‼️

morinokohitsuzi · Answer

10-12年でタイルの打音検査(タイルの剥がれ落下防止)の義務付けがあります。その為には足場を組む必要が出てきます。それに併せて大規模修繕工事が行われていますね。

皆さんの居住区内を通ってベランダに出て　業者が打音検査をすれば　足場を組む必要が無いのでしょうけれど,,,

mojitto · Answer

１回目が済んでいるのなら、次回まで時間があるので早急に見直さなくてもいいかもしれませんね。
頻度というより物価などで見直しをすべきでしょうね。

kiranyan · Answer

今日のNHKあさイチは、分譲マンションの修繕についての特集でした。

tobirisu · Answer

だいたいですが、10～12年くらいで大規模修繕を実施した方がよいです。

分譲マンションの大規模修繕計画の見直しについて

『長期修繕計画書』の策定方法

なお)長期修繕計画書上の【大規模修繕工事の実施年度の周期は】私どもでは16ｹ年の実施間隔で→入力させました❗

なお)分譲ﾏﾝｼｮﾝの『長期修繕計画書』の策定方法(×工事ｹ所,②工事額項目,③大規模修繕工事の周期(以前の,12ｹ年ごとから→▼12～15ｹ年の周期に一定の幅を持たせても良い)と,変項されている．

追記)管理会社から提出された(長期修繕計画書の30ｹ年間の)合計(累計)額は,¥7億円→(それに対して)我々の累計工事額は,¥5億円でした.

皆さん回答者の方々は)昔の法令･国交省の長期修繕計画書のｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝ等の古い内容で回答されておられますね。

10-12年でタイルの打音検査(タイルの剥がれ落下防止)の義務付けがあります。

１回目が済んでいるのなら、次回まで時間があるので早急に見直さなくてもいいかもしれませんね。

今日のNHKあさイチは、分譲マンションの修繕についての特集でした。

だいたいですが、10～12年くらいで大規模修繕を実施した方がよいです。

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