お教え下さい。
先日、築28年の古アパートの購入を不動産屋さんから勧められました。
土地が120m2、上物が200m2あり、建物前面の4m道路に10m接道しています。
この地域の用途等は、
・第一種中高層住居専用地域で、
・準防火地区の第2種高度地区で、
・指定容積率が200%、
・指定建蔽率が160%、 となっております。
私がよく分からないのは、この容積率についてです。
上記の指定容積率の200%という値で計算すると建物面積の制限は120*200%=240となり、
200m2の上物面積は合法であります。
しかし、前面道路が4mの場合は道路幅に係数0.4を掛け、容積率は4*0.4*100=160%になると
以前本で読んだことがあります。
この160%の容積率で計算すると建物面積の制限は120*160%=192となり、
200m2の上物面積は容積率オーバーということになります。
不動産屋さんに訊いてみたのですが「違法建築でも不適合でも無いですよ」と言ってくれるのですが
いまいち説明が理解出来ません。
物件が建っているのは昔からの住宅街で、この物件を建てた頃はもしかしたら前面道路は4mより
もっと狭かったのじゃなかろうかと思われる場所です。
建てた頃は法律が違ったりしてたのでしょうか?
この物件は現在建っていることに違法建築や不適合建築の問題はないのでしょうか?
どうかお教え下さい。
No.2ベストアンサー
- 回答日時:
お尋ねの件は「建築基準法」にある規定です。
「(容積率)
第52条第2項
前項に定めるもののほか、前面道路(カッコ内略)の幅員が12メートル未満である建築物の容積率は、当該前面道路の幅員のメートルの数値に、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を乗じたもの以下でなければならない。
1.第1種低層住居専用地域又は第2種低層住居専用地域内の建築物 10分の4
2.第1種中高層住居専用地域若しくは第2種中高層住居専用地域内の建築物又は第1種住居地域、第2種住居地域若しくは準住居地域内の建築物(前項第5号に掲げる建築物を除く。) 10分の4(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあつては、10分の6)」
この第2号の通り、「容積率」<「前面道路幅」x0.4 でなければならず、お尋ねの敷地においてはお見込みのように160%が上限となるのです。
ただし、この規定項目は下記サイトによると平成14~16年に追加・改正されたものです。「築28年の物件」であればこの法文ができる以前ですから、その頃は単純に「敷地面積」x200%上限で良かったのです。
法文ができる前に建っていた(建てたときは合法だった)のですから、そのアパートは「違法建築」とはいいません。基準法の最初の部分に、
「(適用の除外)
第3条
2 この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地(中略)がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。」
という規定があるからです。
ただし、こういう建築物は「不適合建築物」と呼ばれます。「違法」ではないが、現在の基準法には「適合していない」という意味です。
「不適合建築」はそのまま建っていることは認められますが、これを改築したり、大改造したりする際には現状の基準法に合致することが求められます。もちろん増築などはできません。
そのことさえ了解していれば、何も問題はありません。
ただし、これはあくまでも「容積率」に限っての問題です。そのアパートの他の部分に「違法な部分」があるかどうかはまったくわかりません。
なお、余談ですが「指定建蔽率が160%」ってことはないですね。建坪率は必ず100%以下のはずです。
建築基準法↓
http://www.houko.com/00/01/S25/201.HTM
詳しくご説明くださり本当にありがとうございました。
助かりました。
建ペイ率は60%です。間違えて書いてしまいました。失礼いたしました。
No.3
- 回答日時:
160です。
一番安心できるのは、
役所に確認申請の台帳がありその面積と比較するのがよろしいと思います。
当時違反だったかが的確にわかります。
少なくとも不動産屋さんの「違法建築でも不適合でも無いですよ」という言葉はあっていません。
信用できない人で残念です。
建築基準法では現行法にあわないものは「既存不適格」といいます。
もちろん、先の回答者さまの言うようにすぐさま取り壊しの必要性はありません。
私はが懸念するのは、2階の床面積が100m2を超えているときと超えていないときでは法的設計条件が違うということです。ぴったり200m2ということはないとは思いますが、昔は、悪質な設計も施工も横行していたので安全性が著しく悪いようであれば何かあったときオーナーの管理責任を問われないかということが心配です。不動産業者が頼れそうならよかったのですが、不適格ともいわないのは信用がありません。
購入するにしても、現行法に合わないから融資が受けられないとか、次回際建築する際は同じ規模で建てられないので融資額を減らすなど何がおきるかわかりません。
購入の際は、できるだけ融資先、購入先、謄本を調べて土地の分割が途中で行われていないかなど、これから経営するに当たってのリスクをさまざまにチェックすべきでしょう。
ありがとうございます。
大変参考になりました。
仲介業者さんも悪い人ではなさそうなのですが、
この商売にありがちな属性をもって営業しておられるようです。気をつけます!
ありがとうございました。
No.1
- 回答日時:
第一種中高層住居専用地域で、
・指定容積率が200%、
・指定建蔽率が160%、
法定容積率は200を採用している。
指定容積の200は
5m×0・4=200
4m道路なので0・4=160
↓
http://koumuten.co.jp/houki/menseki.htm
>物件が建っているのは昔からの住宅街で、この物件を建てた頃はもしかしたら前面道路は4mより
もっと狭かったのじゃなかろうかと思われる場所です。
容積率は建築基準法第52条
基準法の42条以降は
都市計画区域内に適用される
何時都市計画区域内になったかが問題
時期は、その建物の都市計画区域の
市町村都市計画担当課で確認できる。
お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!
似たような質問が見つかりました
- 建築士 建築基準法の接道義務の例外についての質問です。 2 2023/08/08 00:41
- 宅地建物取引主任者(宅建) 宅建の質問です。 この問題の正解丸です。幅が12メートル未満の場合、❶指定容積率❷前面道路の幅×法定 1 2022/11/04 17:20
- 借地・借家 建蔽率、容積率等違反物件について 3 2022/11/10 21:42
- 建設業・製造業 別棟増築について質問です。 鉄骨造二階建て約250m2の建物に住宅用エレベーターを設置する計画をして 2 2022/04/02 13:44
- 家賃・住宅ローン 住宅ローン控除の申請について教えてください 3 2023/02/25 09:07
- 不動産業・賃貸業 不動産業界に詳しい方に質問させてください。 東京都の北区に数年前、2500万で木造築20年、床面積1 3 2023/04/16 18:11
- 一戸建て 高さ制限10mとは 4 2022/10/16 22:56
- 不動産投資・投資信託 自宅です↓ 一都三県 市街化調整区域内 近隣は住宅街のニュータウン 建物面積577㎡ 木造 敷地面積 1 2022/06/02 06:53
- 固定資産税・不動産取得税 マンションの土地の不動産取得税と固定資産税の計算方法の違いについて 2 2022/10/24 21:59
- 一戸建て 建ぺい率や容積率を超えている物件の購入について 3 2022/08/07 11:41
関連するカテゴリからQ&Aを探す
おすすめ情報
デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング
-
通帳を記帳したさいに、見に覚...
-
建退共の収入印紙を購入した際...
-
農林中央金庫、JAバンクやばい...
-
山林に家を建てる場合の費用
-
農協職員ってレベルが低くあり...
-
加入前の発症の場合、(県民共...
-
保険加入できるでしょうか?
-
重説の法令に基づく制限等の調べ方
-
町内会所有の土地売却に伴う課税
-
就職したら国民年金はどうなるの?
-
会社で生命保険に強制加入
-
農協の定期付き終身保険は払い...
-
自営業で労災に加入したいので...
-
セットバック破りについて
-
生活保護受けている人は、こく...
-
合金鋼 市況価格について
-
アーネストワンの新築は評判が...
-
節約術で、「保険は県民共済に...
-
大東建託とレオパレス
-
ニッセンのfamixについて
マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング
-
通帳を記帳したさいに、見に覚...
-
建退共の収入印紙を購入した際...
-
セットバック破りについて
-
町内会所有の土地売却に伴う課税
-
重説の法令に基づく制限等の調べ方
-
コープ共済と県民共済の両方に...
-
がん保険入ってますか? 私は入...
-
都民共済について ポストに都民...
-
会社で生命保険に強制加入
-
建退共手帳の返却について
-
親が警察官で息子の自分(非警官...
-
高校を卒業する子供の保険は?
-
就職したら国民年金はどうなるの?
-
精神科に通っていて服薬してい...
-
山林に家を建てる場合の費用
-
農協職員ってレベルが低くあり...
-
アーネストワンの新築は評判が...
-
譲渡費用としてなぜ認められな...
-
4m道路の容積率は200 or 160?
-
農林中央金庫、JAバンクやばい...
おすすめ情報