ひっこしの時期って住宅ローン控除に関係しますか？

はじめまして、ローン控除のことで困っておりまして質問させていただきました。

秋に新築の住宅を着工し、年内(１２月中旬）でカギ渡しの予定で工事が進んでおりました。

ところが昨日住宅メーカーの営業から連絡がありまして、「年内に引越しするとローン控除が２０１０年も適用になってしまうので１０年が９年になってしまうので損をする」と突然言われどうしたらよいかわからず、非常に困っております。。。

上記の件の意味がいまいちわからないので色々調べたんですが、引越しという定義でローン減税の開始年数は左右されるのでしょうか？

登記をした日が基準なのでしょうか？
ガス、電気、水道を使えるようにした日なのでしょうか？

年末に税務署の関係機関が新築の家を回って住んでいるかをチェックすると営業に言われたのですが、何を基準にして住んでいると判断するのでしょうか？


今住んでいる賃貸アパートも１２月中旬で契約を切ることはもう大家さんと話しをしているので１年分(数十万円）の控除を損するのであれば、最悪ホテル住まいでもと考えております。


ご存知の方おみえになりましたらお教えいただけると幸いに存じます。

No.5 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/11/26 14:57

No.2です。

間違いとの指摘がありますので、簡単に。
年内ギリギリの引き渡しですと年末残高証明が出ない事はあります。実務を行っている方なら分かるはずですのでご確認を。建売やマンションではあまり無いですが、自己所有の土地の注文住宅の場合でつなぎ等を利用すると、金消が年を越える事が極稀にあります。

固定資産税は固定資産税台帳に載る事で課税されます。登記は関係ありません。1月1日にその家が建っていれば、航空写真や現地で調査し、新築の場合は保存登記前でも課税されます。

なお、所有権移転と書いていますが、移転なら中古のお話ですので関係ありませんね。中古の場合は前所有者に課税されますが、この場合仮に1月2日に所有権移転を行うと、固定資産税は按分しますので、364日分を前所有者に支払います。

No.4 回答者： U1Fs12 回答日時： 2010/11/26 03:14

回答者#1です。

あまり他の回答者さんの揚げ足取りはしたくないのですが…
失礼ながら回答者#2さんが補足と言いつつ、的外れな補足をされていらっしゃるので…

まず、下記指摘について

>12月中の入居で、金融機関との契約が遅れて、年末に年末残高証明が発行されない場合…
>もし金消が1月に入るなどのイレギュラーな事があれば、1年短くなりますね。

建築業者が、残金の受け取りをしないで建物の引渡しをすることは、まずありません。
すなわち、「入居」＝「残金の支払い済」＝「金消契約は完了している」となる訳です。
このため、１２月中の入居が可能であれば、年末にローン残高が存在するという事なので、
本年付の税還付が可能となります。従って、１年短くなることはないのです。

(但し、残金を受け取りもせずに引き渡しをする建築業者がいたり、
回答者さんがポケットマネーで残金を支払い、銀行との金消契約は年明けにゆっくりと…
なんてコトがあれば、１年短くなるのかな？)


つぎに、住民票についてですが…回答が言葉足らずでした。
「建物引渡し」⇒「引越し」⇒「住民票の移動」と誤解をして補足をしている様子ですが、
住宅をローンで購入する場合、順番が
「住民票の移動」⇒「金消契約＆建物引渡し」⇒「引越し」となります。

引渡し以前に、住民票を移動しなければならない理由は、金消契約で銀行が土地＆建物に
抵当権の設定をするのですが、この時に必要書類として、新住所での印鑑証明と住民票が
必要となるためです。

このため、引越し等の実際の入居日を伝えなければ、引渡し以前の「住民票の移動日」が
書類上の入居日として扱われます。


最後に、税務署云々の件です。
税務署が、実地調査をしてまで入居日を確認することはありません。
税務署は、国税を取り扱う部署であり、地方税である固定資産税にはノータッチですから。

ついでに、ローン減税については、税務署は所得税(国税)を還付する立場ですが、
今年還付申請されようが、来年申請されようが、期間１０年＆還付率に変わりは無いため、
還付申請時に小うるさく入居日を確認するコトも無いでしょう。

一応、「１月１日に所有権移転登記をしなければ、その年の固定新税は無税」の根拠のURLを付けておきます。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/in …
まあ、上記URLは東京都の場合ですが、地方でも運用は同じです。

以上、補足の修正です。

それでは。

この回答へのお礼

ご丁寧なご回答ありがとうございます。　非常に参考になりました。

お礼日時：2010/11/28 11:21

No.3 回答者： robo02 回答日時： 2010/11/26 03:10

ローン控除をは、「入居した年から１０年適用」「年末の借入残高があること」「もちろん年末時点で自分名義の不動産登記がされていること」が必要です。

その３要件を考えればわかりやすいかなと思いますが、

入居したとは・・
色々な見方がありますが、
税務署（ローン控除のためには）にケチをつけられないようにするには、
自分に不利にとられる可能性のあることはしないことです。
税務署の都合のいい方で、「入居とみなします」とか「みなしません」とか言われる可能性があります。
たとえば、
住民票を異動したから入居しましたとあなたが主張したとしても、
「実際は引越しまだなんですよね。だったら、入居とみなしませんよ。実態ですから。」となったり、
住民票を異動してないからまだ入居してないんですと言ったって、
「電気もついてたし水道メーター動いてましたよ。入居してましたよね。」となったり、
引越しはまだだったけど住民票だけ異動しちゃったと言ったとしたら、
「実際に引越していないのに住民票を動かすってことはできないんです。だから入居とみなされます」とか。

年末の借入残高があること・・
これが初年度はわかりづらい（混乱する）ことがあるかもしれません。
一般的な銀行の住宅ローンは、所有権を移転＝融資金実行＝金銭消費貸借契約日＝借入残高発生
となるのですが、
公的融資とかだと、融資実行を受けても借入残高が発生していない場合があります。つなぎ融資という仮の融資だったりするのです。
銀行の担当者に確認すれば教えてくれるはずです。
「私の借入残高発生はいつですか？」とか「今年からローン控除に必要な借入残高証明書はもらえますか？」とか聞けばいいと思います。

所有権名義は、司法書士なので、
司法書士に直接もしくは不動産業者を通して確認すればよいと思います。
これも公的融資などは所有権登記日が指定されていたりして融資実行日とずれていたりすることもあります。

私が、想像するに、質問者さんの場合は、
年内に入居（引越し）するのにもかかわらずローン控除が９年になるというのは、
「借入残高が年内に発生しない」「所有権登記が年内にされない」のではないかと思います。
その場合は、年内に引越しをしてしまうと１０年適用のうち最初の１年は適用が受けられず９年間になるので確かにもったいないです。
引越し・住民票異動・残高発生・所有権登記の
すべてが年内になれば、今年から１０年受けられ、
すべてが年明けになれば、来年から１０年間受けられます。（と思います）

あと、固定資産税は、確かに１月１日時点の所有者に課税され納税義務がありますが、
建物は、もう完成しているのであれば年内・年明けにかかわらず同じく課税されると思いますし、
土地は、１月１日時点では売主名義でも引渡し日で日割清算することが多いと思います。
なので、固定資産税は、年内・年明けによって大きなデメリット・メリットにはならないのではないかと思います。
おそらく、売買契約書とか請負契約書の細かいところを読めば書いてあると思いますが、
読むのが面倒だったら不動産屋さんに聞いたらすぐ教えてくれると思います。

長々と書いてしまってわかりにくかったかと思いますが、
つまりは、「年内に残高が発生するのか」「年内に所有権登記がされるのか」がポイントということだと思います。

No.2 回答者： takapiii 回答日時： 2010/11/25 13:12

建築及び宅建業者です。

ANo.1に補足します。ハウスメーカーの方がおっしゃっている事は事実の可能性があります。

鍵を受け取り引越しをすると居住と税務署は認識します。必ずしも住民票ではありません。住民票は参考程度で、実際には税務署員が新築の家を回って、外から居住しているかを確認します。チェックポイントは基本はインフラですが、人が住めばカーテンは付きますし、夜電気が付きますし、生活感のあるものが置かれますし、色々な要因で確認します。
特に年末は確認が多く、12月中の入居で、金融機関との契約が遅れて、年末に年末残高証明が発行されない場合は、入居年も控除対象になるので、1年短くなります。

数日前に9年になるのでは？という質問をされた方がいましたが、その方は年末残高証明が来ているので9年になる事は無いのですが、もし金消が1月に入るなどのイレギュラーな事があれば、1年短くなりますね。

それから固定資産税の課税は登記を必要としないので、1月以降に保存登記しようが、1月1日に建物が建っていればその年は課税されます。税務署は航空写真などを利用しますし、現地も見て歩くので、この状況ですと、仮に登記を1月にしても課税される可能性は大です。
税務署はそう甘くは無いですよ。

No.1 回答者： U1Fs12 回答日時： 2010/11/25 00:55

>「年内に引越しするとローン控除が２０１０年も適用になってしまうので１０年が９年になってしまうので損をする」

年末入居だからといって、控除期間が１０年間から９年間になることは、通常はありません。

住宅ローン控除は、１２月３１日時点でのローン残高に対しての控除となりますので、１２月に入居しても２０１０年分の控除を受けることは可能です。



>引越しという定義でローン減税の開始年数は左右されるのでしょうか？
>何を基準にして住んでいると判断するのでしょうか？

控除の開始年は、引越し日ではなく、入居日がベースとなります。
通常は、「入居日」＝「住民票の移動をした日」とみなされることが多いです。
(住民票の移動は、原則として、現在住んでいる住所にしか移動できないため)



>１年分(数十万円）の控除を損するのであれば、最悪ホテル住まいでもと考えております。

念のためですが、年間５０万or６０万の控除とは、最大限の控除額という意味です。
控除額(減税額)＞納税額となった場合、納税額が控除金額のリミットとなります。
(例：4000万のローン残高の場合、控除枠(最大減税額)は４０万円だが、納税額が２０万円だと、２０万円しか減税されない。)



今回は住宅ローン控除についての質問なので、蛇足となりますが…
固定資産税については、１月１日現在での所有者に納税義務が発生します。
このため、年明けに引渡し(所有権移転)とすれば、固定資産税分得をすることはできます。

以上、ご参考まで。