分譲マンションを賃貸する予定の者です。

分譲マンションを購入しました。
すぐに入居予定がないため
賃貸する予定です。
契約期間を2年間にした場合
2年が経過した時点で更新しないで終了することができるのでしょうか？

No.5 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/02/27 10:34

>「定期借家契約」とは2年後の更新時からでもできる契約でしょうか？

相手側（借り手）が了承しなければ、一般賃貸契約は強制的に法定更新できますのでずっと住むことが可能となってしまいます。途中で切り替えることは難しいです。
最初から、定期借家契約にしておかないとあとで大変なことになると思います。

また、新規に契約することなので該当しないでしょうが、定期借家契約という制度ができる前に契約された住宅を、途中で切り代えることは法律上効果がないことになっています（附則３条）。借り手に一方的に不利になるとして、これを準用されてしまうと定期借家契約への変更自体が認められない可能性があります。
http://www.rabbithomes.co.jp/houselaw.htm



＞「正当事由がない限り更新」となっていますが
何を持って正当な事由となるのでしょう？

一般に老朽化や転勤のため自己で使用することなど、正当な事由になりそうに思えるものでも、正当な事由とは認められていません。
老朽化により危険なため行政の指示などがあれば、正当な事由になることはあるようですが。
あとは、借地契約上の建物を賃貸している場合、借地契約が正常終了したために立ち退きを要求することは正当な事由になるようです。

正当な事由はかなり厳しいものです。
そのため正当な事由を補完するために金銭による決着をつけることが多いです。
目安としては家賃の６ヶ月分程度の金銭授受が行われるようですが、それを遙かに上回る金銭による決着も少なくありません。

半永久的に貸し出すつもりがないのなら、定期借家契約にしておくことをお勧めします。
定期借家契約の場合、更新は原則ないのですが、期限が切れた場合再契約することは禁止されていませんので。

この回答へのお礼

こんにちは
アドバイスありがとうございます。
正当な事由とはないようなものなのですね。
＞目安としては家賃の６ヶ月分程度の金銭授受が行われるようですが、それを遙かに上回る金銭による決着も少なくありません。
うちの場合は100万円を超えてしまいます。
昨日部屋の鍵の引渡しがありまして
不動産さんと契約しましたが
「定期借家契約」ではありませんでした。
不動産屋さんは「ずっと借主がつけばいいですね。」とのこと。
半永久的に貸すようになるのかなぁという感じです。

お礼日時：2007/03/01 12:49

No.7 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/03/01 13:24

＞契約解除の場合は退去してもらえるのでしょうか？

当然退居して貰えます、契約に基づいて入居できるのですから．．．。

＞買値が2800万でしたが売却値段が3980万からでした。

そんなおいしい話は滅多に有りません

あくまで「売却見込み価格」．．．不動産屋はなんら責任を持ってくれません

不動産屋が買うのではなく、「仲介物件」にしたいのでしょう

なんだかんだと理由を付けて売却可能価格はどんどん低下します．．．（笑）。

売れればめでたく仲介手数料として「物件価格の３％＋６万円」が儲かるでしょう

売れなくても「広告掲載料」などの名目で貴方からいくらかの手数料が．．．（笑）。

＞売却願いの封書

書かれていない内容を読み取る力が必要です

この回答へのお礼

いつもありがとうございます。

＞当然退居して貰えます、契約に基づいて入居できるのですから．．．。
賃貸契約を結んだので
とても安心しました。
きちんと家賃さえ払ってもらえれば満足ですから。

チラシの会社を調べましたら
やはり仲介会社でした。
おいしい話はないですよね。
今回はとても勉強になりました。

お礼日時：2007/03/01 14:42

No.6 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/02/27 16:56

＞正当な事由として家賃の滞納とか未払いは理由になるのでしょうか？

滞納は「正当な・・・」には関係有りません

「相互の信頼関係の崩壊」でしょう

家賃滞納は決定的且つ重大な背信行為です

無銭飲食や泥棒と同じです
賃貸は相互の信頼が無ければ成り立ちません
大家と入居者の接点は家賃のみが基本
家賃は頂きますが数百万円－数千万円の物をお貸ししていますから対等な立場での契約（約束）です．．．。

・家賃滞納発生
・相当な期間を告げて督促
「５日後までに振り込まないと契約解除」
・期日に１日でも遅れれば契約解除出来ます
・指定期日後に振り込まれても後の祭り、信頼関係崩壊後になるでしょう

滞納が発生した事実だけでは契約解除は出来ません
うっかり滞納も有り得ますから

「滞納＋督促に応じない」．．．なら契約解除出来るでしょう

真面目に入居されている方は大切にする気持ちが必要です

＞気持ちを切り替えて長く入居してもらうようにしようと思います。

正解でしょう、賃貸はその物件の家賃で他を借りて運営するくらいの気持ちが必要です

基本は「入居者が居なければ自分が利用する」でしょうね

この回答へのお礼

こんにちは
アドバイスありがとうございます。
＞・期日に１日でも遅れれば契約解除出来ます
何度もしつこくて申し訳ないのですが
契約解除の場合は退去してもらえるのでしょうか？

回答者様が大規模な大家さまなので
お聞きしたいのですが
昨日鍵の引渡しがありまして
現地に出かけたのですが
ポストに仲介会社から
マンション売却願いの封書が入っていました。
買値が2800万でしたが
売却値段が3980万からでした。
もう賃貸の契約をしましたし
売却予定もありませんが
都内のマンションはこんなことがよくあるのでしょうか？
そして回答者さまでしたら
この場合、売却のお考えはありますか？

お礼日時：2007/03/01 12:57

No.4 回答者： lunapal7 回答日時： 2007/02/26 23:47

２年間だけ貸したければ定期借家契約にすればよいのですが、入居者に不利なので今はあまり一般化していませんが、全然無いわけでもありません。

ある管理会社では、大家を大切にするために、頼まれた物件すべて定期借家にしていました。
かなり人気のある地域なので、借り手はいくらでもいました。ただし、大抵は問題がなければ（家賃滞納等の）再契約可能という条件が付いていましたが・・・。

そういう条件が付いていないと厳しいでしょうが、それでもよいという方もいるようで、時々そういう物件を見かけますが決まっているようです。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
＞かなり人気のある地域なので、借り手はいくらでもいました。
この物件もタワーマンションのため
販売はかなりの抽選倍率だったそうです。
それなので
いざ自分たちが入居したい時に
できないとしたら
困るので「定期借家」は魅力的だと思いました。

お礼日時：2007/02/27 16:17

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/02/26 16:22

＞何を持って正当な事由となるのでしょう？

定義はありませんが、一応

・その物件が崩壊の危険が有り、家賃では対応できない
・明らかに老朽化しており、修繕費を家賃では賄えない
・都市計画で立ち退かなければならない
（事業者から入居者に補償される）

個人で貸した場合は、

・自然災害等で大家の住まいが無くなりその物件以外に持っていない
　（賃貸を借りるとかなりな損失になる）

結論として「正当な事由」なんて無いような物です

・子供のための住まい．．．却下でしょう
・単に採算が悪い．．．．．却下でしょう
・そろそろ建て替えたい．．よほど老朽化していないとダメですね
・入居者が気に入らない．．論外

入居者絶対有利な契約が賃貸契約です
「正当な事由」．．．この一文は「大家からは契約解除出来ない」と同意語です．．．（笑）。

＞物件に「定期借家契約」をつけていますか？

一戸建て以外は独身用物件ですので付けていません
付けるのもまだ一般的では有りませんし、賃貸専用物件なのでいつまでも入居して貰った方が良いのです

一戸建てでは１軒だけ付けています
１０年間の定期借家契約です（後８年かな？）
かなりな老朽化物件ですので建て替える予定が有ります
その時は入居者が希望すれば建て替え後も再契約ですね
今は格安の家賃で貸していますので新しい物件には入居されないでしょう（家賃が３倍くらいになるでしょうから）

昨年まで住んでいた自宅（築１０年）を今年は貸すつもりです
こちらは定期借家契約の予定、やはり１０－１５年を予定しています
家族用ですから子供さんが高校を卒業するまで位の期間を想定しています

定期借家契約は一般に家賃が安くなる傾向です、条件が厳しいので仕方ないでしょうね

姑息な方法ですが同業者では５年程度の定期借家契約を再契約で繰り返すと口約束している人も居られます

いざとなったらボケたふりして「約束した覚えはない」でしょうね．．．（笑）。

この回答へのお礼

詳しいアドバイスありがとうございます。
＞正当な事由」．．．この一文は「大家からは契約解除出来ない」と同意語です．．．（笑）。
借主＞貸主なのですねー。

正当な事由として家賃の滞納とか未払いは理由になるのでしょうか？

物件は都内にありまして
自宅からは遠く離れておりますので
不動産会社に管理を任せる予定です。

2年過ぎて娘が上京でもすることがあれば
住まわせるなんてのんきに考えていましたが
気持ちを切り替えて長く入居してもらうようにしようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/02/27 16:09

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/02/26 14:03

＞2年後の更新時からでもできる契約でしょうか？

大家の勝手では出来ません

普通の契約は借り手に有利の契約です

それをわざわざ不利な契約に直すバカは居ません

最初から「定期借家契約」にしなければならないでしょう

http://www.nacs.or.jp/know_19.html

この回答へのお礼

従来の貸家契約ですと
「正当事由がない限り更新」となっていますが
何を持って正当な事由となるのでしょう？

回答者様はものすごい数の賃貸をされておられますが
物件に「定期借家契約」をつけていますか？

お礼日時：2007/02/26 15:41

No.1 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/02/26 12:54

大家してます

＞2年が経過した時点で更新しないで終了することができるのでしょうか？

普通は出来ません

定期借家契約にする必要が有ります

それより現金で購入されたのでしょうか？

住宅ローンだと他人に貸せません

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
「定期借家契約」とは2年後の更新時からでも
できる契約でしょうか？
賃貸にする予定でしたので
全額現金で支払いました。

お礼日時：2007/02/26 13:35