融資を受けるのですが、増築部分を登記してません！

セカンドハウスを担保に銀行から融資を受けたいのですが、増築（４畳半程度）をした後、その部分の登記をしていません。やはり登記しないと、借り入れは難しいのでしょうか？。また、将来的には、売却することも考えているのですが、その時も登記していないと不利なのでしょうか。ご存じの方、どうか、よろしくお願いいたします。

No.3 回答者： sacra-home 回答日時： 2011/08/25 17:21

基本的には銀行は増築登記を条件に出してくる可能性が高いです。

また、将来売却する際にも増築登記している状態の方が良いと思います。

が、もし、
前面道路から見てわからない場所を増築しているのであれば、銀行に黙っていても多分大丈夫かと思います。（良いか悪いかは別として）

ただ、登記されていなくても、固定資産税台帳には増築後の面積（現況の建物面積）が記載されているケースがあるので、この場合は銀行にばれてしまいますね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
増築部分は、以前に役所が調査に来ていましたので、面積が増えたことは分かってしまいそうです。
買われる方がローンを使われるのでしたら、やはり登記しておいたほうが良いのかもしれません。

お礼日時：2011/08/26 00:15

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2011/08/25 04:56

　不動産賃貸業を営んでおります。

　セカンドハウスなるものの、全体の建坪や増築部の配置が判らないと断言はできません。

　本体に対して増築部分が無視してよい程度の小ささで、作り方としても、「別な建物です」とはとても言えないような造り（上から見て一体）なら、多分問題なく貸してくれるでしょう。

　我々のような業者ですと、厳しく取り扱われるのです（せんだっても、テナントが内装を変えたら、不動産取得税がかかり、固定資産税も高くなった）が、一般の住宅などで、登記されていない増築部分なんてザラにあります。

　新興住宅地で、いますぐでも５軒や６軒、指摘できます。

　そういう家は登記も申告もしないから、登録免許税も不動産取得税も払わないし、固定資産税も安いままです。これは本当は問題アリなのですが、市役所なども公式に告げ口などが届かないかぎり黙認しています。

　それでも価値が十分にあれば、銀行はお金をかしてくれますので、質問者さんもさほど心配することはないと思います。

　逆に、増築によって面積が一気に２倍になりました、とか、増築部が母屋を出て縁石を歩いて行かないと行けない別棟になっていたりしたら、問題でしょうね。銀行は登記しないと貸さないと思います。


　売却の時は、相手がそれを十分伝えて納得してもらえば、購入者との関係では問題はないと思います。（公的な意味では、問題ありなのは前述の通り）　

　うちの物件でも、「既存建物なんとかで公的にも問題はありませんが、同じ面積の建物はもう建ちません」と言われて、承知で買った物件もあります。

　買うとき「同じものは建たないから安くしてくれ」とはいいました。同様に、「登記がないと不安だから安くしてくれ」とか値下げ要求の材料にされる可能性はありますね。

　まあ、その程度の不利な材料はどんな建物でもあるんじゃないかと思いますが、登記(変更）するに越したことはないでしょうね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
増築の程度によってもかわってくるのですね。ウチの周りも昭和４０年代の建物が多いですが、ほとんど増築なさっています（かなり昔のことですが）。最近は融資が厳しいと聞くもので、少し心配になりました。

お礼日時：2011/08/26 00:09

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/08/24 23:50

登記をするか、解体をするか？いづれかの対応をしませんと借入れは出来ません。

例えば、その増築部分を第三者名義にして、保存も遡って抵当権の設定以前の日付で登記された場合は、貸付した金融機関はその増築部分の所有者に対しなんら対抗出来ません。
そのような事が起きないように、金融機関はあらかじめ保全できる措置を求めるのです。売却時も買主がローンを利用する場合は同様です。
これは現地調査で判明しなくとも、固定資産税の課税内容で床面積など出てきますから、ほぼわかってしまいます。
図面などが無くとも、土地家屋調査士に依頼して費用は8万前後でしょう。また通常は売買から決済の間に売主の義務と負担で行うことが多いです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
建物本体の登記はありますので、多少の増築なら、黙っていて融資を申し込もうと思っていましたが、やはりきちんと登記しないとダメですね。

ただ、もし建ぺい率がオーバーなら、増築した部分を取り壊さないといけなくなる可能性もあるんでしょうか。面積的にきわどいところだと思います。

お礼日時：2011/08/25 00:27