住宅の買い替え（残債なし）、買い先行でいけたらと思うのですが、無理でし

住宅の買い替え（残債なし）、買い先行でいけたらと思うのですが、無理でしょうか。

築５年の現在の住まいを売却し、中古物件の購入を検討しています。

まだ査定をお願いしていないので何ともいえませんが、現在の家は購入時「土地２５００万、建物１５００万」という割合でした。

購入を考えている物件が、４９８０万で、現在空き家です。

いろいろ情報収集する中で、「ローン残債がなければ、買い先行でも大丈夫」という言葉をいくつか見かけました。

しかし、確かに我が家はローン残債はありませんが、売却金額をそのまま購入資金に当てて、さらにローンを組まないと、もちろん４９８０万には届くわけもありません。

うまく行って３０００万円で売却できたとして、２０００万の借入れを考えていました。

諸費用は、現在の手持ちでまかなうという感じです。

ただ、購入希望の物件がけっこう気に入っているので、早めに手続きに入った方が・・・というところもあり、うちの条件で「買い先行で」買い替えを進められるのか？ということが知りたいのです。


買い先行というのは、５０００万円のローンを組む、ということでしょうか？

我が家の年収から考えて、５０００万のローンはありえません。

「残債がない場合は、買い先行で大丈夫」というのは、何か方法があるのでしょうか。

それとも、単に「残債なし＋売却前せずとも頭金たくさん有り」の方が、通常の範囲内でローンを組むという話なのでしょうか。


アドバイスいただけましたら、ありがたく存じます。

No.4 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/09/16 07:51

No.2です。

補足を読みましたが、指示したURLでの説明では決済についての説明を省いているので、少々片手落ちです。
不動産は引渡しを受けない限りは引越す事はできません。つまり決済と引渡は必ず同時ですので、全額決済しない限り引越す事はできません。これが基本です。
つまり買い先行の場合、購入物件を住宅ローンまたは現金で一旦購入しなくてはなりません。売却物件の資金はその時点では充てにはできません。幾らで、いつ売れるか分からない訳ですから。

引越し後売却をし、売却金が入金された時点で、住宅ローンを繰り上げ返済すると言う事は可能ですが、いずれにしろ現金で買うお金が無い場合は、一旦購入物件は頭金を引いた全額で住宅ローンを組まざるを負えないと思います。

もしこれが売却物件に残債があった場合、購入物件の住宅ローンを組む事ができません。ですので、残債が無い場合は買い先行が可能という説明をしているのだと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。


結局、買い先行でいけることになりました。

売却手続きはまだですし、当然売却金額もわかりませんが、売れ次第にその金額をローン残高に充当するという約束で（共同担保に入れるとか・・・）、４８００万程度の借入れが可能という結果になりました。


大変参考になりました。

丁寧なご回答、感謝いたします。

お礼日時：2010/10/06 17:10

No.5 回答者： takapiii 回答日時： 2010/09/16 07:56

No.2です。

書き忘れました。
No.4の説明の場合の住宅ローンは「買換えつなぎ融資」という短期のローンがあります。
売却金を頭金にしたい場合は、その分をこのつなぎ融資に出来る可能性はありますので、銀行とご相談ください。

No.3 回答者： k_tukahara 回答日時： 2010/09/15 16:23

不動産勤務です＠＠ノ

結論から言いますと・・・可能ではあります。


問題点は２つ
１、本当に売れるのか？
⇒これは本当にあなたの言ってる金額で売れるか？ってことで、予想金額より安く売れても、その分をローンで賄う気持ちがあるのであれば、そのことをしっかり伝えないと、売主は嫌がるでしょう。

２、いつまで？
⇒これは、売主さんが待つ期間の問題です。１年とかは基本的に受付けないので、一般的には３カ月ですね。


売却価格が売り出し価格より、かな～り下がった場合は、買換えをやめるのであれば
⇒停止条件付契約（売却金額）

売却価格が売り出し価格より、かな～り下がっても買換えを行う場合であれば
⇒停止条件付契約（日程）


ご参考までに～＠＠ノ

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

「停止条件付き契約」、ですが、他の方が回答くださっている「買い替え特約」と同じことなのでしょうか。

こういった、条件付の契約は、どこの不動産業者でも承諾してくれるものですか？

そういう書式の契約書を交わすのでしょうか。

希望物件の売主が、不動産業者のようです（仲介業者とはまた別の）。
ですので、ひょっとしたら一般の売り家の持ち主よりも、融通は利くのかもしれません。

ただ、他でも質問していますが、少し面倒な物件（差し押さえを受けた）ではあるようなので、物件自体が魅力的にもかかわらず、どうも臆病になっています。


知識足らずで妙な契約をしてしまい、一文無しになってしまったら・・・(~_~;)なんて。

とりあえず、査定を頼み、信頼できる業者を探すことですよね・・・

補足日時：2010/09/15 17:01

No.2 回答者： takapiii 回答日時： 2010/09/15 13:30

No.1の方が言うとおり、普通買換えの場合は買換え特約を付けます。

現在の家が売れなかったら白紙解約という特約ですから、若干ですが買いが先行は可能です。
買いたい物件を見つけ、持ち家の売却価格を安めにみて、それを頭金と諸経費に充てるとして、残りで住宅ローンの審査を行い、仮審査が通れば、ローン特約(住宅ローンが否決されたら白紙解約)を付けて本契約。その後にローンの本審査を行い承認されれば、自宅を売却。
期間内に希望額で売却できなければ、買い物件の白紙解約という手順です。

但しこの手順ですと、買い物件の売り主がかなり待たされる事が想定されますので、この方法に承諾しない可能性はあります。そこをどう納得させられるかが鍵でしょうね。
貴方にとっては安全策なのですが、売主にとっては期間損失の可能性があります。

一般的には売却の方が時間がかかりますので、売りが先行するものですね。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

買い替え特約については、ある程度理解できるのですが、尋ねたいことはそれとは少し違うような気がするのです。

「ローン残債がなければ買い先行でも大丈夫」「買い先行のメリットとして、購入希望者に空っぽの家を見てもらえる」という言葉を見かけました。

http://allabout.co.jp/r_house/gc/184849/
http://allabout.co.jp/r_house/gc/184849/2/


この説明では、「わずかに買い先行」ではなく、「すでに購入して引越し」していることになります。

これはやはり、キャッシュで購入、または売却のお金を頭金にせずとも次の家を購入できる人、の話なのでしょうか。

なにか、他の方法があるのでしょうか。

お知恵を借りられれば、と思いますm(__)m

補足日時：2010/09/15 18:31

No.1 回答者： -phantom2- 回答日時： 2010/09/14 19:47

現在住んでいる築5年の2500万+1500万の家は現金で購入されたのですね？

ならば「〇月〇日までに3000万以上で売れたら・・・」と言う下記のＵＲＬの買換え特約を契約に盛り込めば「買い先行」で行けます。

参考URL：http://allabout.co.jp/r_house/glossary/words/w00 …

この回答への補足

回答ありがとうございます。

補足ですが、現在の住まいは現金で購入したわけではありません。

２８００万の頭金を入れ、１２００万のローンを組みまして、ちょうどまる５年で完済いたしました。

現金購入ではないわけですが、買い替え特約は可能なのでしょうか。業者によって扱いが違うのでしょうか。。。

補足日時：2010/09/14 21:06