新築そっくりさんをしようか迷っています

築３０年の中古住宅を購入し、新築そっくりさんでリフォームをしようかと迷っています。

新築そっくりさんでリフォームした方、又新築そっくりさんの実情に詳しい方、ご意見お願いします。

No.29 回答者： 岩間誠治 回答日時： 2017/12/14 17:27

工事業者を決める際もそうですが、一箇所に限らず3社ほどに提案を依頼されて比較されると提案内容や金額も比較できて良いと思います

No.28 回答者： mjnyhjnyhnjmyg 回答日時： 2014/03/03 17:38

新築そっくりさん みんなの意見

アンケート　参考にしたら？
http://a1203.s601.xrea.com/

新築そっくりさんの実情
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question …

No.27 回答者： titelist1 回答日時： 2013/09/01 20:37

古い質問ですが、新しく閲覧する人のために記述します。

新築しないで、そっくりさんにする目的は、新築することに問題があるためです。

1.市街化調整区域のような再建築不可の土地にある家は新築できない。
2.接道が条件をみたしていないと新築できない。
3.道が4ｍ幅以下だと新築するとセットバックしなければならない。

だから、そっくりさんにするのです。
単なるリフォームとは訳が違うのです。

No.26 回答者： rasenkaidan 回答日時： 2013/09/01 17:28

他の回答者さんが色々書かれているので、

ちょっとだけにしときます。

昔住宅会社にいた頃、聞いた話を中心にまとめて
みました。

そっくりさんは、ハウスメーカー同士の坪単価競争の中で
長期ローンを組んでまで建て替えをするメリットの少ない
比較的高齢の施主に対する戦略として生まれたそうです。

年齢的に、30年前後のローンを組めなかったり、子供が
独立してしまって建て替えるメリットがなくなったりの場合です。

基礎と躯体をそのまま使えるならば、内外装と給排水・電気設備の
交換で済む分、利益率が高い商品化が出来る訳です。
エアネイラでバンバン釘打ちして行けば石膏ボードは
貼れますが、基礎工事や躯体工事は入念な設計や
施工管理・施工技術が要求されますし、重大な瑕疵が
起きた場合の責任比重も非常に多いのです。

早い話が、施工が短期間で済み、利益率が高く、責任逃れが
し易い（基礎が悪いとか躯体のゆがみですね、等々）

宣伝とは逆に、経験を積んだ職人に高いフィーを払う
必要が無く、経験の浅い営業マンでも話がしやすく
契約も取りやすかった、とセールスマンに聞いたことが
あります。

極論すると、設計が省力化出来て、クレームは他人ごと、
それでいて儲かる。

単なる総改築じゃないか、と思う人はちゃんと知識がある
人です。

「新築そっくり」・・・実にネーミングの妙だなあ、といつも
感心します。　売り方は、ですが。

築30年ということは昭和58年頃ですね。

その頃にも、
金融公庫を使用した住宅なら公庫の施工基準という、
建築基準法より厳しい基準があるので、鉄筋が入って
いない基礎だとか、金物を使わず釘で留めただけの
筋交だとかは使えなかった、それは現代と同じなのですが、
当時は公庫金利で5～6％、バブル前ですから土地は
幾らでも値上がりし、高度経済成長の最中、猫の額
みたいな土地にも抵当権を５つも６つもつけて平気で
一億二億の金を貸したりした、とんでもない時代の、
丁度幕開けの頃だったですよね。

このころは、兎に角小さな土地を買い集め、大通りに面した
一区画になるまで続ける、いわゆる地上げ競争が始まって
いました。

建売住宅などは建てれば完成する前から完売することも
珍しくなかったのです。(地価の高騰区域の話ですが)

だから、基準はともかく、それを無視して建てる業者さえ
少なくなかった、瑕疵のある粗悪な建物が量産された時代。

そして、そういう建物をそっくりさん契約で仮住まいに
越していざ、着工すると、ここが弱いだの腐ってただの
最初の契約見積から更に工事費がアップ。

「いやあ、余り丈夫な造りではなかったんですね」と言えば、
かの社の営業マンも追加の見積書を笑って出せた。

それどころか、着工して追加契約が出る可能性が高いことを
皆知っていますから、営業会議で見込み客として同じ施主を
二度も計上することも珍しくはなかった、そんな「商法」です。

無論、契約前に既存躯体の検査は行うでしょうが、結局は
床下に潜り天井裏に潜り、目視検査でゴーサインを出す。
それ以上の破壊検査など出来ようはずもなかったのです。

既に工事が始まって仮住まい中の施主は逃げられません。
特に、構造関係の瑕疵に関する追加工事は、やらなければ
工事が進められない。

そして、そんな場合でも追加ローンが比較的簡単に組めた
時代でした。

現在でも、その時代に高金利で組んだ加重債務で家を
手放さざるを得なかった人もいる・・・。

銀行ローンなど、８％超が普通だったですよね？

さて、まだ購入前であるなら、そっくりさんを契約するか否かが
問題なのではなくて、現行の建築基準に照らしてそこそこ
まともな建物かどうかを調べる方が先でしょう。

でも、購入前で勝手にそんな検査が出来るはずもない、と
なれば、一種の博打だと思った方が良いでしょう。

その建物を建てた会社がしっかりした会社で、正確な設計図書が
残っていれば、第三者機関に見てもらうことも出来ますが、
恐らく、ないでしょう。

築30年なら、家屋としての価値はとっくにゼロですから、私がもし
その物件(土地の方)が気に入って、是非欲しいと思いましたら、
解体して更地にする費用を含めて金額交渉を行います。
ただし、既存の擁壁が古くて基準に合わないだの、地盤の
強度調査を行わせてくれて、杭工事などの地盤改良が必要
無い、ということを停止条件に入れてもらうために、あえて
値引き交渉は行わないかも知れません。

解体工事で150万～、地盤改良で7,80万～はザラですから、
それらも含めて土地の値段として検討します。

中古物件は善しあしがピンキリですが、建物の躯体を後で
補強できても、地盤は建て替えでしか補強できません。

表面的な値引き交渉をせず、地盤強度と建物の基礎・躯体の
状態確認をさせてくれるかどうかを交渉条件にさせてもらえるか。

簡単ではないかも知れませんか、その位のリスクがある、
新築そっくりさん、なのです。

新築そっくりさんは、外見や内装・設備が「新築そっくり」になるだけで、
新築、になる訳では、決してないのだ、ということをご理解頂いた上で
ご検討なさればよろしいかと存じます。

やっぱり、長くなっちゃった。

ごめんなさい。

No.25 回答者： puhxr 回答日時： 2013/07/12 16:15

私は新築一戸建てを買いました。

やはり人それぞれですよね。友人でリフォームした子がいますが、言わなければ、完全に新築ですね。費用に余裕があって、新築にこだわりがあれば、新築のほうがいいと思いますが、リフォームでも十分ですよね。

No.24 回答者： kuuteidan 回答日時： 2013/04/15 15:30

不動産の営業マンです。

中古物件の詳しい状況（建物の大きさ、接道状況など）、資金をどうお考えなの分からないので、一般的なポイントを挙げさせてもらいます。質問の主旨と少し違うかもしれませんが、新築そっくりさん（以下そっくりさん）にするかどうか検討する材料にてください。

まず、そっくりさんはなどのフルリフォームは、主に建物を壊して新たに新築できない物件（再建築不可）を新築の様にする商品になります。大手であれば、クオリティーは確かに良いです。

〇検討している中古住宅が再建築不可物件の場合、新築の様にリフォームして住むのであれば、そっくりさん等のフルリフォームを利用するのが一般的です。

＜メリット＞
・再建築不可の物件を建替えた様にして住める
＜デメリット＞
・建物の大きさや、基礎・柱との状況、建築メーカーによっては、新築と変わらない価格になる場合がある。
・建物の大きさ（建蔽率）、基礎の大きさは、変えることが出来ないので、建物を広くする場合希望の広さ・間取りに出来ない場合がある。
・ローンを組む場合、再建築不可物件は担保評価が低いため、希望の融資を受けれない場合や、おそらく住宅ローンではなくリフォームローンになる為、金利が高くなる（銀行によっては）場合がある。
・基礎など、古いままの部分はどうしても不安が残る。


〇検討している中古住宅が再建築不可物件ではない場合、新築に建替えた方がメリット大です。
＜メリット＞
・メーカーを拘らなければ、大手のそっくりさんと同等の価格か、それ以下の価格で新築を建てれると思います。
・建物の制限が減る分、より希望の家を建てる事が出来る。
・ローンを組む場合、融資額・金利など、良い条件になる。

そっくりさんにするかどうかの判断をする参考にしてみてください。
また建物の状況など、もう少し詳しい情報があると、回答者も具体的な意見ができるので、その方が参考になると思いますよ。

No.23 回答者： tamacyann317 回答日時： 2012/12/17 16:03

新築そっくりさんで家まるごとリフォームしました。

契約するまでは足しげく通われ、何といい営業の方だろうと思いました。
生みながらのリフォームだったので、ちゃんと見ていますが、いろいろな方が書かれているような、既存の壁紙の上に壁紙を張るようなことはなく、ちゃんと壊す作業から入っています。
ただ、工事が始まってから、ぷっつり営業と連絡が本当にとりにくくなりました。何回TELしても出ない。そのたびに注意して、苦情言って、それでもTEL出ない。急ぎなのに出ない。
工事監督は自分だといわれていましたが、工事監督がいない中での工事です。
棟梁と仲良くなったので、逐一チェックしながらの工事で、全体的には満足していますが、細部を言えばきりがありません。
壁紙を張る際についた糊が柱についていたり……
いまだに連絡はとれません。住友不動産がいい加減なのか、営業がいい加減なのか、会社自体がいい加減、なあなあなんだなと最近思います。
全部を住友不動産に任せていたらとんでもない家になっていたと思いますが、自分でできるところは自分でしたので、それなりに満足しています。
ほかの方も書かれていましたが、営業の好みを押し付けるのは確かです。好みを押し付けるというやり方ではなく、さもそうでなければいけないような方向へもっていきます。後日、点検の方や、ほかの営業の人いわく、「○○君は○○多いですね」と、照明お任せしたら、とんでもない金額で、センスの悪いものになってしまいました。これでないといけないと感じさせる営業の仕方です。
最後に、やはり女性のスタッフが必要だと思いました。私の担当は男性で、営業所には女性の方がいらっしゃいませんでした。なので、キッチンなど水回りがちんちくりんです。私が指摘しても、「いえ、こっちのほうがいいです。最近はこうです」とかごまかされ、やはり住んで生活すると、スイッチの位置など不便でしょうがありません。展示会でほかの営業の方に見せるときの自分（営業）のポイントが上がるようなつくりにします.

と、完成見学会が終わって気づきました。
１か月点検など、点検のときに、我が家のような感じで家の中に入り、家の中を動き回る、もう少し遠慮してほしいです。お金も払ってもう生活しているのですから……

ほかの方々が書いてあるのを見ると、やはり住友不動産という会社全体のモラルがなってないのだなと思いました。

金額は、高いのか安いのかはわかりません。新築よりは確かに安いです。当たり前です。でも、予算、最初の見積もりの２倍の金額になりました。

No.22 回答者： sounano2000 回答日時： 2012/06/28 11:54

新築そっくりさんで今年工事をしたものです。

他の会社さんにも見積を取ったのですが、
「新築そっくりさんは高い」と言われました。
そう感じる部分も確かにありました。

道行く人にも「高かったでしょ」と言われますが
小さな工務店より安心できるし
何より、自宅とは思えない出来栄えに満足しております。

ただ、資金の目処が立たず
ガマンした部分のリフォームは次回となりました。
またお世話になろうと思います。

No.21 回答者： mimitan0130 回答日時： 2012/06/06 09:05

こんにちわ！

旦那の実家がそっくりさんでリフォームをやりました。
築年数は同じ位でした。４LDKくらいで1700万円前後だったと聞いたような
気がします。値段を聞いてびっくり！！しました。新築できる値段じゃないですか！

旦那の実家は新築出来ない事情があったのでそっくりさんでやりましたが
特に理由もないなら新築をおすすめします。
正直、高いと思います＾＾；

No.20 回答者： mimitan0130 回答日時： 2011/11/07 21:26

旦那の実家が新築そっくりさんでリフォームしました。

今までは義母1人で暮らしていましたが義兄夫婦が同居するとのことで
新築そっくりさんでやったそうです。
築30年くらいの家でした。大きさは一般的な普通の家４LDKの大きさです。
費用がすごくかかって1700万かかったらしいです。
そんな費用なら新しい家を建てられますよね。＾＾；

義父が建てた家なので壊すにも費用がかかるし、リフォームしようと
いう事になったのでしょうが、特に思いがなければ私なら建てなおしちゃうのに～と思いました＾＾；
リフォームでも材はしょせん30年経っていると思いますし。
でも住んでいて特に不満はないようですよ。
参考までに☆