白アリ駆除と、貸家の大家と不動産屋に関する対応

Question

はじめまして。白ありについてご相談させてください。
私は賃貸の木造の借家（築３５年）に住んでいるのですが、先日１階の洗面所の隅から羽アリが大量に発生しました。ネットで色々調べた所、おそらくヤマトシロアリの羽アリです。とりあえず殺虫剤で処理して、すぐに大家さんに駆除の工事をお願いしたのですが、「白アリなんて、窓を空けて空気の入れ替えをすれば発生しないはず。それはお宅でなんとかしてちょうだい」という返事が返ってきました。
私は２階はあまり使わないので雨戸もそんなに開けないのですが、１階はいつも網戸で空気の入れ替えはしています。大家さんは、２階の雨戸も毎日開けないからだ、という主張をしてきます。
さらに、不動産屋にそのことを相談すると、「大家さんは、空気の入れ替えをすればいいとのことです。うちは、白アリのいる物件は売っていません」というような唖然とするような返事でした。
今回お尋ねしたいのは、空気の入れ替えだけしていれば、白アリは発生しないものなのか、という点と、白アリの発生する原因、そして駆除に関する費用は一般的に家主と借主どちらが負担すべきか、の３点です。
何かおわかりになる方、お答えいただけると幸いです。よろしくお願い致します。

追記
・３年前にも１Ｆのリビングに同種の白アリが発生したことがあり、その際は大家さんの費用負担で、業者に消毒してもらった。
・今時珍しく、汲み取り式のトイレの家。

kutugen · Accepted Answer

シロアリの発生云々については他の回答者の仰る通りと存じますますので省きます。

「駆除に関する費用は一般的に家主と借主どちらが負担すべきか」についてですが、
戸建借家の賃借人である貴方にはその借家を管理する義務があります（民法第400条　善管注意義務）
この義務を怠り、建物に損害を発生させた場合には、復旧にかかる費用を負担しなければなりません。

しかしこの義務は「社会通念上、客観的に期待される程度の注意をもって扱う」程度のことで良いのです。
賃借人が建物躯体のシロアリ点検や防除を行わなければならないような社会通念は現在の所ありません。
もし貴方が過失や故意で建物に水をかけたりしてシロアリの発生しやすい環境を作ったのでなければ、
シロアリによって発生した建物の被害は貴方がその修復費用を払う必要がありません。

普通の大家であればシロアリは自分の大切な資産である借家を毀損してしまう大敵ですので、
仮に貴方が断っても「シロアリの駆除をさせてくれ！」と怒鳴り込んで無理にでも駆除しそうなものです。
しかしこの大家さんの対応を見る限り「もうこの借家は取り壊したい」と思っているとしか思えません。
大家側から貴方に退去を求めれば費用が発生しますので、貴方の方から嫌になって退去してくれれば..などと思っていそうです。

シロアリに食害されている状態では建物強度が落ち、貴方の安全が脅かされますので、
大家は所有者として自己の費用でこれを修復する義務を負っています。

まとめて繰り返しますが「貴方に過失が無い以上、大家は大家の費用負担でシロアリ駆除を行う義務があります」
同義的にも法的にも、貴方に費用を負担する義務はありません。

kutugen · Answer

＞先日不動産屋づてに、「大家さんは来年の更新をしない考えだそうです」と言われました。
大家が契約の更新を拒んでも問題はありません。
なぜなら「法定更新」として、契約年数が満了しても貸主に正当事由が無い限り、貸主が契約更新を拒否しても借主はそのまま住み続けられるからです。（定期借家契約を除く）
ただし、建物の老朽化が著しく修理が著しく困難で危険な場合には正当事由として退去を求められても拒否できません。
しかしながら今回のケースではシロアリの駆除を拒むなど、原因を作ったのは大家側ですので相当の立退料を請求できます。
 
＞私はこの家で自営の仕事をしているので、ここに住めなくなると大変なことになります。大家さんの都合で強制退去を命じられた際、大家さん側にどのような補償を求められるのか、もしおわかりになればお答えいただけたら幸いです
これは賃貸借契約時に「事業用または事業用兼住居」として借りたのか、単なる「住居」として借りた物件なのかで異なります。

住居用であれば、立退料の相場は最低でも「家賃の6か月分+引越し費用」で、上限の目安は「家賃12ヶ月分+引越し費用」です。
なお、老朽化が原因で住宅としての用途を廃止するものであれば、敷金は100％の返還を求めます。
原状回復費用については支払う必要がありません。

「事業用または事業用兼住居」として賃貸借契約を結んだのであれば「家賃6か月分+引越し費用+事業用機器の移転費」が相場の最低ラインです。
この場合も敷金は100％の返還を求める事が出来ます。
雇用している従業員がおり、この従業員を移転作業に従事させた場合はその人件費も請求できます。
事業用の場合、退去する事業者が蒙る損失はそれぞれ大きく異なりますので、相場の上限目安はありません。
「賃料12ヶ月分+総移転費用+移転先内装・看板等設置費用+移転先との賃料差額12ヶ月分+休業補償２日分+移転告知広告費」で合意した例もあります。
ただし、あまりに無茶な主張を続ければ、最終的に裁判での争いとなりますので穏便に済ませるに越したことはありません。

ultra1long · Answer

原因だけ回答します。

換気をしていようがいまいが、シロアリにやられます。
床下が乾燥していても、やられます。
ヤマトシロアリ、イエシロアリに関しては、地面からの進入経路あれば、やられます。
土壌薬剤が利いていなければ、入られるか入られないかは、運ともいえるでしょう。
下記をお読みください。
http://www.sinfonia.or.jp/~isoptera/myhtm/question.htm

sirayuki12 · Answer

分かる部分のみお答えします。

＞空気の入れ替えだけしていれば、白アリは発生しないものなのか
窓を開けて空気の入れ替えをしているのは室内だけのこと。
家屋で湿気のあるところは台所、お風呂場などの水気のあるところです。
そしてそれらのある床下（見えない部分で空気の入れ替えが出来ない箇所）周りが一番湿気があるのです。
続いて玄関の内側などですが、シロアリは一度発生すると徐々にですが床下の湿気のある部分全体にも及んできます。
ですから、窓を開けていれば大丈夫ということはありません。
できるなら床下を開けてみてください。
湿気とカビの臭いが凄いですから。
シロアリの駆除防止は床下全体を実施しないと意味がありません。

＞白アリの発生する原因
元々シロアリは土中などに生息して地表にある腐った木片（セルロース）などを食べています。
類似する紙や床下の散乱する木片、そして蟻道という特有のトンネル状の通路を作り中を移動しながら建物を侵食食害してゆきます。
時には蟻道を使って２階にまでも食害をするときもあります。

シロアリ発生の要因の一つが暗く湿気があることです。
家屋の床下にシロアリが発生するのはそれらの要因があるからです。
一説によるとシロアリが発生した土中には数十万匹のシロアリが生息しているといわれています。
いま、羽根蟻が発生するのはペアを見つけ、新しい巣作りをするためです。

白アリ駆除と、貸家の大家と不動産屋に関する対応

シロアリの発生云々については他の回答者の仰る通りと存じますますので省きます。

＞先日不動産屋づてに、「大家さんは来年の更新をしない考えだそうです」と言われました。

原因だけ回答します。

分かる部分のみお答えします。

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