マンション（分譲集合住宅）における長期修繕計画表は正解か？

マンション（分譲集合住宅）における長期修繕計画表は正解か？
私見を述べます。長期修繕計画表に正解はない。
複数の業者に発注しても、修繕工事の周期・修繕工事費が異なる。

国土交通省は、マンション向けに長期修繕計画ガイドラインを告示したが、使い物になるか？（実用に供するか？）
長期修繕計画表は、建築土木技術者が永久専従で修繕時期の診断と修繕工事費の積算を５年毎に実行すれば
概算積算金額の３割から高くても７割以下の低額となる施工実施金額を積算することができる。
＜現状の長期修繕計画表の問題点＞
・修繕工事の周期に関する標準が無い。
・修繕工事費は、概算積算金額であって、資機材調達価格・現場に投下される役務費・監理費等は施工実施金額ではない。
・仮に２０年・２５年・３０年の期間とすると、共用部の部位を長期修繕計画表に含まれているか。
　実態は含まれていない。
・業者は目安だと言い、納品する長期修繕計画表を保障する業者はいない。
・こういうあいまいな長期修繕計画表から各住戸が負担する毎月の修繕積立金が妥当であり、かつ、公平な費用負担となる計算式を業者は設計することができるか？
等の理由・問題含みですから、民間業者は、お国が定めたから正解だと説明するマンション管理費士がいる。自分が何を根拠にして述べているのか、上述した諸問題に対する考え方
を持ち合わせていない。荒唐無稽な民間・及び、国交省の担当部門の無分別な対処に、全マンションはブーイングを唱える時節です。

実用・実践方法：地元の施工会社に見積もり依頼し、管理組合側は、市場の実勢価格を収集する。
多重階層の修繕工事推進体制を組まない事。
最悪の修繕工事推進体制：コンサル（１級建築士）→元請→複数の下請け→複数の孫請け→役務者は安価な外国人。
熟練工を抱える中小の下請けが結集した協業化（相互互恵）形態を編成する事。
マンション管理組合が結束して、距離３０ｋｍ以内・１時間以内の総合品質が良い業者を選定する仕組みを
備えることである。
１匹オオカミのコンサル（１級建築士・数人の社員）の大部分が新技術を習得する時間がないから、例えば、事前の現場目視診断と科学的な計測診断機器を備えた対処ができない。
国交省は中小の施工実施会社に対する協同組合協業ネットワークシステムを無償貸与を行うべきです。
そして、地元業者が自力でアフターサービスを行える様に修繕工事履歴管理システムを無償供与すべきです。
マンションの修繕工事を対象に、法的規制を設けるべきです。
例：３階層以上の修繕工事推進体制を禁止する。
建築土木業界の口銭・仲介料・キックバック・談合を禁止すべき詐欺罪を新設すべきです。
中小の施工実地会社（現場で実際に作業を担う業者）が食べて行ける支援とは、情報活用のサポートシステムであろう。

No.3 ベストアンサー 回答者： konohazuku521 回答日時： 2010/09/18 23:40

理事長経験者です。

質問者は長期修繕計画の性格を誤解しておられるようです。

＞長期修繕計画表に正解はない。
個々のマンションで計画は異なってきますから、正解がないのが当たり前。

＞複数の業者に発注しても、修繕工事の周期・修繕工事費が異なる。
当然でしょう。どこに発注しても同じ額だったら、見積もり合わせの意味がありません。

＞修繕工事の周期に関する標準が無い。
個々のマンションで劣化の進み方は異なりますから、標準がないのが当たり前。

＞修繕工事費は、概算積算金額であって、資機材調達価格・現場に投下される役務費・監理費等は施工実施金額ではない。
２０年後、３０年後の施工実施金額なんて誰にもわかりません。

＞仮に２０年・２５年・３０年の期間とすると、共用部の部位を長期修繕計画表に含まれているか。実態は含まれていない。
そもそも長期修繕計画は共用部を対象とするものです。

＞業者は目安だと言い、納品する長期修繕計画表を保障する業者はいない。
目安なのですから、目安だとしか言いようがないでしょう。

＞こういうあいまいな長期修繕計画表から各住戸が負担する毎月の修繕積立金が妥当であり、かつ、公平な費用負担となる計算式を業者は設計することができるか？
だから、修繕積立金計画も５年～１０年ごとに見直すわけです。それに、修繕積立金は業者が決めるものではなく、管理組合の総会で住民みずからが決めるものです。

長期修繕計画はあくまで「目安」です。１０年目にはこんな工事、２０年目にはこういう工事が必要になりそうだから、それに備えて積み立てをしておきましょうということです。実際に１０年目、２０年目を迎えたら、建物診断をして詳細な工事計画を立てればいいことです。

マンションの修繕計画に厳密な原価計算の考え方を持ち込むことには無理があります。

この回答へのお礼

早速のお応えとともに、ご指摘いただきました諸事項、正解だと私も思います。
申し遅れましたが、私どものマンションは鉄筋コンクリート製です。
過去３０年の修繕工事費の実績を分析すると、資機材の物価上昇傾向が判りますし、資機材の実勢価も判る時世です。
そして、多変量解析の手法を使うと、私ども築後３５年を経過しますと修繕工事の部位は、過去の更新に伴い延命を期待できますので、今後の３０年間の推定修繕工事累積金額は、過去３０年間の実績金額よりも部位別に３割～７割を削減できます。
このことをマンション管理会社はシミュレーションをせず、目安を提出するのみです。
私どもの管理規約は、法律ではないマンション標準管理規約のコピー版を導入しましたから、これに連動する指針・ガイドラインが、私どもの建物・付帯設備に整合しないことを知らない長老達が多く、結果、修繕積立金・管理費が高額なのです。
後期高齢の独居組合員が急増中でして、年金受給者ですから受給金額が半減します。
こう言う状況の中で、人道を損ねることなく、同じ屋根の下での孤独死の阻止を苦慮する毎日です。

長期修繕計画表の実態（目安）と過去に組合員が作成した実体験から長閑な過去でしたが、さて、今後の３０か年間の長期修繕計画表を自分で作成したもののやはり目安でしかありません。
そこで、修繕積立金を１万円／月と仮設し、５年間の累積金額枠を限度とし、この金額を越える１回あたりの修繕工事を行わないと言う規定を想定しております。
５年毎に「出来る組合員」、「判る組合員」、そして、近隣の施工実施会社に委託する形態を想定して見ますと、前述致しましたとおり、全体で３割から７割を減額することが可能です。
重要なことは実績金額と見積書を活用して分析する事です。

欧州の分譲アパートでは、高齢な管理員が一人で仕切っています。
マンション管理基準法の出現を要求する時節だと思います。
文言を羅列した条文だけではなく、図示する条文です。
ＣＡＤ設計技術者に管理規約に関するマンション管理要領の法的規制の折り込みを行う事です。
例えば、窓・サッシ類は、耐力を備えた主要構造物でないことを技術者であれば容易に識別できますから、
これらの外建具は共用部ではないが、部分更新単価と主仕様を完成図書に記載を義務付ける事により、部分更新と費用負担は個人、と言う規約が明確化します。
つまり、維持・管理する明細と資機材コードを完成図書に記載させ、近隣の業者でも即時に見積もりが可能なＩＴ化へのシフトを加味するのです。

私も後期高齢者入りです。
箱ものを造る時代から箱ものを維持管理する時代です。数々の保全・修理が発生します。
備える保守保全修理などの情報を活用する事です。

欧米の大手コンサルティング会社では、竣工実績金額の誤差が＋３％、－２％と言う実績を備えています。
つまり、施工実施見積もりの入札額が、同業他社が伯仲する状態です。（ほぼ同一と言う意味です）
ですから利益は現場監理（現場でのプロジェクト管理）で決まります。
マンションの修繕工事において、現場で原価管理を行っている事例はありますか？

建築土木業の特性は、一品料理です。機械製造業等は工場と言う固定場所で組み立てる。
従って、建築土木（マンションの修繕工事を含む）は、現場の役務者の品質を造りこむ管理医術ノウハウです。現場毎に役務者が変わる特性に対応する現場計測が重要です。

多次元の講釈めいたお応えとなりました。
それだけ、多々の問題を抱えている実態への対応を皆様方から改善する助言を戴きたいのです。
ところどころ、ＩＴの利用を記述しましたが、でも、最後は人です。

ありがとうございました。

お礼日時：2010/09/19 03:09

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2010/09/18 11:42

一言。

「で？」

No.1 回答者： tadagenji 回答日時： 2010/09/18 10:53

ここはあなたの個人的な意見を述べるところではなく、相談をする場所です。

あなたの考えを広く知らせたいのならば、こんなところに書かずに本を書いて出版してください。
業界内の人かどうかは知りませんが、現在の仕組みを知らないのに知ったかぶりは良くないですよ。

この回答へのお礼

早速のお応え、ご指摘をありがとうございます。区分所有法を紐解き始めた当初は、日本語の文章なのか難解でした。そして、国交省が誇示している「マンション標準監理規約」は、参考と位置づけであることを別の告示に存在している事を発見。民間企業だったら会社は混乱します。
以来、積算業務・見積もり書作成等、大型工事のプロジェクト業務を担当しながら海外の入札と比較しますと、日本の見積書は、明治政府以来の旧態依然の状態であり、未だに国交省は小平で講座を開き、国民に教育を行っています。

工業製品の工場出荷価格＝製造原価を基準にして、購入する時の価格を調査しますと種々の事が判ります。
国内の建築土木業界の階層構造は、海外土木工事では、外観は同じですが、工事原価の集計は異なります。
国内では一般管理費を加算しますが海外ではリジェクトされます。

長文になりますので、ご指摘された背景に原価の構成の探求をおすすめします。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/09/18 19:02