旧借地権について

平成4年以前の旧借地権の戸建住宅を不動産業者から紹介がありました。

借地権に関して知識がないので下記の件お教え頂きたいのですが。

・旧借地権の場合、更新時期に、借地を借りている者から更新拒絶の通知をしない限り
永遠に借地権を主張できるのでしょうか。

こちらから拒絶しなければ、借地権が主張できるのであれば、価格によっては
買ってもいいかなと思っております。

その他借地権の場合、気をつけておくことがあればお教え下さい。

よろしくお願い致します。

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2010/12/21 10:27

借地権はいろいろとややこしい事があり、地主と借地人の間に争いがあると

裁判所に決めてもらうという手続きがいろんな場合にでてきます。
以下要点だけ書きますが、書き漏れもありますし、詳しい事はハウトゥ本を
一冊買って読まれることを勧めます。

・借地権（および建物）売買の売主は現借地人であるが、買受人が新たな
　借地人になるためには地主の承諾が必要。承諾しない場合は裁判所の許可
　が必要となる。
・地代の更改について争いがある場合には裁判所に申し立てて決定する。
・借地上の建物（登記が必要）を用益している間は何度でも更新可能である
　が建物が無くなったらお終い。（火事の場合など細かい規定があります）
・借地上の建物の改築は初回契約期間内であれば地主承諾は不要であるが、
　更新後の改築は地主の承諾が必要。承諾がない場合裁判所の許可が必要。
・改築許可は以前（平成４年）は承諾料の裁定とともに裁判所が許可して
　いましたが、以降の契約については地主に契約解除権を認めていますので
　これから買う借地建物は改築できるとは限らない。

以上は民法や借地借家法の規定ですが、その他地主との借地契約で特約がある
場合にはそれらも考慮する必要があります。
不動産屋もどこまできちんと説明してくれるかわかりませんから、鵜呑みに
せずきちんと理解した上で判断してください。

　

この回答へのお礼

丁寧に教えて頂きありがとうございます。
是非参考にさせて頂きます。
ありがとうございます。

お礼日時：2010/12/21 11:33

No.2 回答者： takechan5757 回答日時： 2010/12/21 19:21

#1さんが書いていないこと

建て替えのとき、自己資金がないと、建て替えることができない場合があります。
銀行融資を受ける場合、地主の融資承諾書が必要になります。
この承諾がないと、銀行から建築資金を借りることができません。
建設承諾については、地主が承諾しなくても、裁判所が代わりに承諾してくれますが、
融資承諾書に判を押せ、という判決を出すことは出来ません。
建築の承諾と、資金繰りを助けることは全く次元の異なる話だからです。

この回答への補足

お答えありがとうございます。
なるほど、そういう事があるのですね。

旧借地法では、建物が朽ち果てた時点で借地権が消滅する
とありますが、実際はどのように解釈したらよいのかよくわかりません。

たとえば、自己資金で建物を建て替えたり、リフォームできるとして、
地主がそれを承諾しない場合、どういう場合に裁判所が承諾してくれるのでしょうか。

基本的に、裁判所は借地権を持っている者に承諾は出してくれるのでしょうか。

今気になっていることは、旧借地法では、借地権を持っている者が
借地権の継続を希望している場合、何らかの方法でずっと借地権を
主張し続けることができるのかという点です。

借地権を買う場合、買った後の更新時期に、地主に更新拒否されることを
恐れています。

補足日時：2010/12/21 21:26

No.3 ベストアンサー 回答者： takechan5757 回答日時： 2010/12/21 23:53

>旧借地法では、建物が朽ち果てた時点で借地権が消滅する

>とありますが、実際はどのように解釈したらよいのかよくわかりません。
地主側の人間なので、よくわかりませんが、裁判所は、朽廃による滅失をあまり認めないようです。

>たとえば、自己資金で建物を建て替えたり、リフォームできるとして、
>地主がそれを承諾しない場合、どういう場合に裁判所が承諾してくれるのでしょうか。
非訟手続きで出来るようですが、やったことはありません。
認める場合でも承諾料の納付が条件となるようです。
承諾料は、借地権価格か更地価格、どっちか忘れましたが、その１０％くらいです。裁判所が決めます。

>今気になっていることは、旧借地法では、借地権を持っている者が
>借地権の継続を希望している場合、何らかの方法でずっと借地権を
>主張し続けることができるのかという点です。
借地料が払われている限り、強い権利です。
簡単には追い出せません。

>借地権を買う場合、買った後の更新時期に、地主に更新拒否されることを
>恐れています。
更新拒否されても、非訟手続きで出来るようです。
建て替えと同様に承諾料の納付が条件となるようです。

この回答へのお礼

丁寧にお答え頂きありがとうございました。
大変参考になりました。

お礼日時：2010/12/22 01:28

No.4 回答者： takechan5757 回答日時： 2010/12/23 12:14

抵当権が付いていると、

借地権と、抵当権と、どっちが先に登記されたか等、借地権と抵当権の争いがある場合があります。
抵当権側が勝つと、出て行かなければなりません（立ち退き料もありません）。
一般には、借地権は登記されていないことが多く、建物の登記をもって、対抗要件にしているので、
上記争いがあった場合はどうなるかわかりません。

借地権の場合、銀行ローンが組めない場合が多いです（建物は担保価値がないです）。
売る場合にも、買う相手が銀行ローンを組めないので、売ろうとしても売りにくいものになります。