違法建築（容積率オーバー）物件について

Question

土地２０坪　建坪率６０％　容積率１００％　２階建ての建売物件の購入を考えているのですが、図面では容積率の関係で２階部分に８畳分の吹き抜けがあります。
しかし実際には「違法建築ではありますが、完成検査後に吹き抜け部分に床を張り、部屋にできますよ（増床）。表示価格には増床工費も含んでますよ」と言うのです。
話を聞いたときは「値段そのままで部屋が増える！」と無邪気に喜んでいたのですが、冷静に考えると色々と不安が・・・

もし違法建築（増床）した場合
・売却または建て直し、改築時にどんな問題が生じますか？
・ＪＩＯの１０年保証がついてますが、図面と実物が違う場合でも保証が効きますか？
・その他なにか問題が発生する可能性がありますか？

現在の状況は１０万円の申し込み金を支払い、来週契約する予定になっています。
違法建築とはまさに法を犯す行為であることは判っているのですが、やっと見つかった希望通りの場所であり、特に問題が発生しないのであれば住みたいのが本音です。
しかしあまりに問題があるようならば、契約はしないつもりです。
吹き抜けのままでは将来的に部屋数が足りなくなるもので。。。

以上長々と書きましたが、よろしくお願いします。

kkknagisa · Accepted Answer

脅かし屋がまた登場で。
脅かし過ぎかと思いますが、先程の回答の後も、どうしても違和感があるというか、気になってしまうので、若干の追加を。
「違法建築ではありますが、完成検査後に吹き抜け部分に床を張り、部屋にできますよ（増床）。表示価格には増床工費も含んでますよ」との話は、gonzetsuさんに「あなたも共犯ですよ」と言っているように聞こえてなりません。
「あなたも知った上でのことでしょう。事前にきちんとお話ししましたよね。」と。
考えすぎですかね。
ＪＩＯの件も、「あなたも違法だって承知してることだし、保証が受けられなくなることも、解らなかったのですか。」と。
ＪＩＯも、ここまで来ると、ただの販促のキャッチでしかないようにさえ思えます。「ＪＩＯを付けとけば、売れるぞ。売れさえすれば良いんだ。」というような。
建築業界の者として、後増築の容積オーバーや、吹き抜けを潰しての増築なんて、正直なところ、日常茶飯事ですし、技術的にもたいして問題があることでもないです。
簡単です。
かなり脅かしましたが、いろんな問題が起きる可能性があるというだけで、ばれなければ問題はないです。よくある話です。ほとんどばれませんよ。きっと。
ただ、そのことを売り文句にして販売している、大手を振ってそういうことを言う、というところに、得体の知れない胡散臭さを感じてしまいます。
なにか、良くない会社の臭いが・・・。
なにか、他に隠れている問題が有るのではないかと思ってしまいます。
私が、そういうことが嫌いなタチだからかも知れませんが。
そういうモラルの無い会社は、どうしても信用する気になれません。
止めませんか？

どうしても気になったもので、余計なことかも知れませんが、書きました。

DIY-suki · Answer

詳しくわかりませんが、検査後に間取りが変わってしまう家は
結構あるようですね。
そこには建築基準法違反以外に欠陥住宅という要素が多く存在します。

吹き抜け部に部屋を作るということですので
家の構造部にも手を加えることになり保証は難しいのではないでしょうか。

また、家の売却時ですが
欠陥などが存在しながら売ったとなるとそれが原因で不具合がおきれば
売った側にも責任問題がかかってくるようです。

tomotokoshi · Answer

このようなケースで、完成検査後、増床工事中に近所から指摘を受け、
工事ができなくなったケースがありました。
契約時には、増床工事分が含まれているとのことですが、
工事ができなくなった場合の清算方法はどうなっていますでしょうか？
ご近所または、役所からの指摘で、
増床工事を中止した場合もその金額は、戻らないような気がします。
（工事中止は施主の希望ということになり。
または、現状回復の指示が出た場合の工事費用も施主負担かと思います。）
少なくとも、このようなことが起きた時の対応など予め確認をして、
工事会社の見解、対応を確認するとともに、
施主様の覚悟？を決めておく必要もあるように思います。

質問者様からの「増床した場合の問題点」のお尋ねなのに、
「増床できない場合」の回答で的外れかもしれませんが‥。

noname#12813 · Answer

私は専門知識もなく、まったくの一般素人なんですが、似たような物件を検討していた時に得た知識と不動産関係の人に聞きかじったことを書きます。

例えば、建蔽率、容積率は変更される場合がありますよね。お役所が数年に一度見なおししてます。
それで、もともと違法建築でなかった物件が、変更によって建蔽率などがオーバーしてしまうと、違法ではなくて既存不適格ということになります。
そういう物件を買う場合、120％だったか（このへん忘れましたが）の範囲ならば住宅ローンは組めますが、それを過ぎると銀行では融資されません。
つまり売るときにローンが組めない、売りにくい物件となります。
また、建物の保証ですが、これも基本的には違法建築には適用されないと思います。

少々の容積率オーバーなどの違法は、住む人がよければまあいいのでしょうが（北側斜線などの違法は住む人だけの問題ではありません、他に迷惑をかけるのでやってはいけないです）、ただ銀行も違法に対しては厳しいので、やはり売却する時にしっぺ返しが来ると思います。

ここまでが私の知識ですが、こういったことはお役所の建築課や銀行、JIOに直接、早急に聞きに行くべきです。
はっきりと厳しい現実を教えてくれると思います。

kkknagisa · Answer

・売却または建て直し、改築時にどんな問題が生じますか？
売却時に違法建築で有れば、売却先が難色を示す可能性があります。
今回は銀行融資等が受けられている場合でも、売却時に売却先が、違法建築物であるが故に融資を受けられない、売却が成立しない、といった可能性もあります。
また、違法建築であることは隠して売却しようとした場合、訴えられる可能性もあります。
建て直し、改築であれば、問題はないかも知れませんが、今後の増築等はほとんど無理と考えなければならないでしょう。

・ＪＩＯの１０年保証がついてますが、図面と実物が違う場合でも保証が効きますか？
ＪＩＯの保証は、「ＪＩＯの承諾なしに行われた改築等については免責」との規定がありますので、ＪＩＯの保証が受けられない可能性があります。
改築等の範囲をどのように判定されるかはケースバイケースでしょうが、せっかくＪＩＯの保証を受けているのに、無駄にする可能性があります。
（ＪＩＯの保証をきちんと受けるような業者が、どうしてこのようなことをするのか、非常に疑問です。業者の二面性に非常に不安と不審を感じます。）

・その他なにか問題が発生する可能性がありますか？
行政に知られると、改善命令等が出される可能性があります。
行政が知ることとなった場合には、行政は動かざるを得なくなるからです。（行政は、知っていて何の処置もしないことで、後々、問題になるのを恐れるからです。）
行政が違法を知るのは、近隣や建設他社からのたれこみ（密告）の場合が多いように思われます。
先々、近隣と何らかのトラブルが生じた場合、競合する建設他社が内容を知った場合（違法増築を売りに販売していると知った場合）などが心配です。

以上、脅かしです。
脅かしですが、全てについて、可能性はある、ということになります。
ＪＩＯの件は脅しでは無いですけれど。
どうして、業者がそのようなことをするのかが、非常に気になります。
そんなことをする、そんなことを売り物にする業者は、ロクでもない業者なのでは無いかと心配です。
もっと、根本的な、大きな不具合なり手抜きが隠れていないか、と思ってしまいます。

物件の条件等に、かなり魅力があるようですので、最終的にはgonzetsuさんの判断ですが、私なら、そんな業者は絶対に選びません。
大きな買い物なのに、ここで気づいてしまったということは、ずっと「違法なんだよな」と、気にして暮らすことになりますよ。私なら、そこが耐えられません。
もし、そこにされるのでしたら、よくよく、考えられ、ご注意されたし。
ま、何の問題もなく、何の問題も起きない場合も有るでしょうが・・・。

違法建築（容積率オーバー）物件について

詳しくわかりませんが、検査後に間取りが変わってしまう家は

このようなケースで、完成検査後、増床工事中に近所から指摘を受け、

私は専門知識もなく、まったくの一般素人なんですが、似たような物件を検討していた時に得た知識と不動産関係の人に聞きかじったことを書きます。

・売却または建て直し、改築時にどんな問題が生じますか？

脅かし屋がまた登場で。

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