敷金がかえってこない

Question

先日、一年くらい住んでいた賃貸マンションを退去しました。
汚してもいないので、現状回復以外敷金が返ってくるのかと思ってましたが、
契約書の特約事項欄に退去時敷金より賃料の２ヶ月分を償却するとなってました。
その場合は敷金は返ってこないのでしょうか？教えてください。

yuri_s · Accepted Answer

#1の者です。原状回復や室内クリーニングなど、敷金返金は不動産業において最も多発するトラブルなのですが…

＞礼金はいらない。しかし敷金は償却してほしい
＞退去時の畳替えや室内清掃は借主負担でいいと明記
＞室内清掃は借主負担でいいと明記してます。 

業者が敷金償却の旨を言うのであれば「退去時の畳替えや室内清掃は“借主負担”」で間違いないでしょう。類業者としては悲しい現状ですが、よくある話です。
ただ“借主負担”と“貸主負担”では大変な違いです。今ひとつご確認を…。

さて、「原状回復」とは何かという点については、ネットで調べてください。すぐに見つかります。
しかし、今回で言うところの“畳替え”は「原状回復」に相当するものの“室内清掃”は相当しません。国土交通省や各不動産団体では“室内清掃”も貸主側で負担するよう指導していますが、実際には借主の無知さにつけこみ、全額を借主に負担させようとする業者が大半です。良心的な業者でも「室内清掃は貸主・借主の折半で」くらいです。

ただし、一般人が言う「汚してもいない」というのと、専門家（不動産業者）がいう「汚れ」には大差あることが多々あります。

なお、重要説明において特約事項の説明は、業者として“常識”です。宅建業法や民法でその旨を定めているかは調べておきますが、過去の裁判事例からすると『特約は重要説明に含まれる』とされています。

結果から言うと、私からの回答（アドバイス）は前回のとおりです。
最終的には「業者が重要説明事項（特約含む）を行ったか」「その内容があまりにも不当ではないか」「内容を説明されたうえで承知して契約したか」が話し合いや裁判の論点となります。

おひとりで業者に立ち向かってもたぶん負かされてしまうと思う（←業者にとっては日常茶飯事のトラブルだから）ので、ぜひ法律専門家に相談して相当手段をとられてください。

sigino · Answer

#4です。
敷金償却は関西地区の「敷引き」にあたるものと理解しています。その前提での回答です。（もしこの前提が違っていた場合は、以下は無視してください）

＞特約事項にもうひとつ退去時の畳衣替え及び室内清掃は借主負担という欄が明記してましたがそこは、二本線で抹消して訂正印が押してあります。 

これは礼金契約から償却契約にかわったことで、抹消された条項です。もし、抹消されないままですと、敷金が償却された上に、さらに畳表替と室内清掃の請求がきます。
この契約の場合、償却された敷金は「預かり金」でなく「売上金」ですから、契約終了後に借主負担の修繕と相殺することはなく、貸主のお金として取り扱います。
もちろん「償却」でない、通常の敷金であれば、「借主に全額返金→借主は自分の負担分を支払（便宜的には相殺）」になるのはいうまでもありません。
しかし、今回の場合償却契約であり、かつそれが慣習上不当にならないよう、借主の負担条項を削除してあり、さらに補足欄によりますとyachu6ko様も契約時納得していたと推察されますので、敷金返還は難しいと思います。

なお、

＞従って、不動産業者＆大家が『入居時に相当ディスカウントしてます』『私たちは零細企業です』と言うのは勝手な言い草であり、裁判になってもソレを“正当事由”とは認められません

これは程度問題で、明らかに相場より低廉な場合は裁判でも考慮されます。
一方、今回の償却契約は実質上「敷＝0、礼＝2」です。そして室内清掃や畳替は本来貸主が負担するものですが、特約で借主負担にすることは認められています。（あくまでも契約時に説明と合意があった場合ですが）。ですからもともとの契約と比べますと、貸主は「敷金と礼金を兼用」し、「借主負担の室内清掃と畳表替」を放棄したわけです。まあ、これぐらいでしたら著しく低廉とまではいえませんが。

家主は補足欄にある交渉の結果の契約を履行しているだけですので、家主の不当を言うのは難しいと思いますよ。それよりも契約時にyachu6ko様が「償却」の意味を正しく理解していたかどうかの方が重要なポイントだと思います。本当はわかっていないのにうっかり判を押してしまったのか、わかって判を押してその上で敷金を返してほしいのか。後者であれば、yachu6ko様の契約違反ですから、敷金はまず返ってきません。前者であれば、多少なりとも返る可能性はありますが、過失相殺で減額はまぬがれないでしょう。

#6にある手順は至極まっとうな手段かつ正当なものですが通常の敷金契約の場合のものですから、それがそのまま今回のケースに当てはまるとは限りません。

なお、私は貸主の立場ですが、借主負担の特約があるときには、仲介業者に重要事項説明書への記載を依頼しています。それでも聞いていないといってトラブルが起こります。貸主にも重要事項説明書の写しを交付してもらいたいものです。（貸主には通常交付されません）。係争になったときに、「見せてほしい」といっても「なくした」といわれたら水掛け論＝原則適用ですから。もっとも、悪質な貸主はいるのも事実ですし、一方悪質な借主もいます。双方が混乱に拍車をかけていると思います。互いに契約の遵守を肝に銘じたいものです。

yuri_s · Answer

#1の者です。御事情がだいぶ把握・理解できてきました。契約時の不動産業者＆大家 VS yachu6koさんのやりとりが目に浮かぶようです(^^;)

yachu6koさんが補足で『人情につけこんでだまされたと思う』書かれていますが、ぶっちゃけその通りに思えます。

物件は、借主が入居していて始めて大家さんの収入につながるわけですから、家賃や敷金・礼金を値下げして客付けする（入居者を募る）ことは、よくあることで、当たり前のことです。
従って、不動産業者＆大家が『入居時に相当ディスカウントしてます』『私たちは零細企業です』と言うのは勝手な言い草であり、裁判になってもソレを“正当事由”とは認められません。（ただし、空き巣の件もあるから、同情余地の一因にはなるでしょう）

ちょっと余談ぽいのですが…関西の一部地域を除き、全国的に「礼金、敷金」というのがあります。
「礼金」というのは、大家さんが原状回復するための事前積み立て費用としてや、家賃補填分（本当はもっと高額家賃にしたいけど、できないからその埋め合わせ分）という性質のお金（費用）です。
「敷金」というのは、原状回復以外に借主が（部屋の破損など）何かしでかした時の為の「保証金」という性質のお金（費用）です。

＞礼金２...ゼロにするから、退去時敷金償却することを特約事項にいれさせて
＞畳み替えやいくら汚してもあとから請求することはまったくありません
＞特約事項...退去時の畳替え及び室内清掃は借主負担という欄が明記...二本線で抹消して訂正印が押

上記補足内容から察するに、「畳替え及び室内清掃」の特約事項については抹消済みで問題ないのですが、「退去時敷金償却することを特約事項にいれさせて」の特約事項はyachu6koさんが承知したうえで賃貸借契約を結んでいるので“有効（＝敷金返金は不可能）”となります。ただし、書面に“記載”されていなければ、ほぼ無効同然ではありますが…。【←ここ、重要点です。記載有無を確認してください】

一番問題なのは、「畳替え（原状回復の一部）」「いくら汚して（室内清掃）」を貸主側で負担するのに、『いったい何のために敷金を償却しなくてはならないのか？』という点です。これは、裁判の時にもポイントとなるでしょう。
そこで必要となるのが“敷金償却の際の明細（書）”です。

yachu6koさんは、詳細内容の説明を受けたり、明細書を受け取ったりしていますか？
もしまだ説明や明細書を受けていないのであれば、まずはこれらを大至急請求します。その内容いかんで、今後どうなるか大きく変わってきます。裁判でも同様です。

上述した内容に、yachu6koさんの補足内容を見て総合的に判断すると…仮に裁判を起こした場合、おそらくyachu6koさんの言い分が80％以上聞き入られ、敷金返金は可能でしょう。ただし、敷金償却の際の詳細内容によります。
ですが、実際には調停委員が妥協案（和解案）を持ちかけてくると思います。その内容は、おそらく『礼金ナシにしてもらっているのだから、ここは多めにみて、敷金返金は小額で我慢しては...』みたいなことになると思います。

こうなると、簡易裁判を起こしても返金額は少ないと思われるので、実際には下記の方法が最善だと思います。

（１）電話または書面で「敷金償却の際の内容説明」または「明細書」を請求する

（２）説明が口頭のみの場合は必ずメモする。明細書をもらったらコピーをとっておく

（３）「原状回復」とはどういうことかを勉強しておく

（４）不動産業者または大家さんに出向き、『これとこれはいいけど、この修復費は（←原状回復に含まれる、不当であるなどの理由により）納得できないから、この分は支払えない』など返却してほしい旨を申し入れる

（５）これでダメなら『（簡易）裁判起こします』と半分脅しで言ってみる（ただし、『消費者センターに言います』程度では、業者はひるみません。消費者センターが口頭・書面で“勧告”する以外何も出来ないことを業者はちゃんと知っています）

注１）全書類は必ずコピーをとっておく
注２）全会話は必ず録音しておく
注３）業者等にに出向く際には、絶対に女の子ひとりで行かないこと。必ず成人した第三者（できれば法律関係者）に付き添ってもらう
注４）話し合いの際、あいまいな言葉・表現はしないこと「わかりました」「いいです」等だけの返事ダメ

【以上は、限られた少ない情報から判断したものです。従って、実際に不動産業者や大家さんと口頭で違う点や内容についてのやりとりがあり、異なった状況が生じているのでしたらこの限りではありません。ご注意を！】

時間と労力を費やすことになりそうですが、がんばってください。
そして次に賃貸借契約を結ぶ（部屋を借りる）際には、せめて不動産業者の「行政処分履歴」の有無を調べるとともに、既存入居者に「業者や大家さん、部屋の感想・印象」を聞いてから、健全な契約を行いましょうね(^_^)
　　
●http://www.athome.co.jp/atweb_static/howto/howto05.html
●http://fudosan.jp/
●http://www.retio.or.jp/
●http://www.zentaku.or.jp/

追伸　長くなってしまってごめんなさいね...

sigino · Answer

家主です。
#1さんの回答が妥当だと聞いていますし、敷金紛争も経験していますが、裁判官や調停委員も#1さんの回答前半とほぼ同じことを言われます。
ただ、どうも重要事項説明の記載義務の中にこういった特約はないようにも聞きます。

＞しかし退去時の畳替えや室内清掃は借主負担でいいと明記してます。

貸主負担の書き間違いと思いますが、もしこれが借主負担であれば償却とは別個に請求がきます。したがって、相手方は契約書どおりに手続きをしています。
したがって、償却を納得して契約したのであれば、敷金は戻ってきません。
（納得がなければ、特約無効となる場合もあります。）

lotusflower · Answer

一年しか住んでいないのに、汚していないなら２か月分もかけて原状回復する必要もないでしょう。
契約者に一方的に不利な契約は、特約事項に書いていても無効だったと思います。
部屋の写真を退去前にとっておけばよかったですね。証拠になるので。
こういうことは、裁判という手もありますが、お金や時間がもったいないので、とりあえず、消費者センターに言ってみましょう。
不動産屋にも「消費者センターに相談してみます」って言ってみては？
それでもだめなら、不動産屋に内容証明を送ってみましょう。行政書士にでも頼んで送ってもらえば、なんとなく法律＝怖いみたいな感じでビビルと思います。
あとは、様々な相談窓口、最終的に簡易裁判ぐらいでいいかと思います。

todoron · Answer

２ヶ月分の償却というのは、全国的にどこも同じ様ですね。大体、不動産屋と家主の取り分となる金額の目安らしいです。

敷金・礼金として、３ヶ月もしくは４ヶ月分を支払われていると思うのですが、１年くらいというところが微妙ですね。

返金はあまり期待されない方がいいかもしれません。質問文の通りに、『汚してもいないので』であれば、あらたな出費は問題があるかもしれません。そのときは、話し合えばいいと思いますよ。

yuri_s · Answer

＞汚してもいないので、現状回復以外敷金が返ってくるのかと思ってました

本来であれば、原状回復（現状回復ではない）は大家さん（建物オーナー）が負担するよう、国土交通省や不動産各団体で指導しています。
しかしながら、賃貸借契約はまぎれもなく法律上有効な正式契約ですから、特約事項欄に書かれていた「退去時敷金より賃料の２ヶ月分を償却する」は有効であり、あなたがその記述を確認・承知したうえで賃貸契約を結んだのであれば、仕方の無いことです。

ただ、どうして「退去時敷金より賃料の２ヶ月分を償却する」必要があるかなど、不動産業者（宅建主任者）は説明しましたか？　また、それに対してあなたは納得しましたか？

もし説明されていないのであれば、賃貸借契約する際に業者が必ずしなければならない「重要説明事項」をしていなかったこととなり、宅建業法の違反となります。

前述のとおり、基本的には賃貸借契約の特約事項は有効ですが、その内容があまりにも不当であった場合など、『特約事項を無効とする』という裁判の判決結果（裁判事例）も多々あります。

可能性は低いかもしれませんが、まずは不動産業者に明確な説明および撤回を求めてください。
ただし、その際にあまりにも不当なことを言われたら「裁判を起こす」と言うくらいの覚悟があなたにも必要です。（←この時、電話ではなく直接業者に出向いた方がベター。そしてその様子を録音しておきましょう。裁判時に証拠の一つとなる場合も）
そして相手が一歩も引かない場合には、できれば法律家や法律知識のある方に相談してください。（←専門家の大半は有料。市区町村に無料の相談窓口があるでしょう）
その結果、まずは「簡易裁判」を起こすとになると思います。

敷金がかえってこない

#1の者です。

この回答への補足

#4です。

#1の者です。

この回答への補足

家主です。

一年しか住んでいないのに、汚していないなら２か月分もかけて原状回復する必要もないでしょう。

２ヶ月分の償却というのは、全国的にどこも同じ様ですね。

＞汚してもいないので、現状回復以外敷金が返ってくるのかと思ってました

この回答への補足

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