アパート経営について

Question

現在私は35歳男性（昨年結婚しました。）　父は63歳。離れて暮らしております。

父が10年前4200万借り入れをし自宅の210坪の土地の中にアパートを建てました。210坪の土地の中に自宅とアパートが建っているという状況です。（自宅と土地は担保に入っております。）

プライム変動金利で20年ローンでほぼ5.5％（現在も）組んでおり、現在10年支払いを終えています。ローンが後10年2700万残っています。アパートの1階を喫茶店にしており、母が一人で切り盛りをしています。

アパートは5部屋あり（現在は全て埋まっております。）5部屋分の家賃を全てローンの返済に充てており、空きが出た場合はやりくりが困難なため、父が出稼ぎに出ている状況です。

20年払い終えた後の家賃は父母の老後の生活資金になると思います。その後は私の名義になる予定です。

そこで質問なのですが、

１）このまま後10年払い続けたほうが得策でしょうか？
（というのも土地と家が担保に入っているため、払うのをやめてしまうと父母の住む家がなくなってしまいます。）

２）アパートの修繕費・改装費などを考えるとこのまま自分の名義になっても持ちつづける方が良いのでしょうか？

３）現在団体信用保証に入っていないようで母がとても不安に思っています。今からでも団体信用保証に入ることは可能でしょうか？

以上今の父母の年齢、自分自身の状況から考えてどのようにするのが得策でしょうか？父がローンを払い終わる予定は73歳になります。そこまで出稼ぎで雇ってもらえるかどうかもわかりません。

以上どうかお力を貸して頂きたく、何卒宜しくお願いいたします。

nobchan · Accepted Answer

・建築物の構造は鉄骨だと思います。いわゆるハイツです。2階建てです。下が2部屋+喫茶店　上が3部屋です。

メンテナンスに巨大な費用がかかる構造、階数ではないと思います。そこそこの費用で長く賃貸することが可能でしょう。

・ＪＲの駅のみです。駅から徒歩10分です。

ＪＲ駅徒歩１０分なら、それほど悪いロケーションではないと思いますが、人気物件にはならないでしょうね。
おおよそでけっこうですが、大阪から電車で○時間、東京から電車で○時間程度に、物件の所在地について補足願えますか？　やや田舎でしょうか？

・一階店舗の収益は売上げベースで10万～15万円程度です。仕入れを引くと殆ど利益は残りません。

月間ですね？　お母様の生きがいになっているということでしたら別ですが・・・
お母様の負担を取り除くことと、無駄な支出をなくし収益物件に切り替えるためにも、店舗の閉鎖と新たな賃貸について考えたいと思います。

周辺環境について補足願えますでしょうか。例えば、居酒屋等飲食なら可能性がありそうとか、道路に面していないため、飲食、小売等は、ほぼ無理であるとか。

・一階店舗を賃貸することは検討しましたが借り手がいない状況です。

どこかに必ず借り手はいます。借りたくなるような改装をお金をかけずにする。借りてもらうために営業する。など、多少汗と手間をかける必要があると思います。
諦めるのはまだ早いです。その場所になにか特徴はありませんか？　近くにはどんな店や施設がありますか？　どんなことでもけっこうです。思いつく限り挙げてください。

・父母は、支払いをやめてしまうと家、土地がなくなってしまう上子供に残してやりたいと思って10年頑張った事が水の泡になってしまうので出来れば後10年頑張って払いたいと言っています。

先祖伝来かどうか分かりませんが、自宅敷地ですから、手放すことはどうしても避けたいですね。
この不景気の１０年間がんばってきて、ここから景気がよくなりそうなのですから、なおさら手放すのは残念でしょう。

残り１０年さえがんばれば、大きな収益物件ともなりえます。ご質問者様にとっての収益なのですから、ご質問者様もがんばりましょう。
最終的には、自宅部分は残して賃貸物件部分だけ手放すことも可能かと思われますが、最後までがんばってみましょう。

・自身は、アパートをそのまま引き継いで持つ事のリスクなど知識が無いもので譲り受けても困るのではないかと不安です。

知らないことですので不安になるのはごもっともです。しかし、あなたが大家になるということは、それほどたいへんな大事業ではありません。
書店で「アパートを建てる」「賃貸物件の管理」等々、関連書籍がたくさんありますが、基本的なことは２，３冊も読めばご理解いただけると思います。

そもそもご質問者様は、ＯＫＷｅｂを利用するという「ＩＴリテラシー」を既にお持ちになっています。
「賃貸　アパート　管理」等々、検索をしていただければ無料の情報がたくさんあることはご存知でしょう。

ＯＫＷｅｂ上で賃貸成功までお導きするのは難しいと思いますが、ご質問者様が勉強を重ねていけば、良い方法は必ず見つかるはずです。

ひとまず、参考ＵＲＬより、２０誌ほどメルマガを購読してみてはいかがでしょうか。
バックナンバーまで読み終えれば、ご質問者様もそうとうな知識を持った大家さんになっていると思いますよ。

参考URL：http://search.mag2.com/reader/Magsearch

noname#47512 · Answer

アパート管理費の新規請求の件ですが、既に入居しているアパート住人から見れば、家賃の値上げに他ならないです。たとえ、入居時の契約書に記載があったとしても、心理的に受け入れがたいのではないでしょうか。慎重にことを運んだほうがよいと思います。
　上の件とは別の話になりますが、アパート経営というのはサービス業であると思います。入居している人たちがずっと居住していたいと思わせる工夫や努力があれば、仮に転勤等の事情があっても、友人を紹介してくれるかもしれないし、不動産屋の評価も高くなるでしょう。たとえば、アパートの周りに花がきれいに植えられているとか（安い花でよい）、漬物好きの人には漬物をあげるとか（話題の中で、それとなく何が好きか聞いておく）、洗濯物を取り込んでおいてあげるとか（中には干渉されたくない人もいるので、人を見て行動）、花や野菜を植えたりしたい人には土地を貸してあげる（お金が取れるかも）、ペットを飼えるアパートに特化するとか（都会の話ですがペットアパートに入った人は転居しないとか）、いろいろ工夫してアパートに付加価値をつけることが、大事ではないでしょうか。

nobchan · Answer

あー失礼！　代理投稿でしたか。

遠隔管理については経験が無いのでなんとも言えませんが、
見たことが無い土地、遠い土地は買うなと父が言っていました。

地元の不動産屋さんとは、多少面倒なことでもお願いできる程度に、ツーカーになっておく必要はあると思います。
ご近所に懇意な方がいれば、定期的にアパートのデジカメ画像をメールで送ってもらうとか、
とにかく遠くても、なんとか目に見える形で把握しておくことは大切だろうと思います。
とりあえず、お母様にデジカメを買ってあげましょうか。

参考ＵＲＬなど、道央はなかなか厳しい状況のようですね。
もしかして、管理費の値上げは大きな賭けかもしれません。
値上げ前提ではなく、値上げした場合の意向を聞くといった手順を踏む必要もあるかと思いました。

付近に類似のアパートは、あるのでしょうか？
居住者の勤務先等調べた上で、退室の可能性を事前に計っておくと良いでしょう。

参考URL：http://okweb.jp/kotaeru.php3?q=1468205

nobchan · Answer

こんにちわ！　sunomoさんは・・・女性ですね？？

年齢性別を明らかにする必要があるサイトではありませんから、
かまわないんですけど、ご質問のような案件の場合、
性別で結論が変わることもあるかと思います。

今後１０年間ローンを返していく方法とは、
その後その物件をどうするかという問題ですし、
地元と係わり合いを深めつつ物件を維持していくのか、
遠距離から遠隔管理をするのか、
ご主人の勤務はどうなるのか、
いろいろ考え方が変わってきますから、道筋も変わりますよね。
もちろん、今ここで結論が出るわけではありませんけどね（笑）

さて、地元観光協会にプッシュしていくのは、
その喫茶店が独自性を持つことができるなら、ということです。
あるいは、地元の観光スポットについて、
もっとＰＲしてもらうとかですね。

地図で見ると炭鉱があるようですが、廃坑でしょうか。
「廃坑ツアー」の事務局を喫茶店に置いて、
それを観光協会にバックアップしてもらう、なんてのはどうかな。

ご実家のお父様お母様のことは、娘さんにとっては気がかりなことでしょう。
でも、不動産の活用法をいろいろ考えていくのは面白い作業です。
がんばってください。

hoken24 · Answer

5年で返済と書いたのは、例えば、５年短期の金利でできるだけ返済するということです。
５．７万円の５部屋×１２月×５年で２０５２万円返済できる計算です。
５年ならまだお父さんも働けると思います。
ご自身の生活費はご自身でなんとかすれば、無理の無い計画とは思います。
返済期間を短縮すれば７０歳前にお仕事を止めて生活できる目途は立つと思います。

hoken24 · Answer

一部屋月57000円で５部屋が満室ならそんなにおかしくないきがします。
喫茶店が足を引っ張っています。１５万円の収入で家賃なしですから、固定費は電気・水道・雑誌ぐらいしかおもいつきません。設備のローンでもあれば別です。
仕入れの原価は低いはずですが？
売り上げを上げるとしたら食事で稼ぐか、独身者がいたら食事付きにしてはどうでしょう。下宿の届けが必用になるはずです。

参考金利として住宅ローンの例ですが、
５年ぐらいの固定で早く返済してはどうでしょう。
この１０年に限っていえば、急に景気が回復して金利が急に上がる確率は少ないと思います、

優遇金利期間 平成17年1月4日～平成17年6月30日 
    
 「固定金利選択型」 3年 0.9%
    5年 1.7%　　 
    7年 2.0% 
    10年 2.3%
  「固定金利段階型」 当初10年間 2.3% 

経営コンサルタントではありませんので、家庭のマネーが専門ですから自己責任で判断して下さい。

参考URL：http://www.tomashin.co.jp/news/tomashin_news.htm#2005/04/20_1

hoken24 · Answer

Ｓ川市～Ｆ川市
となると私の土地勘ではきびしい所です。
高速では１時間半で行けると思います。
雪は岩見沢よりすこし少ない程度でしょうか？
除雪費用で１５万円は高いのと、小型の除雪機を買った方が安いかと思います。私自身は雪が少ない地域なのですいません。ただ、６０歳の前半でお仕事していないのであれば、ご自身で除雪するとかも検討するか、年間で駐車料金は少しでもとるか考えた方が良いです。

ご出身が北海道でしたら、いくら地方とはいえ、除雪までして、無料では考えた方がよいです。１５万円支払っているのは事実です。

お母さんの生き甲斐を残しておきたければ根本的に相談するべきでしょうが、距離を考えると、どこかで決断することも必用です。決断の時期が５年ずれたとして、働いた場合との差額を計算して下さい。
お店が繁盛すればそれに越したことがありませんが、１０年だめだったものは、方法を根本的に考えなければ難しいでしょう。方法を考えるにしても半年、１年が区切りかもしれません。
年金の支給条件によっては救いがあるかもしれません。
年金の繰り上げ支給に関しては最後の手段ということにして下さい。長生きする額が少ないので損します。

nobchan · Answer

地元ＦＰの方までお越しいただいて、心強いですね。

＞北海道は雪が降る4ヶ月間、雪を除雪する費用が15万ほど別に発生し、そのやりくりだけでとても苦労しています。（実際アパートの住人には家賃のみで駐車代、管理費などは頂いていません。57000円の家賃に2000円の管理費をつけて良いものかも全く分からずそのままにしています。）　

以上の文章を加工して、文書にして住民の方にお配りすればいいと思いますよ。理解は得られるはずです。
郵送なら行く必要もありません。大家に大切なのは誠意です。「管理を引き受けた」と、名乗る必要はあるでしょうね。

１５万÷５部屋ですと、一部屋あたり３万円になりますね。３万円÷１２ヶ月で２５００円です。

あわせて駐車場代も頂くことにしたらどうでしょうか。
アパート付属駐車場のそちらの地元の相場が分かりませんが、仮に１０００円とすれば、月々３５００円の値上げで、年間２１万円の増収です。

値上げすると、退去者も出るでしょう。一部屋だけ空室になった場合、
その部屋にご両親が引越しされてはいかがでしょうか。

ご自宅の電気、ガス、水道等々は止めて、荷物置き場として利用しつつ、自分のアパートの一室に引っ越すのです。
これだけで、ご両親が消費する光熱費は幾分減るのではないでしょうか。小さい部屋なら暖かいし。

そのまま空室の募集は継続しつつ、入居者が現れれば、ご両親は自宅にまた引っ越すという、
ちょっと笑っちゃうトリックかもしれませんが、こんなことも考えてみてください。

このトリックで、除雪費用、駐車場等の値上げを通すことはできるということです。
空室が一部屋で済んでくれればいいのですけどね。これは大家さんの賭けですからね。

喫茶店がお母様の生きがいなら、ぜひ続けるべきですね。
生きがいとお金は引き換えにしないほうがいいと思います。

ただ、儲からない商売で場所を取られるのは残念なことです。
ごく普通の喫茶店を経営されていると思いますが、すごく変わった喫茶店にしてみてはどうでしょう。

ランチを超高級にしてみる（ランチ２万円とか）。北海道で名古屋風モーニングセットを提供するとか。激安ホットコーヒー１０円とか。

バカバカしいと思いますが、一度観光雑誌にでも紹介されれば、１，２年は息がつけます。
ブームですからすぐ飽きられますが、そんなこんなで１０年やりくりを続けるのです。
地元観光協会に強力プッシュしてみるのもいいと思いますよ。

ところで、お近くに観光名所はありませんか？

hoken24 · Answer

札幌から車で１時間半というのは微妙な距離です。
私はＩ市の高校卒業、T市に住んで、おばがT市に住んでいるので、そのあたりなら土地感と状況はだいたいわかります・
Ｂ市、Ｍ市なら将来性というより、現状維持が大変かもしれません。
Ｅ市はたぶん違うと想像します。

Ｙ○○運輸は実質、年齢制限なく働けるはずです。社会保険の関係で期間に制限はあります。
仕事を選ばず、二人の生活費はなんとかなるはずです。
プラスマイナスゼロというのは実質マイナスと考えてください。働けば、プラスになるのです。
機会損失ということです。

７０歳まで働くのが困難としても金利負担を減らし、５年間働けば、かなり楽になるはずです。

もっと具体的な情報があれば、もう少し詳しく回答できます。
年金はどうなっているのでしょう。受け取っているのでしょうか？

hoken24 · Answer

ファイナンシャルプランナーです。
私の父も札幌にアパートを経営しております。
事情は多少良くわかります。
私もいつかアパート経営するつもりで勉強しています。
金利はもっと安い所さがしてみてはどうでしょう？
Ｔ○○信用金庫では住宅ローンが１％以下もあります。
アパートは高くなると予想しますが、金利差をシビアに考えて下さい。
１．経営としての損得をシビアに考えて下さい。
　喫茶店は利益でていないのなら経営として見直しが必用ですよね。売り上げを上げるか（又は居酒屋など利益率の高いもの）、それができなければ、他の人へ貸すか事務所などとして貸すなど。オーナーでも利益がでないのは台問題です。
北海道なら安い公営住宅がありますから、引っ越して、部屋は貸すということも検討して下さい。質問者様と同居という方法もあります。
お金に関してもっとシビアに考える必用があると思います。
無謀な計画だったのではなくお金の管理がルーズだったと思います。パート収入なども見込んでいればもっと楽にかえせたはずです。二人で月１０万円以上は働けたはずです。１２００万円繰り上げていれば全然違っていたはずです。

２．名義をあなたに移すと贈与になります。いろいろ特例がありますが、ローンがなくなると大幅改装の年以外は黒字になるということはどちらが税金をはらった方が良いか検討して下さい。

３．保険は必ずしも必用ありませんが、心配であれば、お父さんが月１０万円稼いでいるとしたら１０年間１０万円を保障する保険が一番安いはずです。
死亡保障より、入院したときの保障を返済するまでしっかり付けて下さい。
働かなくても返済できるのであれば、返済の為の保険は不要です。相続税を収める為の保険は少し必用かもしれません。

アパート経営について

・建築物の構造は鉄骨だと思います。

この回答への補足

アパート管理費の新規請求の件ですが、既に入居しているアパート住人から見れば、家賃の値上げに他ならないです。

あー失礼！ 代理投稿でしたか。

こんにちわ！ sunomoさんは・・・女性ですね？？

5年で返済と書いたのは、例えば、５年短期の金利でできるだけ返済するということです。

一部屋月57000円で５部屋が満室ならそんなにおかしくないきがします。

この回答への補足

Ｓ川市～Ｆ川市

地元ＦＰの方までお越しいただいて、心強いですね。

この回答への補足

札幌から車で１時間半というのは微妙な距離です。

この回答への補足

ファイナンシャルプランナーです。

この回答への補足

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