知人に今の賃貸の大家になってもらい、そこを買い上げたい場合

話が複雑なので、順番に話します。
今知らない人から借りている中古賃貸があります。中古価格1千万ぐらいのようです。
私は本当はこの家を買いたいのですが資金がなく、ローンも通りそうにありません。
資金のある知人に買い上げて頂き、その方に家賃を払い、最終的にその分を充当して自分が買い上げる方法が可能なのか今調べています。

いくつか問題があると思うので整理しますと、
1,私が住んだままで、大家が第三者の知人に売ることは問題ないか
　(ローンでなく一括で買い上げるとして)
2,買ってくれた知人に税金などのリスクはどのようなものがあるか
3,私が買い上げる時の注意(毎月払い込みするなら口座からの振込みで記録を残さないと後でその分を引いた値段にならない、等)
4,私が知人から買い上げる時、知人が買ってくれた額より多少高くないと知人にメリットがないが、どのくらいが適当なのか
5,私が買い上げる時に注意することは(知人が買い上げてすぐ私と知人の間でどのような契約書を作るべきかなど)
6,知人が私に売る時、自己居住のための売却でない場合かなりの税金が掛かると思うが控除などはどうなっているか、その分を私が上乗せして払うべきか

です。価格が安いので、10年以内に知人に返済できると思います。
詳しい方にお答え頂ければありがたいです。

どうぞよろしくお願いします。

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/06/11 09:26

大家してます

１．問題はありませんオーナーチェンジで運営します
２．固定資産税や所得税が必要になります取得時の諸経費も必要でしょう
３．契約によりますので一概には答えられません
４．多少では済まないでしょうかなりな上乗せが必要です
５．なんとも言えません
６．控除は判りません、上乗せは当然でしょう

１０００万円程度の物件なら最終的に知人には最終１５００万円くらい支払えば知人は損得無しくらいかな．．．もうすこし必要かも？

この回答へのお礼

ありがとうございます。
この物件は古く、集合住宅なのですが今は中古は一千万ぐらいなのですが、
立て替えが決まると値段がかなり上がることが予想されます。

その前に知人から買い取る契約を締結していないと、値上がり後では相場価格で知人から買い取らないと、安く買い取った場合に贈与とみなされるとかあるでしょうか？

お礼日時：2007/06/11 09:49

No.2 回答者： kattuk 回答日時： 2007/06/10 22:03

こんばんは！

<価格が安いので、10年以内に知人に返済できると思います。
本来、知人が購入されて以後の支払いは、家賃の支払いですから、事前にその家賃を返済に充当すると言う確約を結んでおかなければ、後々紛争になりかねないケースと思います。
それよりも購入資金を知人の方からお借りして、家賃相当額で返済すると言う形で、ご自分の名義にされては如何でしょうか？
ご心配の通り、今のお考えのままでは税金、登記費用等、無駄なお金が掛かると思います。
もちろん、知人の方にはある程度の金利も上乗せすることで、お願いもしやすくなるのでは無いでしょうか？

この回答へのお礼

税金、登記費用など、いくら掛かるのでしょうか？
知人に現金を借りるとなると担保がありません。
この家を担保にすれば良いのでしょうか、
一千万知人から借りると言うのは現実的ではありません。

知人の名義にしておけば、何かあった時この家が知人の財産として残るので知人に取っても悪くない話だと思ったのですが、私の名義にすると、知人は何も残らないまま私に一千万貸す話になり、あまりメリットがないと思うのです。

お礼日時：2007/06/11 07:55

No.1 回答者： toyohi 回答日時： 2007/06/10 21:06

なかなか難しい問題ですね。

１．資金の流れさえしっかりできれば、とりあえず問題はないでしょう。
しかし、大家さんとしてはいったん手放すと現金は入っても、その資産（土地・建物）は永久になくなります。私もアパ－トを数棟持ちますが、親から相続した土地を絶やさないために借金をしてアパ－トを作ったわけです。収入は少ないですが、少なくとも土地だけは守れます。私だったら、土地や建物を他人様へお売りする（手放す）気持ちはありませんが。
２．買ったときに、不動産取得税、そして、毎年固定資産税など・・でしょうか。ロ－ンを組めば、返済利息など・・。場合によっては経年変化による修繕・補修費とか・・・。
３．専用の通帳を作って管理すればよいでしょう。
４．そのときのロ－ンの残などによっても変わってくるでしょうね。
５．いずれ、登記も必要でしょうから、司法書士さんに相談なさったらいかがでしょうね。
６．自分の居住用ではないので、あまり控除は期待できそうもありませんね。資産を移動（登記など）するたびに、税金も軽視できませんね。

うまく、計画が進みますように・・・。

この回答へのお礼

なるほど、どうもありがとうございました。

お礼日時：2007/06/11 07:52