築48年 耐震性

築48年の中古物件を見つけました。ついこの間まで使用されていて古いですが大変丁寧に使われていたのが分かる物件です。一目で気に入り購入の交渉に入ったのですが、主人も主人の両親も耐震面やどれぐらい持つのかを心配して難色を示しています。工務店の方に床下を見ていただいたら根腐れもなく、傾きや白蟻などの被害も無いとの事。しかし販売価格は土地値のみとなっているので建物についてはオマケだと言われました。多少のリフォームをするつもりですが、気をつけないといけないことや、これだけはやっておくべきということ、何かアドバイスをいただけたら嬉しいです。

No.7 ベストアンサー 回答者： kaitiku 回答日時： 2007/07/23 19:52

「築48年の中古物件」「大変丁寧に使われていたのが分かる物件」

勘ですが、レトロ、あるいは上品な和風の雰囲気を持った大変魅力的な住宅なのでは？

末端であれ建築士としましては、先の方々同様構造上かなり不安ですがそんな不安など軽く消し飛ぶ程に効し難い魅力がある・・・？

であれば、上手に補強してもらって住まうのも良いでしょうね。
単純に「築48年の割にはきれい」程度であれば、先の震災で避難生活を余儀なくされている被災者の方々を思い浮かべた上でご判断されては如何でしょう。

＞一目で気に入り

今、目に留まりました、そうですか、ですと補強の方向でまず検討ですね。（勝手に判断してますね、無視して下さい）

最低耐震診断（6万前後、お住まいの○○県建築士会で御検索を、又は専門の建築士でも可）はして下さいね。

他、先の方々の意見ご参考にローコストでイメージの壊れぬ補強される事祈念しまして回答を閉じます。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
工務店さんは床（柱かな？）の補強としてツカを増やすとか言われていました。
窓枠や玄関も全てアルミサッシ（とても綺麗です）に入れ替えておられて、外壁も塗り直されていますし、お風呂やお手洗いは築年数は不明ですが増築部分に入っています。
本当に気に入っているのでご回答頂いた全ての人の意見を参考により長く住んでいけるように補強し、主人にもご両親にも理解していただけるように頑張ってみます。

補足日時：2007/07/24 18:08

No.6 回答者： BABA4912 回答日時： 2007/07/23 13:14

簡易耐震診断がありますので一度、やってみてください。

http://www.kenchiku-bosai.or.jp/wagayare/taisin_ …

いかがですか

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。自己診断・・・やはり一番低いレベルですね。（苦笑）
なかなか厳しいですね（苦笑）

補足日時：2007/07/24 17:41

No.5 回答者： architectm 回答日時： 2007/07/23 10:41

耐震補強をするためには、まず耐震診断をしなければなりません。

地元の行政で、耐震診断を実施していると思いますので問い合わせてみてください。
一般には、日本建築防災協会の「木造住宅の耐震診断と補強方法」に従って、診断・補強を行います。補強計画の策定費や補強工事費の助成を行っている自治体も多いです。

築48年と言うことは、基礎は無筋コンクリートまたは玉石の可能性が高いと思います。筋交いもほとんど入っていないでしょうし、下手をすると火打ち梁がない可能性もあります。壁は竹木舞に土壁ではないかと推定しますが、これは耐震要素としてはほとんど期待できない仕様です。
土台・柱・梁の接合金物も、ほぼ確実に入っていないと思われます。
また、お風呂まわりや、下屋と壁の取り合い部分、２階物干しがあればその床近辺から、壁の中に水が入っている場合がほとんどで、そういった部分の材には腐朽が発生している可能性が高いと言えます。
要するに、先日新潟の地震で倒壊した建物と同様、一発で倒壊する可能性が非常に高い建物ではないかと思われます。

現在の木造軸組工法の建物は、強固な壁で地震に抵抗するように計画されています。4.5cm×9cmの筋交いを入れたり、構造用合板を柱・梁に打ち付ける方法が一般的です。また、柱や梁が抜け落ちないよう、金物で補強するよう求められています。
ご相談の物件にはこうした処置がまったくとられていない（当時は求められていなかったので、手抜きとか、耐震偽装というわけではありませんが）と思われますので、もしお住まいになるのであれば、きちんと耐震補強をされたほうがいいでしょう。

筋交いの追加など最低限の耐震補強で済ませるのであれば200～300万円程度の費用で済むと思われます。
外壁をいったん壊して軸組の腐朽具合を確認し、金物追加、耐震壁追加、腐朽部分の交換と補強、鉄筋コンクリートによる基礎補強など、フルセットで補強しようとすると、1000万円を軽く超える費用がかかります。
耐震診断をしてくれる建築士さんとよく相談されて、費用と安全がバランスする補強方法を検討してください。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
基礎は覗いたのですかが、玉石がどういったものなのかが分からないので何とも・・・お風呂や二階物干しは増築部分（築年数は不明）に入っていますが一度ご指摘いただいたご回答を工務店さんに見て頂きたいとおもいます。
詳しいご回答ありがとうございました。

補足日時：2007/07/24 17:55

No.4 回答者： nonbay39 回答日時： 2007/07/23 09:13

　私的には、建築士と相談して、耐震補強をし、床下にコンクリートを流し、犬走りを設けると思います。

　築８０年と築１００年近い家に住む者を知っていますが、いずれも夏そこそこ涼しく、冬寒いと共通の意見を言っております。

　空調による家の快適さは追わない方が良いと思います。

　さらに私的には、そのような家は買いません。危うきに近寄らないためです。土地のおまけだと思って買い、数年で壊すつもりならば良いかもしれませんが、そうすると家を建てる間は、よそに住まなければなりません。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。築80年や築100年の住宅にお住まいの方がいるとは心強い！！まだ子供はいませんが大きくなるまでだとだいたいそのくらいの年数になるのでこの住宅をそれまで持たせたいと思います。

補足日時：2007/07/24 17:41

No.3 回答者： urao 回答日時： 2007/07/23 07:45

気が変わり、購入後将来建て替えをした際、どういった法規（建ぺい率、容積率など、建て替えできるか）が関わってくるか確認した方がいいの

では、きっと今の基準では既存の建物よりも小さくなるのではないでしょうか？　

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。建蔽率60％・容積率200％になっています。建て替えできるかどうかというのは立地の問題でしょうか？それでしたら問題ないとは思います。この基準だとやはり既存より小さくなるんでしょうか？土地は206.81m2で延べ床80m2くらいだと思います。

補足日時：2007/07/23 08:37

No.2 回答者： pasocom 回答日時： 2007/07/23 07:25

入居前に耐震診断を行った方がよいでしょう。

できれば専門の業者に依頼するのが良いですが、自分でも簡易な診断を行えますし、その結果によって補強をすることができます。
下記サイトを参照下さい。
http://www.token.or.jp/taishin/

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。サイトで自己診断した結果最悪の診断結果に・・・。このサイトによると耐震改修工事費用の部分が鉄筋コンクリート造建物のみなのですが木造の改修工事は鉄筋よりやはり高くなるのでしょうか？

補足日時：2007/07/23 08:42

No.1 回答者： aquarius_hiro 回答日時： 2007/07/23 06:33

こんにちは。

ご両親のご心配のように、耐震性が大変心配です。

建築基準法の耐震基準はときどき大きな改正があり、強化されてきました。

参照：
http://www.ads-network.co.jp/seinou/se-5/se-5-04 …

当然古いほど低い基準で作られています。

> しかし販売価格は土地値のみとなっているので建物についてはオマケだと言われました。

これは公平な意見だと思います。
もし不動産屋さんの言葉としたら、正しい情報を伝えるという意味で良心的だと思いますよ。

ただいくらオマケでも、いざ地震となれば、古い建物ほど危険ですので、何らかの方法で補強する方がよいと思います。

ご参考までに。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。
不動産屋さんは地元では大きいほうですし、工務店の方も不動産屋さんの紹介なので下手なことは信用問題いになるので出来ないとは思っています。
工務店さんは基礎に何らかの補強はするようなことはおっしゃってたのですがそれがどの程度なのかはまだ詳しく聞いておりません。
例えば基礎にある程度補強をし、なおかつ2階の和室を全て畳より軽いフローリングにしたらまだ耐震面ではましなのでしょうか？

補足日時：2007/07/23 08:46