不動産経営の事ですが！

法人を立ち上げました、　その会社の　代表取締役　の友人が　アパート
経営をしたいと言い出しました　テナントに自分達の店を入れようという
案でした。
そこで　私が　少し疑問をもっていまして質問させて頂きます。
今回　個人の名前で融資を受けるそうです。ある不動産会社から見せ金２５００万を口座に入れてもらい（母親名義）その母親の口座から　本人の口座に入れ（遺産の一部という事で）銀行から６５００万の融資を受けるそうです　勤続１４年　年収５００万　まったくの素人です
本人は　どこに落とし穴があるか　わからないそうです
私はそもそも見せ金２５００万を貸し　融資を引き出して　経営させる事
事態　怪し気だとおもいますが。
それは許されるのでしょうか？　そして今回の落とし穴は？
素人が　上手くやれるのでしょうか？　８戸の予定だそうですが　もちろん本人の自己資金はありません、　持ち家はあります（支払い中）
そんな上手い話あるのでしょうか？
お忙しいとおもいますが　よろしくおねがいします！

No.1 ベストアンサー 回答者： maisonflora 回答日時： 2006/05/19 23:52

父が１０年前に亡くなって、母名義の賃貸マンションを相続対策で始めました。

１億１，０００万円の借金で、ワンルーム１６戸と、店舗１戸です。
見せ金というより、その分は、６、融資された場合に、返済するという条件なら、考えられることです。
リスクは、
１．事業計画が満室を前提に組まれているため、完成後５～１０年で借金が返せない物件がでます。また、変動金利でも現状での最低金利で計算がされるため、将来金利が１％アップするだけで、事業が苦しくなります。
２．１０年以上すると、メンテンナンス費用もかかってきます。
３．管理会社は最終的には、家主の視点を持っていないので、かなり勉強しないと、いいように利用されます。一括借り上げも、立地のいいところでは、損をするだけですし、立地の悪い地域の物件では、１０年くらいして、会社から保証家賃値下げを言われ、借り上げ契約を継続させない会社もあります。
４．５００万円の収入が途絶えた場合、あるいは減った場合、持ち家のローンだけでなく、アパートの借金も返せません。
５．住居系主体でなく、店舗を入れる場合は、いったん出ていくと、しばらく次のテナントが埋まらない場合が多いです。
６．アパートは立地が全てとも言えます。不動産会社のいいなりでなく２０～３０年安定する立地であるか、シビアに判断する必要があります。どうしても、地主は甘く判断しがちですので、事業計画を７０～８０％かけて
利益がでるくらいの慎重な計画が求まられます。あるいは、家賃がアップしないとか、１０年後むしろダウンする計画とかが適正です。

この回答へのお礼

さっそくの　返答ありがとうございます！
そうなんです　今回まったく　いつもらしからぬ行動で驚いてます
もっと慎重なやつなのですが　伝えます！
ありがとうございました。

お礼日時：2006/05/20 10:00

No.2 回答者： pekochanno1 回答日時： 2006/05/21 19:30

賃貸業を営み以前アパート経営を考え、最後の最後で取り止めた者です。

#1さんが素晴らしい回答をされているので補足として申し上げます。
まずアパート経営は、投資の割には儲からない商売です。自分も会計士さんにシュミレーションしてもらい驚愕し、最後にお断りした口です。

ではなぜ皆さんアパートを建てるのか?
それは相続(税金)対策の部分がほとんどではないでしょうか。
多額の負債と、借地権発生による土地の評価下げにより相続税を削減や、事業地にして固定資産税を経費にして税金対策など....
あとはご先祖様からの土地を手放したくないとか....

不動産(建設)会社も本当に儲かるなら自社でやるでしょうし、
ましてや見せ金使うなんてちゃちな行為をする会社は怪しんだ
方がよいかもしれません。いままで何十社と建設屋と話して
きましたが一社もありませんでした。下手すると自分の利益だけ
あげてとんずらなんて最低な行為もありえるかも......(あくまで
推定なので悪しからず)

また自分名義だけで6500万ぐらいの融資を受けられないなら
やめた方がよいと思います。アパート経営はもちろん規模にも
よりますが後にも先にも多額の費用が掛かりますから。

この回答へのお礼

ありがとうございます！　そうなんですよね　なんで　友人でも　兄弟でもない　第三者に　そんな　うまそうな話をもってくるのか？
自分達がやったほうがいいのでは？
と思ってしまいます。
本人もこのサイト教えたので　見てるとおもいますが

お礼日時：2006/05/21 20:45