土地の売却について

現在、地方に68平米のマンション(平成7年築)を購入して子供と二人暮しです。ローンはあと800万円ほど残っています。この辺りの相場ですと、売りに出すと1,100万円、賃貸ですと10万円/1ヶ月のようです。

この他に、親から相続した土地（350坪：固定資産税の評価額は800万円ほど）を所有しています。この土地には、兄名義の建物があり、兄はローンを返済中です。
このたび、私と子供は訳があって、東京方面に転居することになりました。
この場合、
(1)現在のマンションを賃貸にして、東京で自分たちも賃貸に住む。
(2)マンションと土地を売却して、東京で中古物件を購入して再びローンを組む。
などを考えておりますが、どちらが良いのでしょうか、それとも、他にもっと良い手段があるのでしょうか。

また、私名義の土地に兄名義の建物がある場合、私の土地だけの売却は可能でしょうか？

なお、兄は親から相続した家が他にあるので、この建物には住んでおりません。皆で別荘として利用しているのみです。売却する事には特に異論は無いようです。

アドバイスをよろしくお願いいたします。

No.2 回答者： mainitiyukifuru 回答日時： 2007/08/09 10:57

＞売りに出すと1,100万円、賃貸ですと10万円/1ヶ月のようです。

修繕積立金・管理費・固定資産税等の年間の経費は？
マンションの場合は経費が大きいので、ローン完済後にいくらで売れるかを考えるべきです。
数年で帰郷するのでしたら、賃貸も良いと思いますが、いつ戻るか不明な場合
譲渡による所得税は課税されませんので、売却したほうが良いと思います。

＞親から相続した土地（350坪：固定資産税の評価額は800万円ほど）を所有しています。この土地には、兄名義の建物があり、兄はローンを返済中です。

現在は、お兄さんの所有する建物が占有しているということは、
賃貸借契約をしているのでしょうか？
誰が固定資産税を支払っているのでしょうか？

既に第三者の建物が建っている土地を売却する場合、
評価額は大変低いです。
お兄さんに購入してもらうのが良いでしょう。
尚、現在返済中のローンを完済し、建物も一括で売却できれば
評価額も上がります。

この回答への補足

>修繕積立金・管理費・固定資産税等の年間の経費は？

修繕積立金・管理費を合わせて16,000円ほど
固定資産税は年間約80,000円です。

またこちらに戻るかもしれないし戻らないかもしれない、非常に流動的ですので、ローンを払い、東京での家賃を払ってでも残しておきたいような気もします。

>現在は、お兄さんの所有する建物が占有しているということは、
>賃貸借契約をしているのでしょうか？
>誰が固定資産税を支払っているのでしょうか？

元々、両親の住んでいた家に兄の一家が住むことになったので、父の所有していた温泉付の別荘地に家を建て、不足分（ローン）は、兄が家賃代わりに払うことにし、名義も兄名義で建て、こちらの別荘には両親が住んでいました。

遺産相続の際、兄の住んでいる家と土地は兄に、別荘地は私が相続しました。

ですので、特に契約などはしていません。固定資産税などは、それぞれの所有分を自分で払っています。

もし、こちらの別荘を全て売却すると、私も兄も住んではいないので、税金がかかることになるのでしょうか？

補足日時：2007/08/09 22:50

No.1 回答者： e_fudousan 回答日時： 2007/08/08 23:22

まず　できるかどうかの判断が必要になってくると思います

１　理由があって賃貸に出す　例えば転勤や親の介護が必要とか
　　そういった理由があれば「住宅ローン」のまま８００万円を残し
　　マンションを貸す事は可能です

２　マンション売却はともかく　その土地が売りに出せるか
　　また　売って建物とお兄さんの土地に対し損益が出るのかどうか
　　そのあたりが問題でしょう

　　ご自身の土地がどのような形になっているのかわかりませんが
　　共有持分や　分筆してあったとしてもご自身の土地に
　　お兄さんの建物が建っている場合
　　売却する事は可能ですが
　　実際に買う人はいないでしょう
　　何故なら　土地を自由に使えないですし　銀行も認めないと思いま　　す
　　
　　ですので　売りに出すとしたら　一括　全部の土地所有権と
　　別荘をまとめて売りに出すしかないでしょう

　　良い案というのは正直ありませんが
　　その点を踏まえて考えて頂いたほうがいいと思います