不動産の相続と権利

いつもお世話になっています
カテゴリーがこちらでいいのかわかりませんがよろしくいお願いします。
父が他界し10年　母が他界して7年がたちます
実家の土地と建物の相続で姉と意見が合わず困っています。
上記の不動産はいまだに父名義のままです。
私は結婚して家を出ていますが姉は現在も一人で実家に暮らしています
私の希望は　不動産を処分（売却）して姉と二人でわけたい思っています。
姉は名義だけ私と二人の名義に変えてそのまま実家の家に住みたい、居住権があるからその権利はあると主張します。
居住権がどのようなものか全くわかりません。
このような場合姉が主張できる権利にはどのようなものがあるのでしょうか　また　私が主張できる権利はどのようなものでしょうか
売却しないで不動産の相続の私のとり分を現金でもらう場合
評価の額はどのようにして計算すればいいのでしょうか？
質問の内容で疑問がありましたら補足しますのでよろしくお願いします。

No.4 回答者： utilityofa 回答日時： 2007/12/05 22:13

お困りのご様子ですね。

お父さま、お母さまの相続人は、質問者さまと（質問者さまの）お姉さまとのお2人だけのようですね。
相続の効果は、被相続人がお亡くなりになることで当然に発生しますから、ご実家の不動産は、登記名義はともかく、質問者さまとお姉さまの共有不動産（持分各２分の１）となっていることは、間違いないと思います。

＞姉が主張できる権利＜
この状態で、お姉さまは、ご自分の持分に基づいて、ご実家の不動産の全部を使用することができます（民法２４９条）。お姉さまは、そのことを「居住権」とおっしゃっておられるのでしょうか。普通、居住権というのは、借家についていう言葉なのですが（このことは＃１の回答者さまがご指摘のとおりです。）、結果として、お姉さまのおっしゃっていることは「合っている」ことになります。

＞私が主張できる権利＜
○　相場の家賃の半額分の請求
したがって、質問者さまは、直ちにはお姉さまに立ち退きを要求できる立場にはないことになりますが、その反面、お姉さまは、質問者さまの持分を無償で使っていることになりますので、質問者さまは、お姉さまに対して、相場の半額（相場の家賃のうち、ご実家の不動産の質問者さまの持分割合相当）の家賃を請求できることになります。民法２４９条には、共有物の全部を使っていいと書かれていますが、タダで使ってよいとは書いていないので、そういう解釈になっています。
＃２の回答者さまがご指摘のことは、この意味だと思います。
お姉さまからは支払いを拒否されたということですが、法律上、質問者さまに請求権があるということですから、調停とか、裁判所に頼んで、払ってもらうようにしてもらうこともできるということです。

○　共有物の分割
ご実家の不動産は、登記名義はともかく、質問者さまとお姉さまの共有不動産となっていると思われることは、先に指摘しました。
そこで、法律は、共有物の共有者は、いつでも共有物の分割を請求できるとしています（民法２５６条）。共有物の分割というのは、字義どおりにいえば、共有物を持分割合に従って分けてしまうことなのですが、不動産のように物理的に分割することが（事実上）できないものについては、共有物を共有者のひとりの所有とする代わりに、共有権を失う共有者は、共有物を取得する共有者から、代金を払ってもらって、それで精算するという分割方法も認められています。その分割の話し合いがうまくいかないときは、まず、調停ということで、お姉さまとの話合いの間に、裁判所に入ってもらうこともできます（そのとき、質問者さまの家賃請求権のことも、裁判所に調停をしてもらえることでしょう。）。お話合いがまとまらなければ、最終的には、裁判所に頼んで不動産を競売で売ってもらい、その代金を持分割合に従って分けることになると思います。

ただし、
（１）質問者さまとお姉さまは、相続でご実家の不動産を取得していますので、頼む先の裁判所は、普通の裁判所（地方裁判所・簡易裁判所）ではなく、家庭裁判所ということになりますし、頼む内容も、単純な共有物の分割の裁判を求める（訴えを起こす）ということではなく、遺産の分割の調停を申し立てるということになります。
調停は、基本的に話し合いなのですが、遺産分割の場合、話合いがつかなければ、裁判所は最終的に「審判」（判決のような裁判所の判断）によって、分割方法に決着をつけてくれることになります。競売で処分しろと言うかもしれませんし、不動産をお姉さまの所有として、その代わり、質問者さまのために、お姉さまにお金の支払を命じてくれるかも知れません。この場合、お姉さまが任意に決められたお金を支払わなければ、質問者さまは、普通の金銭債権のように、お姉さまの財産に強制執行をかけていくことになります。
（２）ご実家の不動産の処分ですが、競売で分割すると、市価よりも安くしか処分できないといわれています。そういう意味では、結果としてご実家の不動産を処分することになったとしても、ご自分たちで買主を探された方が、（不動産屋さんに手数料を支払っても、競売よりも）高く処分できる場合が多いと思います。
（３）ご実家の不動産を、お姉さまに時効取得されてしまうことは、あまりご心配にならなくても良いと思います。
取得時効というのは、簡単に言えば、権利のない人でも、ある一定期間、権利者のように目的物を占有していると、その「権利のない人」のものになってしまうという制度です（民法１６２条）。
不動産などを時効取得するには、「所有の意思」をもって所定の期間、目的物を占有することが必要ですが、この「所有の意思」は、占有をしている人の主観で決まるものではなく、占有者が目的物を占有した原因に基づいて、客観的に判断されるとされています。いくら、お姉さまがご自分の不動産とする意思でご実家の不動産の占有を続けても、その占有を得た原因が「質問者さまとの共同相続」であることから、お姉さまの占有は、客観的に判断して「所有の意思」を伴うものとは判断されないことになります（民法１８５条、昭和３０年３月１８日・広島高等裁判所松江支部判決）。
そういうことで、ご実家の不動産について、お姉さまが質問者さまの持分を時効取得してしまうことは、ないと思われるのです。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません
詳しく説明いただき理解することができました
とりあえず　不動産を売却するとしてどのくらいになるか
目安を知るために無料査定をすることにしました。
固定資産税の納付書が実家にあるため　固定資産税評価額がわかりません。　こちらの評価額も知っておいた方がいいですね

ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/06 18:09

No.3 回答者： noname#65452 回答日時： 2007/12/03 14:42

>取得時効とはどういったものなのでしょか？

２０年間相手がそこに居座り、本人も黙認していれば、本人の権利が消滅する、というものです
権利の上に眠れる者は法は救わず、というものです

＞今回の場合　父が亡くなってからか、母が亡くなってからどちらになるのでしょうか？

母上です

＞相続になるので登記の変更には姉の承諾がいると思うのですが？

相続の場合、登記義務者（母上）は既になくなっています。残っているのは登記権利者のみです。この場合、姉とあなたです

故に、姉が登記しても良いですし、あなたでもよいですし、二人共同でしてもＯＫです

取りあえず、家賃に相当する分を払わない意思表示しているのですから、訴訟する他無いです。
７年間分の家賃を請求してください。（時効は１０年）
払わなければ差し押さえしてください
強制競売申し立てすれば、家、土地を丸ごと金銭化できます。
競落後、姉は、半年以内にどこかに引っ越すことになります

本人訴訟してもよろしいでしょうけど、色々手続きが面倒なので、法律に明るくない方は、一度専門の方に相談されることお勧めします

前回、少し誤認される表現がありましたので、訂正します
＞２０年以上かかりそうな予感したら、いきなり登記かけてしまったらいかがでしょう？（所有権：姉，あなたの1／2ずつの共有。）登記かけるに際し、お姉さんの承諾いりません。これで取得時効の問題クリアです

「少しでも姉が家賃相当分を払った場合」が抜けていました
ので加えます

この回答へのお礼

御礼が遅くなって申し訳ありません
7年間分の家賃を請求できることは知りませんでした
まあ　売却に同意してくれればそこまで要求する気はないのですが。
教えていただきありがとうございました。

お礼日時：2007/12/06 18:02

No.2 回答者： noname#65452 回答日時： 2007/12/02 02:40

相続の場合って結構揉めますよね

２０年以上かかりそうな予感したら、いきなり登記かけてしまったらいかがでしょう？（所有権：姉，あなたの1／2ずつの共有。）登記かけるに際し、お姉さんの承諾いりません。これで取得時効の問題クリアです

相続のトラブル解消するまで当座、1/2に相当する家賃を姉に請求できます。

代償原資あること期待しています

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

相続のトラブル解消するまで当座、1/2に相当する家賃を姉に請求できます。

おっしゃるように私も姉に要求したのですが拒否されました。
取得時効とはどういったものなのでしょか？
今回の場合　父が亡くなってからか、母が亡くなってから
どちらになるのでしょうか？
相続になるので登記の変更には姉の承諾がいると思うのですが？
全く素人でわからないことだらけです。
教えていただけたらうれしいです

お礼日時：2007/12/02 23:15

No.1 回答者： Shin-no-jy 回答日時： 2007/12/02 02:08

居住権って・・賃貸契約ではないので関係ありません。

ただ、20年も放っておくと時効による取得を主張されて
しまうかも知れませんよ。
権利ですが、おふたりとも法定相続人としては平等ですね。
＞売却しないで不動産の相続の私のとり分を現金でもらう場合
代償分割をご存知の上でのご質問のようですが・・・・。
これもご存知かもしれませんが、固定資産税の評価額を目安にする
ことが多いようですが、値上がりが著しいエリアでは時価も用いるようです。お姉さんに（あなたが納得される程度の）代償原資があればよいです
が

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます
残念ながら姉には代償原資はないようです。

固定資産評価額と売却するとしたときの査定額とは
かなり差があるものなのでしょうか？
２０年というのは　母が亡くなってからでしょうか？

お礼日時：2007/12/02 23:09