新築ですが、先に建てているお隣から盛り土が・・

初めての質問です。

最近土地を購入し、年内引渡し予定で新築をしています。
南は道路に面し、東は売れておらず更地、西に最近建てたお宅があり（後述）、北側は水田が広がっています。

その土地は分譲なのですが、先に建てている西側のお隣さんは若干の盛り土をしているらしい（最も高いところで10センチ程度？）のですが、当方の敷地との境界には特にブロック等もなく、先方の土がこちらの敷地に流れてきている状態です。
そのお宅は北、西面ともにブロック＆フェンスを張っており、こちら側のみ何も無い状態です。

土地に高低差がある場合は高い側が土留めの責任が生じると聞いたり、境界ブロックは折半が一般的、いやいや後々のトラブル回避にそれぞれで施工した方が・・・と色々聞きます。

ここで質問なのですが、こうした場合、どういった段階で先方に相談し、どう話を持って行けばよいと思いますか？

私としては、引越し前ですが挨拶に伺い、その際に「どうするつもりか」を聞いてみようとは思っています。こちらの要望としては「土留めはそちらの敷地内でそちらで行い、こちらはこちらで2段ブロックでも積みます」としたいところなんですが（オープン外溝が希望なのと、仮にフェンス云々しようとしても接地距離が25メートル程度もあり費用面も心配です）、これが法的・常識的に適当という自身も無く・・・。

なんとか、皆様のお力をお貸し下さい。

No.5 ベストアンサー 回答者： binba 回答日時： 2007/08/29 00:00

No.１です。

私ばかり口数が多くて恐縮です。長文です。

ＧＬ設定の件分かりました。現況高さと同じにするのですね。
でしたらやはり、盛土した隣家側の敷地内で、
１０cm分の土留をしてもらうように頼んだほうが良いですね。
計画図面が有るのならそれを持って、早いうちに伝えておいた方が良いですね。

１０cmの高低差ですと、斜めに均す事で解消している人もいますが、
現況地盤から上げた敷地の人が、ブロック（高さ２０cm）１段埋め込んで
花壇の土留のようにすることもあります。
この１０cmという段差は結構つまづき易い高さなので、
境界線をはさんで隣と行き来する（通る）時は気をつけないといけません。

No.３の方が仰るとおりで、
境界線は立ち会って確認しておき、折半で真ん中に立てるなどというケチな事すると、
代々もめますので絶対にいけません。
ブロックを１個埋けるだけでも、動いて境界線からはみ出るといけないので、
動かないような施工で控えて作ってもらいましょう。
ベースコンクリートの幅を敷地内に控えて作るので、
ブロックの立つ位置は、境界線より５～７cm内側になります。

土留とか擁壁を法で定めているのは、
切土や盛土で高さ１ｍを超える段差を作る場合です。
工作物として確認申請も要ります。
構造計算もしないといけないんで、普通は設計事務所に依頼します。
作るのは土留や切土をした土地の持ち主が、敷地内に施工します。
１０cmでは法に引っかかりもしません。

世間には、盛土したあと隣地が田んぼだったりすると
高低差が７０cmだの８０cmだのという場合もありますし、
河川だったりする場合もあります。
一般的には土地をいじったほうの人が、土留めします。
現況地盤から下げた場合は、下げたほうの人が自分の敷地内に土留を作ることになります。
必ず高い敷地の人が土留めしなくてはならない訳ではありません。

３０度以内の法面で土留や擁壁に代える事が出来ることも、
法で定められている基準です。

以前、相続する予定の親の敷地に建築をしたお客様の物件がありました。
お父様が気を利かせて知り合いの外構工事屋さんに頼んで、
土留をしたのは良いのですが、法規をご存じなく無視し、
隣地境界線上に沿わせてブロックが立っており（ベースがはみ出ている事がすぐばれます）
ブロックの厚みも薄くて鉄筋の数も足りないので、土圧に負けて孕んできて、
工事車両や機械が土留２ｍ以内に乗る事も出来ず、
建物を建てられない土地になってしまった事があります。

外構工事を単独で頼むのは良いですが、責任も自分もちになりますので、
法規を心得た人に「監理」してもらうと良いのですが。設計事務所なら出来ます。
施工会社の、施工の「管理」ではありませんのでお間違えなく。

この回答への補足

＞一般的には土地をいじったほうの人が、土留めします。
やはり、良心と一般論の世界なんですよね。

こうしてご助言いただいて、整理がついてきました。

＞外構工事を単独で頼むのは良いですが、責任も自分もちになりますので、
＞法規を心得た人に「監理」してもらうと良いのですが。設計事務所なら出来ます。
＞施工会社の、施工の「管理」ではありませんのでお間違えなく。
建物に施工に関する「管理」は工務店から設計事務所に外注されていると思っているのですが、
外溝工事単独でも「管理」を設計事務所に頼むことができるのでしょうか？
その場合、外交業者にそうした件を依頼するのではなく、
設計事務所に直接依頼するのが良いのでしょうか？

再三の質問で申し訳ありません。もしよろしければ、お返事をお待ちしております。

補足日時：2007/08/29 20:23

この回答へのお礼

申し訳ありません。
誤って、補足に書き込みしてしまいました。
上記補足は質問者である私のものです。
よろしくお願い致します。

お礼日時：2007/08/29 20:34

No.6 回答者： binba 回答日時： 2007/08/30 00:44

No.１です。

さらに長文になります。

【管理】は工事施工者が現場をスムーズに進める為に行うもので、
通常は施工会社の「現場監督」がする仕事です。
【監理】は、「設計図のとおりに施工者が施工しているかどうかをチェックする」
などの事で、設計した事務所（施工者から見た第三者）が行う事が殆どです。

施工会社が依頼したり紹介してくれたりする設計事務所は、
施工会社にとって第三者にはならないので、
監理者の欄に記載されていても、実際には機能しません。
そういう場合は、
監理だけ施主側の立場の人を依頼すると良いのですが、
ＨＭや建設会社は、第三者監理をつけるならこの金額や工期では出来ないとか、
思いっきり抵抗します。つまりまともな事をする気は最初からないのです。

でも本体工事の方は、施工者側の設計事務所が「監理者」になっているのですね。
施工会社に設計まで頼むとそういうことにされてしまいます。
申請書類を通すためだけの辻褄合せで、実際の監理は行われず、
施工者の都合の良い様に工事が進むだけです。

このサイトにやってくるトラブル相談も、施工会社側に設計まで依頼した為に、
監理がなされずに酷い目に遭っている話が大半です。
そういうトラブルを自分から選んでいる国民に向かって、
国交省からも呼びかけています。その呼びかけを掲載しているＨＰから
抜粋しておきますからよく読んでください。
http://www.kinki.zennichi.or.jp/ippan/news/kouji/

さて、外構工事だけは、きちんと監理してくれる人に頼めば
まともにやれそうな気配ですが、本体である住宅の設計を依頼すれば
ついでに外構の設計、相談、監理もやってくれるものなので、
単独でそれだけ依頼するのは、費用の無駄です。

施工会社が依頼した設計事務所に、施工会社を通さずに依頼して、
ついでにやってくれれば良いですが、普通は嫌がりますね。

まあ、他の事務所で、相談に乗ってもらうとか簡単なプラン図を書いてもらうとか、
１～２万円で依頼できる所でもあれば、立ち会ってくれると思いますが、
その金額でも実際には、依頼するほうでは無駄金ですし高すぎると思うでしょうし、
引き受ける方では安すぎて、（日当で３万～４万円が標準です）
監理までは出かけられないといわれる可能性は大きいです。

だめもとで、現場を知っている施工会社の下請けの設計事務所に、
施工会社に内緒で外構工事に対しての注意事項だけでも書き出してもらって、
外構工事業者に伝える事だけでも出来るといいですけどね。

現況がどんな風になっていて、
アドバイスが必要な事をするのかどうかが分からないので、
とても歯がゆい回答しか出来ません(^_^;)。

この回答へのお礼

よく分かりました。

実は新築を考えたときに複数のＨＭを回り、見積もりを取ることは行いましたが、
その時点で実は誤っていたことを今更ながら後悔しているのです。

それは、はじめから設計事務所経由で新築を検討しなかったことです。
が、私の周りでそのように進めた者は皆無で、私自身もつい最近そういった手段を知りました。

もともと、ＨＭとのやり取りの中で「一般的に行われている新築に至るシステム」に疑問を持ち、「住宅性能保証制度」を依頼した程度は行いました。
その内容は非常に物足りないことも承知の上で。。


外溝の件、色々と本当にありがとうございました。
専門家である貴方様のご助言は具体的なものとして、今後参考にさせて頂きます。
お世話になりましたm( _ _;)m

お礼日時：2007/08/30 02:07

No.4 回答者： binba 回答日時： 2007/08/28 12:18

No.１です。

> しかし、こちらが一方的にして差し上げるのはどうでしょうか。。

もちろん声かけして合意に至ってからです。
工事中に隣と良い関係を作っておくのも工事手腕ですが、
あなたが隣へ言って行かなくても施工者が言えば良い事です。
あくまでも工事するついでに親切でやってあげるだけの事で、
その範疇はどこまでで、責任は負わないことや、以降は自分ですること・・・
というような事を声かけするのです。
自分でやるから良いと言われれば、「あ、そう、じゃよろしく」です。

ＧＬの高さは設計時に決め、それで建物高さも決まり、斜線制限も計算されます。
その内容で申請しています。
設定如何によって、漉き取りをする場合もありますし、
盛り土する場合もあります。
設計時に排出土量の概算数量は予測つくので、残土をどうするか、
ＧＬをどうするか、予算をどうとるか、で、
費用が掛からないように計画する人が多いです。

この回答へのお礼

確認したところ、基礎を作る際の残土は場外処分するそうです。
で、GLはもともとの分譲地での状態をそのまま使う（盛り土なし）とのこと。
最後にまさ土をひくけれど、隣のように目に見えて上がることはないといってました。

この分譲地で既に建っている他の家は当方の隣を除いて、全て当方と同じGL調整無しのようです。

実際、HMには外溝工事は依頼せず、別途外溝業者に依頼予定です。
そうしたこともあり、お隣さんには私が挨拶がてら伺って、相談するしかないですね・・。
急ぐべきか・・・もう少し様子を見るべきか・・。

HMが着工する旨を挨拶に行った際には、特に何も聞かれなかったし言って来なかったそうです。

合わせて、もしご存知ならお教え下さい。
そもそも、敷地の高いほうに土留めの責任があるというのは法的な根拠があるのでしょうか？
その場合、高低差が一定以上達した場合など条件があるものでしょうか？
それと、土留めの代わりに傾斜・法面でもいいというのも何か根拠がある事柄なのでしょうか？

お手数ですが・・・よろしくお願い致します。

お礼日時：2007/08/28 17:15

No.3 回答者： ponsuke04 回答日時： 2007/08/28 08:41

このような場合「そのまま静観する」というのが良いです。

土留をしないで土が流出し被害に遭うのは隣の家ですから、土留ブロックなどを設置するのは隣の家です。

よく境界線上にブロックを立てる「折半」がありますが、この場合折半は絶対にしてはいけません。後々トラブルが必ず生じます。「隣が折半でどうですか？」と言ってきたら「塀やブロックはそれぞれの敷地に好きな用につくることにします。」と承諾しないことです。

また、ご質問者様の土地に土留となるブロックを設置してもマズいです。先にブロックを設置すると、隣は必ずと言ってよいほど何もしません。その結果、ブロックの費用も負担することになり、また隣は境界線部分も自分の土地のように使い始めますから、２重に損となります。

何も言わないで、境界線だけをきちんとわかるように確保しておくことです。非常に陰険な例として、盛り土が崩れてきて境界線が不明瞭になったとき崩れてこちら側に入ってきた部分を「うちの土地だ」と言い張ってくる場合があるからです。

また、土留を隣家が造る場合にも、土留の地下部分がこちらの敷地にはみ出ないようにクレームを入れてください。

■拙宅の地域は塀やブロックは自分の敷地に作り、境界線から５ｃｍ離す（境界杭の幅分だけ空けておく）が掟です。そのため境界線のトラブルは皆無です。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

＞土留をしないで土が流出し被害に遭うのは隣の家ですから、土留ブロックなどを設置するのは隣の家です。
私もそう考えますし、知人、親も同様です。が、如何せんこの論理、法的根拠がないみたいで・・。それとも省令等で何かしらの方向性が定められているのでしょうか。。？

＞「塀やブロックはそれぞれの敷地に好きな用につくることにします。」と承諾しないことです。
これは土留めの件がなくてもそうしたいと思っているのです。
共有にした場合、後々のトラブルの種を蒔くような気がしてなりません。

＞また、ご質問者様の土地に土留となるブロックを設置してもマズいで
＞す。先にブロックを設置すると、隣は必ずと言ってよいほど何もしません。
＞その結果、ブロックの費用も負担することになり、また隣は境界線部
＞分も自分の土地のように使い始めますから、２重に損となります。
これについても、避けるつもりです。
ご助言者様の言われることだけでなく、私はもともとオープン外溝を希望しており、（一般的な）基礎ありブロック２段程度しかするつもりがなかったのです。
土留めとなると、土留め仕様の基礎等々、費用も余分にかかると思っていますしね。

その他のご助言も納得します。私も色々調べてほぼ同じ考えなのです。
＞■拙宅の地域は塀やブロックは自分の敷地に作り、境界線から５ｃｍ離す（境界杭の幅分だけ空けておく）が掟です。
いいですね。そのようなはっきりとした慣例でもあればよいのですが。

お礼日時：2007/08/28 12:19

No.2 回答者： binba 回答日時： 2007/08/28 04:13

おはようございます。

No.1です。

建築するとき、基礎を掘削した土が余ります。
残土処分費が高くつくので出来る限り建物周りに敷き均します。
よって、敷地の大きさにもよりますが、道路より１０～３０ｃｍほど高くなるのが一般的です。
掘削した残土にガラが混じっていたりするとそれは処分して、
せめて地表だけでも新しい土をダンプに１車くらいは入れます。
そういう場合は高くつきます。

また、３０度以内の傾斜で法面を作って高低差を解消すれば、
土止めする必要はありません。
仮に高低差１０ｃｍならば、１７.３２cmの距離で高低差を解消出来ます。
３０ｃｍの高低差でも５２cmあれば解消できます。

土留を作る話ではなく、土を斜めに均してもらうように頼むか、
さもなくば、
外構工事するときについでにやっておいてあげれば良いのではないかと思います。
そういうちょっとした気遣いをすることが出来るのは、後から建築するものの特権です。
感じよく思ってもらえて、何かの足しになると思います。
そういう事も施工者と相談しておきましょう。

この回答へのお礼

おはようございます。

＞残土処分費が高くつくので出来る限り建物周りに敷き均します。
＞よって、敷地の大きさにもよりますが、道路より１０～３０ｃｍほど高くなるのが一般的です。
その可能性も考えています。つまり、こちらももしかしたら同等になる可能性もあるわけですよね。
ここの部分も当方の施行者に確認しておりませんでした。

向かいと斜め両向かいにも既に３軒建ってますが、隣接する更地と敷地の高さは差がないように見えます。
残土処分を他方で行った、ということなんですね。


傾斜の件も、ご助言ありがとうございます。

しかし、こちらが一方的にして差し上げるのはどうでしょうか。。
気遣いはできる限りしたいですが、境界線等々リスクが高いように感じます。
一旦こちらで負ってしまうと、相手によってはその延長線上での出来事も放置してくる、こちらに求めてくる可能性もあるからです。

しかしながら、専門である方からのご助言、大変助かります。
まだお気づきの点がありましたら、よろしくお願い致します。

お礼日時：2007/08/28 11:35

No.1 回答者： binba 回答日時： 2007/08/28 02:46

お宅は今建築中なのですね。

建物の完成する頃には建物周りに土を入れて整地すると思います。
その際、隣のお宅とどちらが高くなるか、設計図に書いてあるはずです。
完成ＧＬで、隣の方が１０ｃｍ高くなるということですか？
お宅も隣地と同じＧＬになるように設計してありませんか？
隣地と高低差が出来てしまうような外構にするならば、
着工する前に隣へ説明に行き、お宅がどうしたいかを話しておくほうが良心的でしたね。
お宅がまだ完成していないので、どうなるのか知らされていなければ
隣の方も土留を入れられない状態です。
隣家がどうするつもりかではなく、
後から建てるお宅の外構計画がどうなっているかで、
どうする必要が有るかが決まる事です。
通常は地盤や土留め計画も設計図に記載しないと建築確認が下りませんので、
お宅の設計士が設計しているはずですので、
それは当然施工計画に入っていると思います。
設計者か施工者に聞いてみた方が良いですよ。

この回答へのお礼

早速のご回答、ありがとうございます。

確かにそうですね。こちらがどうなるかで、先方も判断することになりますね。
こちらが同じ高さになる場合、逆にこちらが高くなる場合・・。
確かにケースバイケースですね。

まだ着工に移ってはいないので、工務店に確認し、レベルの情報を持って挨拶に伺います。

しかし、仮に盛り土をせずそのままのレベルで施工する場合、先方は先方の都合でレベルを上げているわけですから、その土留めは厳密には先方に責があると考えても差し支えないでしょうか？

お礼日時：2007/08/28 03:01