身内の者が家族名義のマンションを居座っている場合の居住権について

私の彼女の両親は父母ともに無職（父は定年退職）で、現在は父母自身が過去に購入したマンションに住んでいます。彼女もそこに住んでいます。これとは別に、３年前に新しいマンションを父母自身が購入したのですが、高齢ということもあり住宅ローンが組めなかったため、彼女（父母からみて実娘）名義で住宅ローン（残高約２５００万円、残り３０年）を組み、彼女名義でマンションを購入しました。

ローンは彼女の父母が代わりに返済しており、彼女は払っていません。
新しいマンションには彼女の弟（父母からみて息子）が１人で住んでいます。家賃は払っていません。月２万円程度を払うと言ったまま滞納し続けています。彼女の父母が、仮にローン返済期限の途中で死去した
り、ローン返済が出来なくなった場合、彼女自身がその後の返済義務を負ってしまいます。

その場合、父母が言うには
(1)彼女がそのままローンを返済し自分のものにする。
(2)今住んでいる弟を追い出して、そのマンションを他人に貸す。
(3)弟を追い出して他人に貸す又は売却する。
のどれかを選べばいいと言っています。

ところが、彼女はそのマンションは不要と考えており、(2)か(3)を選択したいのですが、その弟はいわゆるニート（２８歳・男性）で、無職無収入状態で独身でぶらぶらしており、「オレには居住権がある」と言い張り、そのマンションから出ようとしません。

ニートの問題はさておき、ここで質問なのですが、
１．この弟は、賃料を払っておらず使用賃借なので居住権は無く、弟は出て行かなければならないと私は思いますが、これは正しいでしょうか？

２．彼女がマンションを貸す又は売却する場合、弟が居座っていると賃借物件（又は売却物件）にならない、つまり「売り物にならない」と思うのですが、どうしたらいいでしょうか？

どなたかよいお知恵があれば教えて下さい。
よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： utama 回答日時： 2006/11/07 17:14

使用貸借権も居住権の一種ですから、無条件で追い出すことはできませんが、ローン支払の維持が出来ないような場合は、使用貸借の解約をすることは認めてもよいでしょう。

しかし、ご質問文を読む限り、名義は姉のものであるとはいえ、現在ローンを負担しているのは父母ということになると、法的には、素直に姉所有のマンションであると認められない可能性が高いです。

ご両親がご健在の間に、ご両親と姉の共有物としてご両親と姉が共同で弟に明渡しを求める場合は問題ないでしょう。しかし、ご両親のどちらかが亡くなられた後ですと相続問題が出てきます。

ご両親（のどちらか？）が支払の一部を負担していた以上、その負担した割合分は、ご両親の財産として相続対象になります。また、仮に、ご両親の財産ではないとしても、姉へローン代金を贈与していたということで、特別受益となり、相続の計算においては持ち戻しの対象になります。

そうなると、今ご両親と姉がお住まいのマンションも含め、ご両親の遺産を姉弟でどのように分けるかという問題をまず解決しないと、弟にマンションから出て行けというのは難しいです。例えば、姉が、新しいマンションについて単独所有を主張するならば、弟は、その代わり古いマンションは自分が相続すると主張する可能性もあります。

ご両親が遺書で全財産を姉に相続させると書くことも可能ですが、その場合でも、最終的には、弟に四分の一の遺留分がありますので、相続問題を避けて通ることはできません。

新しいマンションを、確実に姉の所有物にしたいというのであれば、ご両親がすでに支払った金額を姉から両親に支払い、今後の支払も姉がする必要があります。

そうでなければ、最終的には、弟にある程度の遺産を渡す代わりに出て行ってもらうという解決になるでしょう。

この回答へのお礼

相続のことは全然考えていませんでした・・・！
それを考えると今のうちに父母と彼女とで手を打ったほうがいいですね。検討してみます。ありがとうございました！

お礼日時：2006/11/08 12:37

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2006/11/07 17:29

「居住権」と云う権利は法律にはないです。

一般的には「住むことのできる権利」を云いますが、使用借権もその権利の一つです。
ですから、その使用借権契約がどのようであったかによって、簡単に解除できる場合とそうでない場合があります。
解約ができるならば解約し、そうすれば「不法占拠」として裁判で明渡を求め、その判決で強制執行すればいいです。
「月2万円と云うことで・・・」と云うことであれば、その居住権は、一応「賃貸借契約」と云うことができそうです。
それならば、賃料不払いを理由として契約の解除し、訴訟をすればいいです。
使用借権でも賃貸借であっても解除が必要で、居座るならば、訴訟で、後は、強制執行以外にないです。

この回答への補足

回答ありがとうございます。ちなみに弟は「月２万程度を払う」と口で言ってたものの現在まで一度たりとも払ったことはありません。また弟がマンションに住むにあたり使用借権契約などを含め書面等は何も交わしていません。いずれにせよ、解除が必要だということが判りました。ありがとうございます。

補足日時：2006/11/07 20:06

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/11/07 16:12

>１．この弟は、賃料を払っておらず使用賃借なので居住権は無く、弟は出て行かなければならないと私は思いますが、これは正しいでしょうか？

そうですね。借地借家法で保護される賃貸契約を主張すれば長期間の家賃滞納を理由に退去を求めることが出来ますし、賃貸契約がないとすれば使用貸借になるのでやはり出て行かなければならないでしょう。

>２．彼女がマンションを貸す又は売却する場合、弟が居座っていると
裁判により退去命令を出してもらいます。それでも退去しなければ強制執行になります。
強制執行はお金がかかるのでなるべく退去命令で退去してくれればよいのですけど。

なおこの回答はあくまでご質問の内容のみで判断したものです。
使用貸借であっても、即時の立ち退きなどが権利の濫用として認められないこともままありますので注意が必要です。

この回答へのお礼

よくわかりました。回答ありがとうございます！v(^o^)

お礼日時：2006/11/08 12:36

No.1 回答者： pokosuke08 回答日時： 2006/11/07 15:31

１について

賃料を払っていないとはいえ、月２万円程度払うという約束をしているわけですから、賃貸借とみるべきで使用貸借（使用賃借とはいいません）ではないと思います（２万円という額が普通に賃貸した場合に比べて著しく低いとみられる場合であれば使用貸借とみる余地もありますが）。もっとも数ヶ月にわたって賃料を支払わない場合は明渡し請求が通るでしょう。

２について
居座っていても賃貸・売却は可能ですが、少なくとも借り手はつかないでしょうし、売却するにしても売値がかなり下がるでしょう。まず追い出すべきですね。

なお、裁判で明け渡し請求をすると急に家賃を支払うようになるかもしれません（滞納分も含めて）。この場合、明け渡しが認められない可能性もあります。その場合は家賃を適正な額に変更することを請求することによって目的を達成できます。

この回答への補足

回答ありがとうございます。ちなみに弟が住んでいるマンションは３ＬＤＫで千葉県の本八幡という駅の近くにあります。賃貸でしたら周辺相場から少なくとも月１０万円以上はするでしょう。また弟は月２万円程度払うと言ったもののこれまで一度も払ったことはありません。書類等も一切交わしていません。
なお、弟が急に家賃を払う可能性ですが、現在も無職を続け毎日晩ご飯とお風呂を父母のマンションまできて世話になっている状態なので、まず無いと思いますが、支払うことによって明け渡しが認められない可能性があるという点は知りませんでした。ありがとうございます。

補足日時：2006/11/07 20:14