住宅ローン フラット３５と銀行ローンの長期固定金利の前提条件

現在、住宅ローンを検討中です。

基本的にフラット35を利用しようと思っていたのですが、ある銀行ローンの35年長期固定が、金利面（優遇後）、保険面などからよりリーズナブルに感じられ、こちらの利用を考え始めました。

しかし、いざ契約書をみると金利について下記条項があります。

・当社は当社所定の基準により、当社の基準金利に対して優遇して適用することができるものとします。また、本契約の他の条項にかかわらず、当社はいつでもその優遇金利を中止または変更することができるももとします。

・当社は、金融情勢の変化その他相当の事由があると認められる場合には、借入金利を相当の範囲で変更することができるものとします。

これはすなわちいつでも金利の変更が銀行側の都合でできるということになると読めます。
銀行担当者に確認しても、よっぽどのことがない限りないでしょうとはいうものの保証の限りではありません。
また、銀行ローンではどこでもこのような条項がついているとのこと。

そこで質問です。

１．この条項では35年間金利固定が約束されていないので、長期固定のメリットを感じられませんので、やめようと思うのですが、私は気にし過ぎでしょうか。

２．たいていの銀行ではこのような無条件での金利変更ができるような条件がついているのでしょうか。（基準金利の変更と優遇金利の変更と分けて考える必要があるのでしょうが。）

３．フラット３５ではそのような条件は確認した限りなさそうです。やはり長期固定金利をメリットと感じるならフラット35の選択の方がいいという認識でよいのでしょうか。

金利自体は銀行ローンの方が低いので惜しいです。

よろしくお願いします。

No.5 回答者： popopo55 回答日時： 2008/03/18 18:23

たぶん、銀行によると思います。

私は、某地銀から35年固定で、2.9%の金利で借りました。（優遇なしです。）
完全固定で、その様な条項もありませんでした。
ただ、「35年固定は来月からなくなりそうです。」と。行員には言われました。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
ＨＰなどでみると、優遇なしの基準金利だと、借入期間の金利変更はないという銀行はあるようですね。（35年など長期固定含め）
但し、契約書までみていないので、条件などが付いているか分かりませんが。

お礼日時：2008/03/19 10:54

No.4 回答者： umaiwinenomitai 回答日時： 2008/03/18 11:05

すみません。

確かに銀行ローンの超長期で３％以下なんて商品が
あるんですね。失礼しました。

質問にもどると、基準金利は金消契約時点の基準金利で
ローン契約書に記載され、優遇幅は、それとは別記で記載される
わけです。優遇は「値引き」ですけど、いきなり優遇をやめます
とはいえないわけで、機械的に継続されると考えるべきでしょう。
政策金利が５％になるような事態にそなえての、逃げでしょう。
私企業ですから。
その点、フラットは、金利上昇リスクを金融機関が負っていない。
その辺に違いがあるのだと思います。

生保の年金型保険だとか利率をどんどん変えちゃうこともあるわけで
繰上げ返済とか考えないならその一文こだわるべきかも知れません。

この回答へのお礼

そうなんです。それを一番心配しているのです。
（どの程度の確率で起こるのかというのはありますが）
振興のネット銀行なので、顧客にリーズナブルな条件で、とにかく契約を集めておく一方、いつでも一方的に金利変更できる策を打っています。回答者様おっしゃるように私企業なので当然の逃げなのでしょう。
どんな変更があっても文句言えませんね。
低い金利は魅力ですけども、安心できませんね。

お礼日時：2008/03/19 10:51

No.3 回答者： maeiwa 回答日時： 2008/03/18 10:21

どこ銀行でしょうかね。

。？
その様な条項はあまり聞いた事がないのですが。。

ちなみに、銀行で35年固定の長期ローンなど無いという意見もありますが、
ありますよ。
私は30年固定で、2.9%の金利です。
もちろん、優遇条件はクリアしてますが。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
新興のネット銀行です。

お礼日時：2008/03/19 10:40

No.2 回答者： umaiwinenomitai 回答日時： 2008/03/18 10:12

誤解されていませんか？

私の知る限り、銀行の住宅ローンに
３５年固定の超長期ローンなど存在しません。

だって３５年も３％内外の低金利で貸すリスクを負う銀行はいない。
だから、フラット３５は、証券化で投資家にそのリスクを細分化する。
政策金利が上昇したら、新たに売り出すフラット３５の利益を合算する
形で全体の運用益から住宅ローン担保証券の配当が決る。

一方銀行は、国債の先物などを買って、１０年程度の長期貸付の
ローンの金利上昇をヘッジする。だから国債の利回りと連動する形で
１０年の長期ローン金利が出てくる。これは各行横並びに近い。
さらには、そこから０．５％とか優遇することで、顧客を得ようとする。
優遇は３年～１０年の期間限定ですが、変動でも優遇金利出すところが
多い。
ただし優遇幅は物件、借り手、自己資金の多寡によります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
フラットと銀行ローンの背景がよく分かりました。

また、優遇幅は各人一律ではなく、各人の条件で異なるのですね。
これは、基準金利、優遇金利が店頭等で表示済みでもいざ申し込むと、条件が良ければさらに優遇してくれたりすることがあるということなのでしょうか。

お礼日時：2008/03/19 10:37

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2008/03/18 02:25

＞また、銀行ローンではどこでもこのような条項がついているとのこと。

私が利用している銀行のＨＰにはそのような記載はないようです。
一度別の銀行に相談されてはどうですか？
とりあえず相談だけなら無料ですし、そのような前提条件が他に銀行にあるかだけでもわかりますし・・・

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
他にも相談してみようと思います。

お礼日時：2008/03/19 10:31