工事遅延による損害について

店舗の改装工事を２５０万円納期を２０日間と契約で依頼しました。先に１５０万円支払いました。しかし工事の進みが遅く６０日かかってやっと引き渡しされました。４０日も遅れての引き渡しですので、こちらは家賃だけでも５０万円以上損害が出ています。（納期を約束した契約書は交わしているのですが遅れた場合のペナルティーに関しては取り決めしていません）この場合いくらくらいの減額（値引き）を要求するのが妥当でしょうか？工事が遅れた大きな理由は、下請け業者が他の現場を優先して現場に来ないので業者を変えたりしていた事が原因です。実際には開店が遅れるなど家賃だけの損害ではないのですが、家賃分ぐらいは減額したいと考えています。
よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： tozo 回答日時： 2009/12/13 22:04

工期20日間という契約において、20日経過時点で作業完了とならなかったわけですから、本件は債務不履行による損害賠償請求権が認められます(民法第415条)。

http://www.houko.com/00/01/M29/089B.HTM#415
この場合の損害賠償の範囲は「通常生ずべき損害」とされていますが(民法第416条)、具体的には「財産的損害」と「精神的損害」とに分類されます。
http://www.houko.com/00/01/M29/089B.HTM#416
「財産的損害」は、損害に伴って発生した経費に当たる「積極的財産的損害」と、営業できるとできないとに関わらず要した経費(休業補償)や、営業していれば得ていた利益にあたる逸失利益を含む「消極的財産的損害」とに分類されます。
「精神的損害」の代表格は慰謝料です。

質問者さまの事例ですと、40日間の工期の遅れにより発生した損害は、

・積極的財産的損害：
　改装完了予定日に改装が完了しなかったことで使えなくなった資材の代金や、取引先への損害賠償費用(合理的な範囲に限る。)等

・休業補償：
　工期遅れ中の家賃や社員への給与
(ただし、改装中も自宅等の用途で利用していた場合や、社員を別の業務につけていた場合はその期間を除く。)

・逸失利益：
　40日間営業していた場合に得ていたと推定される利益
(改装前の営業実績をもとに算定するのが合理的かと思います。)

・精神的損害
　資金繰りが崩れることで金銭的に追い込まれた等あろうかと思いますが、この値の算定は非常に難しい面がありますので、できれば「精神的な損害もあるけども、そこはうちが泣きますので」などとして具体的に数値化しやすい財産的損害に絞って話し合うことが望ましいかと思います。

などが想定できますでしょうか。
(いくつかの例示ですので、具体的には過不足あろうかと思います。)

これらにつきそれぞれ金額を積み上げて、未払い分の代金100万円との相殺を協議することができようかと思います。
※遅れた場合のペナルティーは定めなしとのことですので、事前に賠償額の予定(民法第420条)はされていないものとして回答しております。


以上が法律上の解釈ですが、お互いできればお金を払いたくない気持ちはあるでしょうから、落ち着いて話し合いを進めるために、最寄りの法律事務所等でアドバイスをいただいたり、専門家等の第三者にまずは中立な立場で話し合いに参加していただくことで、早く話がまとまることもあろうかと思います。

No.3 回答者： gookaiin 回答日時： 2009/12/13 16:09

すみません。

１番目の回答者さんへの横質問です。

売上から費用を引いたものが、利益になります。
開店していなかったので営業の売り上げはゼロです。でも家賃の50万円は費用として出て行ってますよね。当然請求できませんか。（まったくの無駄金になっているわけです。）

＞工事が予定どおり完了していたとしても、貴方は同額の家賃を支払っていたはずです。

これはそのとおりですが、逆に言うと
「工事が予定通り完了していたなら、当初想定の売り上げがあった」という言い分がでてきます。

利益のみ、というのは家賃（経費）と売上が相殺されている場合の考え方ではないでしょうか。

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2009/12/13 15:59

＞この場合いくらくらいの減額（値引き）を要求するのが妥当でしょうか？

相手との交渉事になります。「質問者さんが最終的にいくら値引きしてほしいのか。」　　そのためには　「最初、相手にいくらの値引きを要求するのか」　がポイントになります。　

私だったならば、納期遅れに伴う実損分をすべて明らかにします。50万円以上の家賃の他に、開店が遅れたことによりえられなかった利益（売上ではありません。）も計算します。
そして少なくともその半分を業者に請求します。

理屈は次のとおりです。
・あんた（業者）の工事の納期遅れで、私は○○円の損害がでた。
・私がこれだけの損害を受けているのに、あんた（業者）は当初約束の250万円をそのまま請求するのか。（納期を守れず、私に○○円の損害を与えているのに、あんたの金銭的負担は無しにするのか。）
・本来なら納期遅れはすべてあんた（業者）の責任なんだから○○円すべて減額してほしい。
・一万歩譲っても、私の損害の半分はあんた（業者）が負担すべきだろう。

なお上記は半分請求の案ですが、業者に問題アリと思ったならば当然全額請求もあり得ます。

No.1 回答者： d-in-o 回答日時： 2009/12/13 15:44

この場合、工事が遅れたことによって貴方が受けた損害の額というと、その期間に大家さんに支払った家賃の額ではなく、その間、営業ができなかったために、貴方が稼ぎ損ねた収益の額になるのでしょうね。

工事が予定どおり完了していたとしても、貴方は同額の家賃を支払っていたはずですから、支払った家賃について、工事が遅れたために発生した損害であると主張することは難しいように思います。

減額を求めるとしたら、上記の収益の額になるのでは。その期間の収益の額を算出するのはなかなか難しいようにも思いますが、休業前の収益などを参考に、損害賠償の請求＆相殺（＝減額）の主張をしてみてはどうでしょうか。