マンションのバルコニーについて

マンションの区分所有権者が、バルコニーのガラスの種類を勝手に変えることは、同管理組合規約から見て、一般的にはルール違反になるものでしょうか。最近になってもさらに原状回復するよう、管理組合から要求してきており、座礁に乗り上げた形になっています。法的に争った場合は、どちらの意見が通りそうでしょうか。長文になるため箇条書きにしましたので、ご意見をお願いいたします。（詳細）→・眺望に惹かれて、１０階建マンションの９階の１室を１０年前に購入。当初よりベランダの手摺に網入りの曇りガラスで眺望が遮られていたため、３年前に特に支障のある約１m真四角のガラスを、４面のうち２面（厚さは同じ）を入れ替えた。・昨年、下記の管理組合規約に抵触しているため、元の曇りガラスに戻すよう、当方へ要求があった。・「バルコニー等の専用使用権」。
・同使用細則では、「（禁止事項）…バルコニー等の改造・出窓の新設・住戸の増築を行うこと。」・（共用部分に関わる模様替え等）…居住者は、共用部分（バルコニー等）に関わる模様替え等を自ら行うことができない。」
（当方の考え方）→・区分所有法では、「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く」と規定していること。・ガラスを入れ替えるだけでも、これらの「改造」や「模様替え等」に該当しないと考えること。・１棟のベランダの数は９０個あり、わが家のバルコニーのために景観が損なわれているとは到底思えない。・取替え後、２年を経過していることから、時効の援用を有すること。・本来、バルコニーを共用部分にして使用制限する大きな目的は、避難通路の確保によるものと認識している。以上のように、いずれの観点からも、なんら指摘を受けるに値しない内容であると考えていますが、如何なものでしょうか。よろしくお願いいたします。

No.6 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/02/10 16:46

＞マンションの区分所有権者が、バルコニーのガラスの種類を勝手に変えることは、同管理組合規約から見て、一般的にはルール違反になるものでしょうか。

なります。管理規約からみてでなく、区分所有法（正確には建物の区分所有に関する法律）上の違反です。ルール違反というレベルではないです。
類似例をあげます。
サッシは共用部であることはご存知の通りですが、ある部分の窓ガラスだけ暑いから熱線反射ガラス（ミラーガラス）に変えた。
なぜいけないのか、というのは主観論でなく技術と法規の範疇の話しになります。
たとえば、勝手な仕様でガラスを入れ替えて、ガラスの熱割れ、破片の落下による事故が起こった場合、共用部の破損に伴う事故なら管理組合が入っている損害保険で対応しますが、区分所有者が無届無許可でやった場合は、補償されません。
というか、そもそも無届無許可でそういうことをやることが違法ですから、損害賠償と現状復旧を求められます。


何より、専用部の工事でさえも、普通は理事長の承認を得るというところが多いです。マンションとは他人に影響を与えずに暮らせるところではないからです。
ですから、仮に共用部の一部を変更したいと思っても、無届無許可で工事をすること事体、まずいことです。
ベランダのガラスなど大したことはないとお思いでしょうが、締め付け金具が緩んでガラスパネルが落下したらどうなるでしょうか。
それは、工事業者の責任・・・とか言われても、実際は施主である質問者さまが責任を負うことになります。
共用部は実はＰＬつまり造物責任も考えないといけません。もちろんベランダの金具が朽ち果てていて危険だから自分で治したという程度なら、日常の管理行為なので認められそうなのですが、実はそれも本当は正しくないです。共用部の劣化は管理組合が管理会社等に命じて改善工事を行うのが正しいです。
素人が直したつもりで直っていなかったら危険じゃないですか。
それが共有物の管理の原則です。
民法の「共有」というところをしっかり読み直してください。
http://www2u.biglobe.ne.jp/~tk-club/matome/mi-ma …

普通は、バルコニーのガラスパネルの修繕などは、マンション管理組合がやるものです。建物外壁まわりのさまざまな構造物は、落下の危険性もあるので区分所有者が買って取り替えていいはずのものではないです。
ここで、勝手にというのが重要で、管理組合に「取り替えてくれ」「工事費は自分で負担する」と言って話が通っていたら問題ないのです。
なぜ、無許可無届、自分の業者選定でやったのか・・・そこに問題があります。
かりに承認されていて、組合の認めた業者がやっていたら、何かあったときも組合が責任をとってくれます。
みなさんが書いておられるように、共用部は専用使用の部分であっても「共有」であることを忘れてはいけません。


＞最近になってもさらに原状回復するよう、管理組合から要求してきており、

建物の点検というのを管理会社が行っており「異常」があれば、管理組合理事会に報告がいきます。

＞法的に争った場合は、どちらの意見が通りそうでしょうか。

９９％組合の勝ち。

質問者さまは、共有物を無許可無届で変更したことの反省が全くない。変更が軽微かとか変更の必要性とか変更の影響がどーのこーのという前に、人のモノに手を加えるのに断らずにやっていいのか。という常識の問題ではないでしょうか。

ひとつ訊きたいのは、なぜ組合に断らずにガラス入れ替えなどという大胆なことをおやりになったのか。そういう神経が私にはわかりません。

それと、組合の立場では、共用部はできるだけ現状のままで維持したいと考えるものです。
だって９０世帯あれば、９０人まではその現状が続くことを前提に買っています。誰かが変えたらうちも替えたいといいだしてかなり不統一な外観になりかねないです。

私なら、バルコニーのガラスをこのように替えたいという提案を出して、デザイン的にもおかしくないように、他の住戸も巻き込んで変えることを試みます。でもみんながのってこなかったら、それはあきらめるしかないです。

はっきりいって、こういうことができたらみんなやってますって。共用部は共有物。共有物の管理のために管理組合があるのです。よろしいでしょうか。

この回答へのお礼

ご丁寧な説明をありがとうございました。大変参考になりました。

お礼日時：2006/02/10 23:44

No.5 回答者： shippo 回答日時： 2006/02/10 11:39

共用部分はあくまで共用であり、所有の対象ではありません。

バルコニーについては通常その共有部分につながる区分所有者が専有して使用できるといったものです。

で、今回のガラスの変更ですがこれはあきらかに個人の所有物ではないものを勝手に変更している行為になりますよね。このガラスは共有者の財産の一部ですので勝手に変更は許されないと思います。
現に、管理組合などその他の住民（区分所有者）から原状に戻すことが請求されていますしね。

また、質問文にある通称「区分所有法」第17条の件ですが、確かにその形状又は効用の著しい変更を伴わなければ変更してもいい旨が規定されていますが、今回のガラスの変更は効用として、もともと曇りガラスにすることにより室内のプライバシーの平穏を保つといった効用が期待されることや、網入りガラスにするなど耐久性の問題などがあげられるため、変更したことに対する対抗要件としては厳しい感じがします。

また、９０戸のうちの１戸の部分だけだから・・・は通用しないと思います。これは他の部分でも同じことで私だけ的な対応をしていると勝手な行動が増え、自ら住みずらい環境をもたらしてしまうことも考えられます。

今後も住み続けていくだろう住居だと思いますので、管理組合と話し合い、きちんとした対応をするほうがいいと思いますよ。そうでないと何かにつけて悪い噂が勝手に広まり住みづらくなりますからね。

あと思ったこととして、区分所有法第17条を書かれていますのでご存知とは思いますが、集会で多数の賛同を得れば問題なく変更できますので、集会で議題に上げてもらってもいいと思います。もちろん多数の不可であれば素直に従うしかないですがね。

ちなみに、今回の件について該当する短期の時効が考えられませんが、なんの規定で２年平穏に過ごしたら時効とする旨が規定されているのでしょうか？仮に時効が２年でというのであれば取り付けした翌日から起算して２年経過した日以降に管理組合が請求にきていれば時効は成立する場合がありますけどね。

この回答への補足

早速のご回答をありがとうございます。時効年数については、規定でなく、「２年も経っているのに、何で今さら」というだけのことです。参考にさせて頂きます。

補足日時：2006/02/10 14:06

No.4 回答者： Dooon 回答日時： 2006/02/10 11:17

管理組合の方が通るでしょう。

ガラスの厚さが同じでも衝撃など力に違いが生じてくるでしょうし、曇りガラスから変更されたのは著しい変更に当たるかと思います。

この回答へのお礼

早速のご回答をありがとうございます。

お礼日時：2006/02/10 14:05

No.3 回答者： ms06j 回答日時： 2006/02/10 11:14

軽微ではありますが、外観の変化になりますから、難しいですね・・・

・ちょっとだけなんだから、いいじゃない
・昔にやったことだから、いいじゃない
・避難の妨げになってなけりゃ、いいじゃない
は、理由としては弱いですね

あと、入れ替えたガラスは透明網入りでしょうか。割れた際の飛散防止性能がないと非常に危険ですよ。

この回答への補足

早速のご回答をありがとうございます。おっしゃるとおりで、網入りを使用しました。

補足日時：2006/02/10 14:04

No.2 回答者： chunx2 回答日時： 2006/02/10 11:14

まず、不明な点から。

入れ替えたガラスは網入りなんでしょうか？
網入りでなければ、建築基準法に引っかかる可能性ありです。網入りなのは、防火構造の必要性から入っているわけで、網入りでなければ、防火上問題ありになります。

90個のうち1つだけだから、景観上問題ない、と言い切るのは自分勝手な考えではないでしょうか？
私（第三者）からみれば、90個の中で1つだけガラスがちがえば、逆に気になるような気がしますが。
又、今は1つだけかもしれませんが、あなたが前例を作ってしまえば、他の人もしても良いことになり、将来的に増えていく可能性も出てきますよね。
あと、時効のけんですが、こういう類の時効の場合、ガラスを変えた時「もしくは、改善等の催告を受けた時」のどちらかだと思いますので、2年間の内（この場合の時効が2年かどうかは知りませんが）、改善の要求を受けていれば、最後に受けた時から2年だと思います。（たぶん…）
以上、気がついたことだけ書いてみました。

この回答への補足

早速のご回答をありがとうございます。入れ替えたガラスも網入りです。そういう問題ではないようですが、曇りより透明が強度があることも確認してあります。取り急ぎ。

補足日時：2006/02/10 14:01

No.1 回答者： googooguuguu 回答日時： 2006/02/10 11:03

管理組合側の意見だな

http://www.kenthouse.co.jp/service/dekiru.htm

この回答へのお礼

早速のご回答をありがとうございます。HP参考にさせて頂きます。

お礼日時：2006/02/10 14:00