各戸内給水管と給湯管、温水管は専有部分、共用部分？

今、給水管工事をすすめている築２３年のマンションです。　管理規約によると各戸内給水管（枝管）は共用部分と解釈していますが、各自のみが使う給湯管（天井内配管）温水管（床下、床スラブの上に軽量コンクリートで温水管を固定しています。）は、どのように解釈したらいいのでしょうか？　
管理会社にたずねても、専有部、共用部と弁護士により意見が分かれているとのことです。

以下の管理規約の場合
戸内の給水管、排水管（一部階下配管となっています。）、給湯管、温水管は、専有部分か共用部分　どちらでしょうか　　宜しくお願いします。

(専有部分の範囲)
対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した
住戸(以下「住戸部分」という。)とする。
2.　前項の住戸部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
(1)天丼、床、柱および壁については、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
(2)天丼裏、床下及びパイプスペースは専有部分に含まれない。
（3)玄関扉は、錠および内部塗装部分を専有部分とする。
（4)窓枠および窓ガラスは、専有部分に含まれない。
3.　専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、
　　専有部分とする。
　
（共用部分等の範囲）　
　　対象物件のうち共用部分等の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。
別表第２
共用部分の範囲

1.ビロティ、玄関ホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター機械室、電気室、受水槽、ポンプ室、高架水槽、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、パイプスペース、屋上、塔屋、MDF室、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」

2.エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、避雷針設備、消防設備、配線配管等専有部分に属さない「建物の付属物」

3.　管理事務所、集会所およびそれらの付属物

No.4 ベストアンサー 回答者： st_tail 回答日時： 2011/01/23 17:37

マンション管理会社の社員です。

変わった管理規約があるマンションですね。これではもめるのもわかります。
標準管理規約には（２）がありません。これがない場合は、床スラブ、天井スラブ、界壁で囲まれた部分を専有部分として、床スラブの上に転がし配管、あるいは天井裏の配管は専有部分になります。

しかし、質問者様のマンションの規約では、天井裏と床下が共用部分扱いです。
配管類は共用部分にあることになりますから、この場合は配管類は共用部分になります。床、あるいは天井から室内に入った部分から、専有部分になります。

今後は、このような事が起こらないよう、標準管理規約に準拠した形に規約を改正することをお勧めします。

この回答への補足

回答ありがとうございました。　大変参考になりました。高層管理業協会、マンション管理センターとにも相談しました。高層管理業協会は、給湯管は、独立しているため、（温水管（給湯器より床下配管軽量コンクリートスラブ）専有部分であり、給水管、排水管が共有部分である。マンション管理センターは給水管は共用部分、妥当に考えると給湯管、温水管は、専有部分と取れる。しかし、共有部分と考えることもできる。文章が足らないため、あやふやになっている。管理組合として、
皆がどちらにするかを決めたらいいが、共有部分にすると、リホームなどの制約があり、
また、個人使用である温水管（床下配管。風呂の追い炊き機能と温風機能）の場合、共有部部分とすると、
故障した場合、管理組合が、すべて支払わなくてはならない　ことを皆が認識する必要があると言われています。
給湯管、温水管が共用部分、専有部分と意見が分かれ、どのようの進めていったら言いか思案中です。

補足日時：2011/01/24 19:44

この回答へのお礼

結局、管理会社の意見の共用部であるとのもと　進めていく予定です。
管理規約がほとんど変更されていないので、ご指摘のように今後、標準規約に沿った規約改正をしていくこと提案していきます。
大変ありがとうございました。

お礼日時：2011/01/26 08:49

No.3 回答者： kei1966 回答日時： 2011/01/23 16:16

えっとこれを読む限りは、天井の中や床下の管は共用。

床から立ち上がった部分からは専用と読めます。
仕上げのラインを境に専用と共用を分けているようですから給湯管もそれにならえばよいでしょう。
給排水衛生設備の中に給湯管ももちろん入るからです。

マンションによって専用と共用の範囲は違いますよ。
なので何故弁護士の話がでてきたかわかりませんが、管理規約を正確に読むしかないんです。

たとえば、大規模修繕で管理組合が設置しなおした床下からの排水管だけは共用というマンションもありました。縦管は共用、戸内の横引きは専用というところも。

しかし、この規定ではリフォームの際に共用部分を工事する可能性が高いですね。
かといって工事できないと制限するのではなく、図面提出と工事の不具合を起こさない約束をさせ、その工事内容を管理組合に届けるような流れであれば建物の維持管理は明確になり非常に有意義であると思います。

この回答へのお礼

共用部分とするとリフォームのこと心配していましたが、的確なご意見いただき、
リフォーム時の手続きの整備をしていきます。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/01/26 08:54

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2011/01/23 15:56

建物の造り方で違いが生じます

・住戸内配管の場合は各戸メーター以降は専用とするケース
・下階の天井裏に配管がある場合は、メンテナンスの時に、自身の住戸内で完結出来ない
　共用部分としてないと改善工事も出来ない
従って、他から区分する境は躯体であると考えるが、貴マンション規約では天井（二重天井？）
とされているのでしょうか、天井裏に配管があれば、そうでないとならないか
天井や床材の内装改修工事なぞは如何にするのだろうね、仕上材は専用で其の中は共用ですか
仕上材の表面が境なの？寸法や高さを変えたら越境となる、難しいね

この回答へのお礼

給水管、給湯管工事　今後、いろいろと問題が出てきそうです。ご意見ありがとうございました。

お礼日時：2011/01/26 08:58

No.1 回答者： monta47 回答日時： 2011/01/23 15:09

はじめまして、よろしくお願い致します。

専有部分と共用部分の区別は、難しいです。

一般の考え方では、自分の家の中で見える配管などは専有部です。

見えないところは、共用部です。


＞(2)天丼裏、床下及びパイプスペースは専有部分に含まれない。

ということは、共用部？

例えば、水漏れが見えない部分の配管の詰まりだとすると共用部となり
詰まり箇所が見える配管が原因だと専用部となります。

すなわち、原因を特定しないとどちらとも言えないということです。

ご参考まで。

この回答へのお礼

一般には、住戸内の配管は専有部分とのこと　もっぱら個人が使用するものは専有部分（給湯管等）
皆が使うものは共用部分と考えていました。
ご意見ありがとうございました。

お礼日時：2011/01/26 09:05