公庫に抵当権がある親の土地を分筆するには…

Question

初めて質問するので、内容がわかりにくい場合は申し訳ありません。

この度、私の実家の土地を分筆させてもらえる事になり（大体80m2/200m2ぐらい）、これからどういう手順をとれば良いのか？教えていただきたいのです。

現在、実家は母・妹夫婦が住んでおり、７，８年前に家を建替えてます。
土地、建物の名義は母ですが、実際は妹夫婦でローンを支払っており、妹（公務員）が連帯保証人(支払人？）となっています。
建替えの際、土地を担保にローンを組み金融公庫の抵当となっています。
分筆に関しては、母・妹夫婦共に了解をもらっています。

今の所、全く無知な為、設計事務所さんに全面お願いして、敷地の測量まで済みました。
あとは、分筆ラインを出し、建築予定の図面を持って、公庫に分筆したい部分だけ抵当から外してもらえないか？お伺いをたてるそうです。
その際、その設計事務所のメインバンク経由で書類を交わすそうなので、
我家がローンを組むならば、その銀行から借りるのが前提で話を進めたいと言われました。

しかし、私としてはソニーバンクかモゲージバンクで借りれたら…と思ってます。

この様な場合、どのように話を進めていけばよいのか？スムーズに分筆をするには？ローンを組む銀行は自分で決めれるのか？

詳しい方に教えていただけたら…！と思います。
説明不足の場合は申し訳ありません。

noname#35582 · Accepted Answer

＃３です。
お礼をありがとうございます。

「融資基本約定書」は、中間資金交付の際の「手形貸付」で利用したものです。
金銭消費貸借契約までに変更になることもありますので、原則、役に立ちません。

でも、やはり妹さんは連帯債務者ですね。
保証については、７年前ですと、まだ公庫に保証要件があったころですから、「公庫住宅融資保証協会」に保証料を払って保証を引き受けてもらっていると思います。

> 実家もコレを機に公庫から我家と同じ銀行に借り替え希望です（できればソニーバンク）。
ならば、お母さま、妹さんと一緒にソニーバンクへ相談に行ってしまった方が早いですよ。
その時に「現在の借り入れ先は旧住宅金融公庫なのだけれど、敷地を分筆して、新たにそこにも住宅を建てたいと思っている。その住宅建設資金もこちらで借りたい。」と伝えればいいです。
ソニーバンクにとってみれば、抵当物件として「確保」できる土地の面積は結果的に変わりませんでしょ？
でも建物は２つになるんですからＯＫが出そうな気がするんですけれど。
土地についての相談をしたうえで、借り換えを先にしてしまえば、住宅金融公庫公庫（住宅金融支援機構）は一切関係なくなりますから、もうその思惑を気にすることはありませんもの。

…と思いはしますが、
> 「お任せくださって良いんですよ！」と言ってくれる設計会社に甘えたままです。
ということと、借り入れ窓口である金融機関が設計会社のメインバンクということでしたら、「義理」の点で気になりますね。
それと、ソニーバンクでは「つなぎ融資」を扱っていないようですから、「つなぎ融資」が本当に必要ならば難しそうですね。

もともと一筆の土地を分筆して、２軒目の家を建てる…ということはよくあることなのですが、今回の場合は、既に抵当権が設定されている土地だということが問題なんですよね。
以前、何度か公庫の抵当権が設定されている土地の分筆、抵当権一部抹消を扱ったことがあるにはありますが、いずれも、分筆した土地に「公庫融資」を受けて住宅を建設する場合だったんです。

> 分筆後の名義を変更となると贈与にあたり、税金をけっこう納めなくてはならなくなるとの事で、母の名義のまま分筆となります。
> そして、相続時加算？の方法を取った方が良いそうです。財産はこの実家の土地と建物のみなので…
そうですね、生前贈与ですから「贈与税」の対象になってしまい、「贈与税」は相続税と比較して税率が高いので、相続が発生するまでお母さまの名義にしておき、土地については「使用貸借」の形を採っておかれればよろしいでしょう。
「相続時加算？」というのが、「相続時精算課税制度」のことでしたら、この制度は、住宅の建築のために「資金」の提供を受けた場合の話になりますので少し違います。
単に、相続の時に妹さん（もし他にも法定相続人がいればその方たちとも）と「遺産分割協議」をして、今回の分筆に合わせた分割をすればいいだけです。

質問の形で聞くだけならば問題ありませんので、
・現在、親が住宅金融公庫の融資を返済中である
・新築一戸建てで、当然のことながら土地と建物に住宅金融公庫の抵当権が設定されている
・その土地を分筆することに問題はないか
・その分筆した土地に新たに居住用の住宅を建てたいと思っている
・その建築費用について、フラット35を利用せずに民間金融機関のプロパー住宅ローンを利用したいと思っており、先順位の抵当権が設定されていると都合が悪い
・そのため新たに住宅を建設しようとしている部分の抵当権をはずしてもらうことは可能か
とでも聞いてみられればよろしいですよ。

ダメだと言われたら、やはり民間金融機関へ「母と妹の住宅ローン」の借り換えの相談に行きましょう。

noname#35582 · Answer

金融機関に勤務しており、以前、住宅金融公庫一般融資を担当したこともある者です。

あ～、「私が横に付いていますから、住宅金融支援機構に電話しましょう！」と言いたい…。

> 土地、建物の名義は母ですが、実際は妹夫婦でローンを支払っており、妹（公務員）が連帯保証人(支払人？）となっています。
住宅金融公庫の場合、建物の名義人が債務者でないことはありえませんので、土地・建物の名義人が母である以上、主債務者は「母」のはずです。
住宅金融公庫一般融資において「連帯保証人」となるのは担保提供者のみ。
返済義務を負っているというのであれば「連帯保証人」ではなく「連帯債務者」ではないかと思います。
本当に妹さんが「連帯保証人」ならば、妹さんには何の得もありませんね。お気の毒…。

住宅金融公庫一般融資は、民間金融機関の住宅ローンとはいろいろな点で少し違ったところがあります。
民間金融機関の住宅ローンについては多少詳しい方（不動産業者等）でも、住宅金融公庫一般融資についてはアテにならないこともありますので、分からないなりにもご自身で住宅金融支援機構に確認されるのが一番なんです。

現在の借り入れ状況については、お母さまに「金銭消費貸借契約証書」等を借り、それを見ながら話をすればいいのです。
それがなければ、窓口となっている金融機関で「契約情報」をプリントアウトしてもらってください。
いずれにせよ、住宅金融支援機構への手続きは、窓口となっている金融機関を通して行うことになりますから、そこで話をしてもいいんですよ。
現在、住宅金融公庫融資を返済中である以上、別の金融機関を窓口にすることはできませんよ。
抵当権の一部解除になるわけですから、現在の借り入れ窓口になっている金融機関の承諾も必要ですもの。

なお、現在、公庫融資はオンライン化してますので、借り入れ窓口になっている金融機関に行けば、専用端末から簡単に情報が取り出せます。
情報を見ながら話をすればいいので、ご質問者さまが思っていらっしゃるより簡単ですよ（お話を聞き取るのも金融機関の窓口担当者の仕事です）。
抵当に入っている土地の情報もデータとして入っていますので、その金融機関へ行って「その敷地の一部を分筆して、別に住宅を建築したいのですが…。」と言うだけです。
そうすると、金融機関は、住宅金融支援機構に話をするために一旦お話を預らせていただきます。
その結果、測量を済ませているのならば、どのように分筆する予定なのかを問い合わせてくると思います。
そのうえで、抵当権を外してもいいとするかどうかは住宅金融支援機構の判断次第です。
例えどこの誰が「担保価値の点から問題はない」といっても、住宅金融支援機構がＮＯと言えばどうしようもありませんからね。
200平米のところ、80平米分筆して120平米になる訳ですか…。
民間金融機関ならばともかく、ちょっと厳しいかもしれないです。
住宅金融公庫独自の接道の基準とかもありますし。
だって、分筆して新たに住居を建てる以上、「道」に面していなければその住宅自体に建設許可がおりませんよね？
どのような土地かは存じませんが、それをクリアさせた上で、住宅金融公庫の基準もクリアするとなると、３方向が道路に面した土地くらいでないと、難しいような気もするのですが…。
（既に「住宅金融公庫」の基準がウェブサイト上などに公表されていないので、はっきり確認できない…。）

un_chan · Answer

公庫が分筆部分を抵当から外してくれるかどうかは、残りの土地で、担保として十分な価値があるかどうかによります。

　ローンの件は、あなたが、公庫との交渉等について、正当な報酬を設計事務所に支払っているならば、勝手も言えるでしょう。しかし、タダでやらせておいて勝手を言うのは、どうかと思います。
　それが嫌なら、自分で交渉等の事務をやることです。

　法律的には、自分の好きなところから借りればよいでしょうけど、設計事務所との関係を悪くして、これから建つ建物に影響はないのでしょうか？

bath5 · Answer

１．分筆はできます。
２．自分が借りるんですから、借入先は自分で決められます。
金利の安いところが一番です。測量会社は、測量を請け負ったにすぎません。

ただ、公庫が抹消に応じてくれるかは公庫次第です。

公庫に抵当権がある親の土地を分筆するには…

＃３です。

金融機関に勤務しており、以前、住宅金融公庫一般融資を担当したこともある者です。

この回答への補足

公庫が分筆部分を抵当から外してくれるかどうかは、残りの土地で、担保として十分な価値があるかどうかによります。

１．分筆はできます。

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　公庫が分筆部分を抵当から外してくれるかどうかは、残りの土地で、担保として十分な価値があるかどうかによります。