30年一括借上システムって？

最近目立つバナーについて質問です
資産運用のトータルプランニングとおもいますが
一帯どんなしくみなのでしょうか

http://www.asahi-kasei.co.jp/maison/ikkatu/tatem …
https://www.asahi-kasei.co.jp/maison/advertise/a …

メリット、リスクふくめて
お詳しいかた解説をお願いいたします

ちなみに、長期安定収入、資産有効活用、相続対策とかありますが、
実際のところ本当に利回りのでる金融商品のような性質のものなのでしょうか

No.2 回答者： detekoiya 回答日時： 2011/09/02 11:45

http://oshiete.homes.jp/qa6979187.html

これは借主の話ですが、要は所有者がレオパレスから解約されたってことです。


基本的にはレオパでも大東でも旭化成でも同じでしょうね。


30年借上げるから安定ですなんていっても
実際に入居率が悪かったり賃料相場が下がってくれば
中途で保証賃料見直しします、いやなら解約です・・・
容赦なくそんな通告が来ます。

そんな契約で30年一括借上ってどうかと思います。

その会社がつぶれたらそれっきりですし・・・


更地をすでに持っている方の相続対策くらいで
利回りだの投資商品ってのとは違います。

土地から買ってアパート建てたら儲けなんか出ません。

相続等で事実上タダで入手した土地を持っているのでなければ
無縁と思っていいと思います。

No.1 回答者： xiansui 回答日時： 2011/09/01 23:57

あくまで個人的にですが、リスクが高すぎるというのが見解です。

「一括借り上げシステム」は、企業がオーナーさんに対して、もし空室が出ても、一定期間の家賃を保証するという制度です。

いまや、賃貸の大手（レオパレスや大東建託など）だけでなく、ハウスメーカーもこぞって導入しています。

賃貸アパートは、このシステムの普及とともに市場が拡大してきたといっても過言ではない位です。

ただ、「一括借り上げシステム」は、企業にとって実に「おいしい」仕組みになっています。

オーナーの不安を取り除く事で、時には１億円超にもなるような高額なアパートの建設を促し、建設の請負と賃貸の保証の両面で収入を確保できる訳です。

もちろん、一定期間は家賃相場が下がった際のリスクを負います。

但し、例えば「レオパレス」や「大東建託」は、契約後3ヶ月間の「保証免責期間」というものも同時に設けており、この期間は家賃収入が全額、企業の懐に入るカラクリになっています。

「保証期間中に家賃の相場が5％程度下がったとしても、免責期間の収入でカバー可能」とも、業界では言われています。
　
その為か、近年は次々とトラブルが表面化しているのが現状です。

一定期間が経過すると賃料が見直されるので、築年数を重ねるにつれ保証賃料が引き下げられるケースが出てきて、保証料として家賃の「10％程度」を差し引かれることもあります。

国民生活センターには毎年、「契約を急がされた」、「解約を申し出たが、着手金が戻ってこない」などの複数の相談が寄せられているようです。
　
また、企業の営業姿勢に疑問を呈する関係者も少なくありません。

「企業は拙速な営業を行っているのではないか？」
「アパート建設を、相続税など節税対策という短期的な視点でしか見ていない」
「アパート運営・管理という長期的な視点が軽視されている」

と指摘しています。
　
また、住宅の空室率の上昇も懸念されます。

改正建築基準法の影響で一度はマイナスに転じましたが、現在は新設住宅着工数は増加傾向です。

これに比例して空室率は悪化しています。

「2015年には空室率が20％になるだろう」と分析する人もいます。

となれば、将来的に家賃の相場が下がる可能性は高いです。

逆にローン金利は上がることも考えられます。

ジワリジワリと圧力を増していく経営負担に、保証期間中のアパートオーナーは、まず気付きません。

また、保証期間が終了した途端に、赤字経営に苦しめられる可能性もあります。
　
社会的に大問題になる前に、業界全体が制度を見直す必要があると思います。