築20年以上中古住宅を購入する際のローンの考え方

築20年以上中古住宅を購入する際のローンの考え方について教えてください。

低金利のおりなので、できるだけ長い期間、固定金利で借りたいという希望を持っています。

住宅財形の非課税枠や税金の控除が築20年以内の縛りがあることを知り、少々販売価格が高くても20年以内の物件を探すべきなのか、検討しています。

定石的にはこういう順番に検討するものだ、とか規定の文面ではこう書かれているけど、実際は個別物件ごとに交渉次第でなんとかなるよ、というようなアドバイスを頂ければと思います。当方不動産に関しては勉強を始めたばかりの素人のため具体的なほうがうれしいですが概要的なアドバイスも後学のために歓迎いたします。

当方、住宅財形を約2割もっており、公的融資の他にはろうきんなどを融資先として考えております。

よろしくお願いいたします

No.2 回答者： ponsuke04 回答日時： 2005/09/30 21:37

■まず、いくら交渉しても「築20年以内の縛り」はどうにもなりません。

築20年以上の物件は控除や優遇措置はありません。

■不動産物件を探す場合、中古・新築の条件を先に決めるのではなく、
・築20年までの物件に対する予算とローン計算
・築20年以上の物件に対する予算とローン計算
を別々にシュミレーションしておき、物件が見つかった時点で具体的に検討します。

具体的物件がないのに、古い中古が得かどうかはわかりません。

一般に、築20年以上の物件は、土地がよいか、建物自体がよほどよい物件でないと「元」がとれません。

いずれにせよ住宅購入の鉄則は「頭金をできるだけ多く」です。この原則を軽視するといろいろな面で「無駄金」が多くなり破綻の原因にもなります。

No.1 回答者： noname#13820 回答日時： 2005/09/30 09:33

ご質問の意味が少々わかりかねるのですが・・

不動産購入は、基本的には気に入った物件が出て
こないと話になりません。
多分、ご質問の内容では、築年数の古い物件はローンが
組みにくくなるのを危惧されてるのですよね？
確かに築年数が古いと、ローン控除も制限があります。
またローン返済年数＋築年数が40年以内、というような
制限がある銀行もあります。
さらに火災保険も地震保険も高くなりますし、不動産
取得税なども優遇が受けられなくなります。

それよりも何よりも、築20年以上の中古住宅、木造です
よね。
基礎の部分はいかがでしょう。基礎がしっかりして
いればリフォームなどで済みますが、結局数年で
建て直ししなければならなくなるようなら、高い買い物
になると思います。
上物なしで土地代だけで購入するなら話は別ですが。

この回答への補足

mizulinさまご回答ありがとうございます。

状況が判り難くて済みません。
現在住宅選びの最中で、あちこち足を運んで見ているところです。その中で良いかもと思った候補に築20年超ものがあったのが質問の発端です。

夫婦とも新築に特別な拘りは無いこと、転勤の可能性が無いわけではなく、現在の地は仕事のみで夫婦とも生まれも育ちも縁が無い、ことから、そこそこ便利な場所の中古住宅が候補のひとつに残った、というところです。

それで他の物件と比較する際に、「築20年超」によるオーバーヘッドというか割り引いて考えるべきは、結局トータルでどの位か？の常識値がよく分からないので教えて頂きたいのです。

基礎などの注意事項は御指摘の通りですね。ありがとうございます。

補足日時：2005/10/01 00:30