兄弟間の土地売買について教えてください

Question

こんにちは。不動産関係に詳しい方に教えていただきたくよろしくお願いいたします。
私は現在家族４人で分譲マンション住まいで、実家は近県にあります。（結婚と同時に実家を出ました）
１０年前に父が亡くなった際に、土地の半分を私が相続し現在の名義は建屋＋土地５０％が母で、土地５０％が私の名義です。いずれは私が今のマンションを売って実家に戻る計画でしたが、事情があり母と独身の姉が今後もずっと居住することになりました。
そのため、私の持分を姉に売却したいと思っているのですが、その場合税金や手数料などはどのようにかかってくるものでしょうか？特例などはあるのでしょうか？ちなみに（１）いずれは母の持分もすべて姉に相続させ、実家は姉１００％の名義にするつもりです。今後も私が実家に戻ることはありません。
（２）私は今のマンションを売却、および姉に売却した実家の土地代から現在のローンを完済し、戸建への買い替えをしたいと思っています。
また、このような状況下で妙案などがあればよろしくお願いいたします。

noname#17334 · Accepted Answer

いやー。そこまで細かい節税指南はやったことがないので自信がないです。

とりあえず書いておきますが、税務のカテなどで他の人の意見も訊いてみてください。
私はあくまで宅地建物取引主任者でかつ一級建築士でたまたま相続や不動産の売買にプライベートでかかわった経験がほうふだというだけです。
それをお断りしたうえで

抵当権を設定するだけでも、借金の証拠になるわけです。もちろん借用書も立派な証拠です。
法的に有効かということは、「債権」として明確化されているかということで
(1)金銭消費貸借の金額・・・・１４００万円
(2)債権者債務者の住所氏名記名捺印
(3)契約月日返済期限・・・・・契約日から３５年
(4)借り入れ利息・・・・・年利1％、公定歩合など金利変動が大きい場合別途協議
(5)返済方法・・・年額一括払い
(6)金銭使用使途・・・母と同居のための住宅の購入資金の一部にあてる
など記載してあればいいのです。

＞その場合、親族間でも返済計画書を作成し、実際に姉に返済用の口座を作ってもらい実際に定期的に
＞その口座に返済金を振り込まなければならないということはないのでしょうか？
返済計画はいりません。返済口座はあったほうがいいでしょう。振込みは年払いでいいと思います。
その口座から月々の家賃をお母様の口座に引き落とします。

まず、借りた金を１４００万円とします。
金利を１％として４２０ヶ月払い（３５年）としたら
毎月の返済は３９５００円、年額474000円です。
これは、一旦払って返してもらっても平気です。
年間４７４０００円の贈与なら非課税です。
簡単なのは、お母様の住まない家にお姉さまがお独りでお住まいなのだから、月々４万円の家賃を
払ってもらったらいいのです。

念をいれるのなら、お母様と質問者さまの間で借地契約を結びます。
今は、お母様の建物が質問者さまの土地の上に一部無償で乗っかっていることになっています。
こういうのを「使用貸借」といい、借地借家法の適用をうけません。つまり何かの折に
質問者さまが土地を第三者に譲渡したら、その第三者はお母様に対して分割請求を出すことが
できます。つまり実家の土地を売って代金の半分をよこせということになります。
もともと使用貸借であったわけで、借地権を主張することができません。
そこで、質問者さまに対して地代が払われていた場合はどうか。
地価の３％相当の地代を払っていることで、
土地が使用貸借でなく借地権（普通は時価の７割程度）が建物所有者にあると主張できます。
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%BB%C8%CD%D1%C2%DF%BC%DA

そもそも、第三者に譲渡するにも、お姉さまへの負債１４００万円の抵当権を登記されている土地は
負債の返済によって抵当権を抹消しないと第三者へ譲渡できません。
もし、質問者さまが自己破産した場合でも、本来財産を差し押さえられるところが、この土地については抵当権が優先されます。
それだけでも、お姉さまは安心されるわけですが、お母様と質問者さまの借地契約があれば万が一所有権が相続人などに
移った場合でも強固になります。

（２）その場合、無利息ではまずいのでは？実際にどのくらいの利率がよいのか？
国債や定期預金の利率を考えたら１％で十分だと思います。
無利子でもかまわないでしょう。
とにかく、こういうストーリーで説明がつきます。
(1)お母さんを引き取るにあたって、資金が必要なので実家の土地の自分の持分を姉に売ろうとした。
(2)姉は病弱で、１４００万円の大金を払っても現状は何もかわらないから嫌だといった。
(3)そこで、１４００万円の金を姉から借りて母をひきとる家を建てて、かわりに姉は、母に家賃を払うことにした。
ははの受け取る家賃は、母の生活費にあてた。
(4)もちろん返済は年払いで姉の口座に送金している。

こんな感じでどうでしょうかね。

noname#17334 · Answer

はやとちりで差し出がましいことを申し上げ大変失礼いたしました。
お母様としては、質問者さまとの同居が確かに心強いでしょうね。
実はわたしも、いつかそうしたいと思いながら逝去した母に対して悔やむ気持ちがあります。
妻の親を実家からひきとりたいと思っているところです。
質問者さまがお姉さまより先にお亡くなりになると、法定相続人がいなくなることになります。そうでない場合はお姉さまのお住まいは名義をかきかえても結局質問者さまに戻ってきます。（法定相続人ですから）

ぜひともじっくり検討して無駄な税金は、払わずにお母様に孝行にお役立てくださいますように。
そのために私の愚考がお役にたてたら幸甚に存じます。

noname#17334 · Answer

×そこで、実家の土地の持分に抵当権を設定して、お姉さんか１４００万円の借金をします。

〇そこで、実家の土地の持分に抵当権を設定して、お姉さんから１４００万円の借金をします。

訂正します。

noname#17334 · Answer

すみません質問者さまを女性と思い込んでいました。
節税指南は税務のカテのほうが専門家がいます。
ない知恵を絞って考えてみました

取得時点坪１万円というのなら、当時の売買契約書でなく、税務上みとめられている現在の価格の５％を取得費としたほうが有利です。
さて、土地が７０坪として半分の３５坪、売却価格が坪辺り４０万円、取得費は坪辺り８万円なら譲渡益は３２万円×３５坪
１１２０万円。課税額は２２４万円
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/059.htm
さて、これをまともに払ったら結構大変ですね。

実は私も長男で、弟がフリーターで実家に居候していて質問者さまと同じ状況にありました。もともと実家の土地の一部が
私の名義になっていて、母の相続のときに、借家を弟に相続させ、土地の交換をやって調整しました。
いろいろ考えてみましたが、今名義を変えたらこれは、譲渡であって必ず譲渡益課税はかかります。
これを避ける方法は、不動産の交換、あとは遺産分割のやり直し。
ただし、税務上は一旦遺産分割された財産の変更は贈与とみなされます。
実際には、名義の書き換えの原因が、譲渡ではなく相続になりますから、税務署が厳しく課税してくるかどうかは定かでないです。
というのは、相続税の課税対象者は全相続の５％しかなく、当局も相続登記に関してそれほどシビヤに目をひからせてはいません。
とはいえ、１４００万円を贈与とみられた日には税金もきついですからお気をつけください。

さて悩んでいても問題は解決しません。
まず、お姉さんが１４００万円のキャッシュを持っているとします。
そこで、実家の土地の持分に抵当権を設定して、お姉さんか１４００万円の借金をします。
これですべて解決です。返済はしません。ただし土地にはお姉さんが債権者である１４００万円の抵当権が設定されます。

おそらくお母様がお亡くなりになった時点で、御実家を処分してお姉さまの生活費にあてる計画なのでしょう。
そうでなかったら、むりに名義変更する必要はないです。
＞先に私に万一のことがあった場合に、実家の土地を妻が私から相続することだけは絶対に避けたいのです。
そういう時のためにあわせて遺言書を書きます。
「実家の土地の持分は、姉に相続させる。ただし、私からの債権を姉が放棄することが条件」
と書いておきます。
お母さんが亡くなった時点で土地を売却する場合でも、代価から１４００万円を受け取り借金を返済すれば抵当権も抹消できます。
ただしその時点でお姉さまにも貴兄にも譲渡益課税はでてきます。

それが嫌なら、ちょっと手が混んでめんどうくさいですが、銀行をからめます。
お買いなる一戸建ての購入に「買い替え特約」をいれて売却とあわせて購入します。当然資金が不足しますから
銀行に相談して、実家の土地の持分を共同担保にしたいと提案するのです。幸い近県なので銀行も評価が出しやすいです。
さて、そうした時点で、実家の土地に購入物件のローンの抵当権が設定されます。
それぞれ担保にあわせた借入れ額が設定されます。実家の土地で１０００万、物件で３０００万のローンを組んだとします。
さて、１０００万のローン月額返済は３０年ローンで４万円弱、地代として年額４８万円お姉さんから支払ってもらってもいいし
お姉さんが一括で代位弁済してもかまいません。そうしたばあい、実家の土地の抵当権は抹消できます。
代位弁済は、債務者の同意が必要です。質問者さまがＯＫをだせばできます。
ただし、人の借金を払ってやって贈与にならないかという点ですが
くれたのでなくて、お姉さんには求償権という権利が残っています。つまり、借金を肩代わりしたかわりに、金を受け取る権利が
ある。お金を貸したのと同じ結果になります。いずれは返してもらうつもりだといえば贈与になりません。
なぜ、債務を肩代わりしたかというと弟がローンを払わずに破産して自分の住まいが競売にかけられたら困るからだといえば
税務署も文句はいえません。

さて、まともに買い取る場合の金額の低減についてです。

＞贈与とみなされない範囲で出来る限り負担を少なくしてやりたいと思っています。
まず、土地の路線価くらいまでは低減しても大丈夫。
おそらく時価の７０％、つまり坪３０万弱までは、大丈夫という気がします。
仮に時価が１４００万（土地の半分）として、仮に４２０万円分が贈与とみなされても、基礎控除の１１０万円が
ありますから、課税対象は３１０万円。この場合の税額は
３１０万×２０％-２５万円＝37万円
です。払って払えない額ではないです。
実際に売買契約書に代価９８０万円と書いて、３７万はお姉さんが税務署に払うことになる金です。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4408.htm

ただ、病弱のお姉さんに、無理に自分の持分の土地を買わせようというふうに読めなくもないです。
本来、お母さんの面倒を見る予定での土地相続。奥様のと小姑さんの折り合いが悪いからといって
病人の布団をはいでマイホームというのもなんだか寝覚めが悪くないですか。
ここは、今のままでお母さんのお亡くなりになるのを待って、普通に御実家を売却して土地の代価の半分を
受け取られてはいかがでしょうか。
お姉さまが土地を売らないでお住まいになるのなら、お金を借りておくというのがいいですよ。

noname#17334 · Answer

＞その場合税金や手数料などはどのようにかかってくるものでしょうか？

土地の半分の持分をお姉さんが買い取るわけですから、取得費（お父様が買われたときの代金＋経費）とお姉さまから受け取る代価の差額の２０％が所得税＋住民税として分離課税されます。
仮にお父様が坪２０万で取得された１００坪の土地なら持分は５０坪。取得価格（経費含まず）は１０００万円ですが、現在の価格が坪単価２５万なら、１２５０万円で譲渡益は２５０万円ということになります。税額は２０％で５０万円です。
あとは、所有権の移転登記を司法書士に頼みますが、登記費用とあわせても２０万もかからないと思います。詳しくは司法書士に物件価格を含めておたずねください。
売価は、地元の不動産屋に電話でといあわせ、付近の更地坪単価そ相場を聞きます。



＞特例などはあるのでしょうか？
さきほど申し上げた譲渡益課税が多額になるようでなおかつ
お父様御逝去の折の相続で、お姉さまが借家などの不動産を相続していて、その取得価格（たとえばバブル期にお父さんが買ったとか）が高い場合などで、現在の価格で比較して、実家の土地の半分の価格と見合うばあいには、持分の交換というのもよい方法です。
たとえば、実家の坪単価（現在）が３０万円（取得時１０万）　お姉さんの相続土地が１５万（取得時３０万）というケースでは交換が有利です。
これを、また他人に売ったのでは、もとの取得価格（母屋の半分の取得価格）が生きてしまいますから、そのまま借家にしておいて家賃を自宅のローン
支払いにあてるのです。


＞（２）私は今のマンションを売却、および姉に売却した実家の土地代から現在のローンを完済し、
＞戸建への買い替えをしたいと思っています。
＞このような状況下で妙案などがあればよろしくお願いいたします。 

まず、お父様からの相続資産の借家などないケースでは、お姉さまは相応の流動資産を相続されたと拝察します。
そういう場合今のマンションは借金を残したままで売却します。（残債が時価を割っているなら補填を考えてください）
そして、取得する一戸建ての土地の一部をお姉さまの持分として質問者さまの実家の土地の持分を等価になるように定めて、
代金を現金で支払ってもらいます。
つまり、質問者さまご家族はお姉様名義の持分のある土地の上にすむ形になります。
そこで、お母様の相続の時点で、実家の土地の持分と交換します。
取得から交換までの期間が１年未満だと認められません。また交換のための取得といわれないようにお互いの家の持分が
均等になるように調整したのだという理解で通す必要があります。

もっと簡単にやるのなら、実家の土地半分はそのままにしておき、その代価（お姉さまが持っていると仮定して）それをお母様に貸します。そのお金で
質問者さまの戸建ての土地の一部に資金を出して、土地の持分の名義をお母様にしておきます。
お母様がなくなった際には、それをお姉さまが相続し、さらに実家の質問者さまの持分と交換します。地価に大幅な変動がないかぎりこれで課税はさけられます。もちろん相続資産の課税標準がが二人の相続人の場合の限度額７０００万円を超えない前提ですが。

お母様がキャッシュをお持ちなら、住宅資金の生前贈与をうまく使って単純に資金援助だけしてもらってご実家の名義はいまいじらないで、今後地価がもっと下がった時点で相続とあわせてお姉さんが買い取るという考えもあります。
相続は姉妹が均等にわけなくてもよけいに払った分に課税されたりしません。
もし、現時点でむりに買い取って所得税を払うくらいなら、お母様の相続時点までまったほうがいろいろやり方も広がると思います。
東京近県ならあと１０年は地価があがる心配はないです。

それと不動産取引は必ずしも宅建業者を通す必要はありません。仲介を業としておこなうのに資格がないといけないというだけで身内の取引は、登記関係だけが問題なので司法書士に相談すればだいたい片付きます。

e_fudousan · Answer

質問にお答えいただきありがとうございます

さて　現金であれば持分の移動は非常にスムーズに
行うことができるでしょう
司法書士に売買における名義変更を依頼するだけですね

仲介業者をはさまなくても売買はできます
重要事項説明は宅建主任者じゃないとできませんが
このケースだと契約書だけでもいいかなと思います

親兄弟という近い関係で仲が良ければ
トラブルも起こりにくいでしょう
（仲が悪いとまた話は別です）
ただ　契約書は作りましょう
市販のものでかまいません
日本法令というところで売っています

あとは売買価格を高くも安くもしないことです
じゃないと贈与税がかかってくる恐れがあります

面倒くさければ　近くの仲介業者に依頼しましょう
ただし　契約書と調査だけでいいから
仲介手数料じゃなくて書類作成料だけにしてくれと言えば
けっこう安くやってくれるのではないでしょうか？
もちろん　料金はその不動産屋によって違うでしょうけど

参考URL：http://www.horei.co.jp/keiyaku/baibai.html

e_fudousan · Answer

いくつか質問があります

まず お姉さんは 現金で yamabe40さんの土地持分を
購入するのでしょうか？
それともローン（銀行）でしょうか？

間に仲介業者はいるのでしょうか？

兄弟間の土地売買について教えてください

いやー。

はやとちりで差し出がましいことを申し上げ大変失礼いたしました。

×そこで、実家の土地の持分に抵当権を設定して、お姉さんか１４００万円の借金をします。

すみません質問者さまを女性と思い込んでいました。

＞その場合税金や手数料などはどのようにかかってくるものでしょうか？

質問にお答えいただきありがとうございます

いくつか質問があります

この回答への補足

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