マンションの窓ガラスは共用部分ですか？

　先日マンションの修繕をするという話が理事会で出ました。理事の一人が、窓ガラスにヒビが入っているので直して欲しいという要望を出しました。他の入居者にも窓枠が錆びているから直して欲しい人がいるので、全員にアンケートを取って直しましょうという提案でした。その際の費用は管理組合持ちでということでした。私は納得できなくて反対したのですが、2対2に分かれてしまい、後日再検討ということになっています。　ちなみに自主管理ですので、管理会社とは契約していません。

　私は後で本で調べたのですが、窓は外側が共用部分だけど、内側は専有部分、というわかりにくい表現でした。外壁を直すのは共用部分なので管理組合からの支出というのはわかるのですが、窓ガラスは極一部のい入居者のみの問題だから、個人での修理や入れ替えが妥当なのではと思っています。　前述の入居者は、ひとりでに窓にヒビが入ったと言っています。　

　通常、この場合はどういう扱いとなるのでしょうか、教えてください。　宜しくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： st_tail 回答日時： 2009/05/31 18:36

管理会社社員です。

確かにわかりにくい部分では有りますが、何と言うか・・・・。
質問者様の管理規約がわかりませんので、標準管理規約で解説します。

まず、窓や窓枠、窓ガラスが共用部分か、専有部分か。
これは第７条２項の三にあります。

三　窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

つまり、窓ガラス、窓枠はいずれも共用部分です。
続いて、この部分は共用部分ではありますが、

第１４条　区分所有者は、別表第４に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス（以下この条、第２１条第１項及び別表第４において「バルコニー等」という。）について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する。

とされているので、「専用使用部分」に当たる事がわかります。

で、専用使用部分の維持管理の事は

第２１条　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

とされております。

つまり、今回の質問者様のようなケースでは、全て区分所有者の負担と責任で行うことになります。
ここで問題になるのは、「通常の使用に伴うもの」とは、どういう場合か、と言う事ですが、これは同規約の第２０条に関するコメントに以下の文言があります。

(3) 本条ただし書の「通常の使用に伴う」管理とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入れ替え等である。

ですから、今回のような件であれば、区分所有者がそれぞれお金を出して行うべきもので、管理組合で負担するものではありません。
ただ、窓枠に関しては、劣化が進んでいるのであれば、管理組合で一斉に修理、あるいは交換をする事は「あり」です。
また、総会決議で、窓ガラスの補修も管理組合の負担で補修することを決議すれば、この限りではありません。

冒頭にも書きましたが、これは平成１６年版の標準管理規約に基づく解釈です。質問者様のマンションの管理規約が、これとは違う定めをしていれば、それに従う必要があります。

しかし、色んな事を書かれるのは結構ですが、根拠となる条文くらい示していただきたいものですな・・・。

参考URL：http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/ …

この回答へのお礼

ありがとうございました。これで次回理事会で意見することができます。　マンションの管理規約を見たのですが、「維持管理」の記述がありませんでした。それでも一般的には認められないという姿勢で臨もうと思っています。　わかりやすい解説ありがとうございました。

お礼日時：2009/06/05 23:41

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2009/05/31 08:54

＞窓ガラスは極一部のい入居者のみの問題だから、個人での修理や入れ替えが妥当なのではと思っています。

それは違います。
窓ガラスは枠部分も含めて共用部分です。
「窓は外側が共用部分だけど、内側は専有部分」と云うのは、例えば、玄関ドアーに内側に飾り物をする場合は自由だが、外側の塗装は管理組合の仕事、と云うような場合の扱いからです。
窓ガラスの件は、仮に、これを専有部分だとすると、割れていても直すのは専有部分の者の自由だとすると、雨風等で駆体部分にも影響しますし他の共用部分に影響します。
つまり、割れたガラスを放置することで区分所有者全員に影響が現れてきます。
そのような理由から共用部分となっているのです。
以上で、今回は、管理費から捻出すべきです。
なお、天井裏の配管も、その配管が他の区分所有者にも行っておれば共用部分ですが、エヤコンなど占有者の物であれば専有部分の物です。

No.1 回答者： doctorelevens 回答日時： 2009/05/31 01:21

管理組合理事長です。

＞「窓は外側が共用部分だけど、内側は専有部分」

その通りです。
従って、内側（専有部分）を改造することは不可能ではありませんが、
外側に影響があってはいけません。
内側から傷を付けたり、穴を開けたりすることは管理規約上
出来ません（外側に影響するから）。
修繕も「外側からの害による場合」＝管理組合負担（保険や修繕費）
「内側からの害による場合」＝個人負担です。
自然消耗や劣化・原因不明は管理組合の方から費用を出すのが普通です。
（原因不明＝「居住者の落ち度が明確でない場合」）
通常の場合は、窓への工作は内側からシールを貼ったり、
目隠しをしたりする程度ですから容認されます。
管理組合が費用負担をする理由は、
・いずれにせよ各居室に起きる可能性のある問題である訳で、
　特定の部屋だけの問題ではないから（お互い様だから）
・各自が勝手に交換してしまうと、管理が面倒だから
　（デザインを同じにする必要がある）
・外側は共有部分なので、管理組合が取り替え工事を監督する義務があるから
等です。

ちなみに、「窓に付けるタイプのエアコン」なども
「取り外せる状態で取り付けてある」として認められることが多いです。
原則として完全固定はダメ。