大東建託30年一括借り上げについて

Question

大東建託アパートのオーナーです。
30年一括借り上げで7年が経過しましたが、このサブリースのシステムに疑問を感じ始めました。
契約解除で検討をしていますが、高額な建築費用で建てたためローンの残高が多く、保証がなくなると返済できるか不安です。
また、契約解除しても大東建託が建てた建物であり、入居者から不評だということが不安です。
ネットの書き込み等を見るとほぼ悪い評判しか掲載されておりません。
あまり鵜呑みにしないようにいていたのですが、あながち間違いではなさそうな気がします。
近所には大東に限らずサブリースの賃貸経営をしてるオーナーがたくさんいます。
しかし、昔から賃貸経営をしてるオーナーは決してサブリース経営をしていません。地元の不動産会社で管理させております。
また、ここ10年でアパートが何棟も建ちそのほとんどがサブリースです。
私はこのシステムが20年後に成り立っているのか疑問です。
できれば契約解除して地元の不動産会社に切り替えたいのですが、
既に大東一括借り上げでスタートして7年が過ぎています。
それでも契約解除して家賃保証のない経営で進んだほうが得策なのか
このまま大東の家賃保障を継続するのが得策なのか悩んでいます。
この業界に詳しい方、アドバイスをおねがいします。
ちなみに、現在まで入居率はほぼ１００％です。ファミリータイプで立地条件も悪くないと思います。
ただ、今でも新築のアパートが建ち続けています。

reomomo · Accepted Answer

元大東建託社員です。ご心配でしたら解除されれば宜しいと思いますよ。そうすれば自動的に管理契約も解除され、お好きな不動産屋に管理委託することができます。そうすれば手取り家賃が5％程度は増えます。ただ入居募集に関しては大東建託は非常に集客力がありますので町場の不動産やとは比較になりません。

＞私はこのシステムが20年後に成り立っているのか疑問です。との事ですが、２０年前も同じことを言われておりました。もともと主さんは何の目的でアパートを建てられたのでしょうか？

目的は相続対策？固定資産税対策？農地の跡継ぎ不在？収益利回り？これは主さんじゃないと分かりませんが、その辺をよく考えた方が良いと思いますよ。建物も築７年という事でデザイン的にも他社アパートと比較しても競争力のある物件だと思います。

大東と縁を切れば、大東は主さんのアパートに優先的に入居者を斡旋する必要がないので満室経営は厳しくなる事だけは間違いありません。ただ家賃保証費は不要ですが・・・・

専門家プロファイル_大長伸吉 · Answer

サブリースについては、メリットとデメリットがあります。
 サブリースで経営を安定させている人もいますが、サブリースがうまくいっていない人もいます。
 これも個別の問題なので、このように多くの人（専門家など）に何度も質問を投げかけるとよいと思います。
 個別の問題として、事業契約、立地、銀行融資、家賃収入、空室率、近隣相場、オーナーの属性、今後の目標設定などにより判断は異なります。
 しかしいずれの場合でも、現状を維持することと現状を変えることに選択がわかれます。
 この場合、現状維持は状況が見えているのですが、契約を解除した場合のメリットとデメリットについては調査が不十分なのでしっかりと調べることが大切です。

mosa123 · Answer

大東建託アパートのオーナーの親族です。
オーナーが寝たきりになったので私がアパートについて窓口になっています。
建ててから８年半になります。大東建託から来年度中に大規模リフォームをするように言われていて、先日見積もりが届きました。約１５０万円です。その前の話だと３００万円と言われていたので、これでも下げてきたのだとは思います。
契約書の建物の見直しという条項に、「１０年を経過後及びその後５年を経過するごとに～修繕取り替えを求めることができる～。」とあります。
そして応じない場合には、解除とあります。
この大規模リフォームの話が出たのは昨年ですので、そろそろalfista105さんに対しても、話が出ると思います。その時を機会に解約（解除）された方が、問題ないのではないでしょうか。
先日、このリフォームに応じない場合はどうなるのかと問い合わせたところ、再来年の３月末で解約だと言われました。
私のアパートは、この頃退居者が増えて、都度都度のリフォーム代も結構な金額です。

simotani · Answer

法的には解約するには違約金が必要になります。
最低限10年の契約更改迄は様子見で、後は下落幅がきつい事を解約理由にして解約すれば。

wencyan · Answer

賃貸マンションのオーナーです。私は、旭化成のへーベルメゾンを建てて、21年になります。やはり、同じような一括借り上げ制度があり、建築の時迷いましたが、保証家賃が安すぎるので止めました。しかし、現状をみるともう少し検討すれば良かったかなぁ、と思っています。それは、建築年数により家賃が下がってしまているからです。新築当時は、平均して69000円だった家賃が、賃貸マンションの過剰供給により、現在は、61000円くらいです。旭化成の場合、30年の借り上げでしたので、保証家賃の設定が30年間変わらないのであれば、メリットはあったかなと思っています。築年数古くなると、空き室が、なかなか埋まりにくくなりますよ。その点もご考慮されてはいかがでしょうか。

fujic-1990 · Answer

不動産賃貸業を営んでおります。

まあ、このご時世に大東建託の株価は安くなっていなかった（高かった）と記憶しています。儲かっているんですね。

ということは質問者さんたちオーナーさんがタップリ儲けさせたということです、私じゃない。
 (^_^;＼(^O^ )pechi!

私も賃貸で飯を食っている人間の端くれですので、それなりに情報も入っておりますが、それらは質問者さんもインターネットなどでご承知のようでありますね。

で、「これから建てるのだが」という相談なら、やめたほうがいいのではないか、とお勧めしますが、すでに建てられた方からの、しかもお尋ねのような見通しについては、誰にも答えられないと思います。

ただ、昔から不動産の賃貸をしている人がサブリースをなさっていないのは、大東建託などを警戒してではなくて、もともとそういう制度がなかったからだろうと思います。

オーナーが老齢化してきて、サブリースしたいなぁと思っても、サブリース会社がもう相手にしてくれないわけです。建てる時にがっぽり儲けるわけですから、建てた後の人は眼中にないという話になっているだけだろうと思いますよ。

最近、サブリース賃貸物件が乱立しているのは、不景気のためほかに利用する用途がない、という事実のせいだろうと思います。

空き地になっていても、固定資産税はかかり続けますし、相続税も更地のほうが高くなりますから何か建てたほうがお得なんです・・・ などと、大東建託ほかが言うと、「なるほど」と思ってしまうわけですよ、経験・知識がないから。

質問者さんもそのようなことを言われたのではないかと思いますが？
 (^^;

で、回答になっていませんが、どっちにしろ、自己責任でがんばってください。

大東建託30年一括借り上げについて

元大東建託社員です。

サブリースについては、メリットとデメリットがあります。

大東建託アパートのオーナーの親族です。

法的には解約するには違約金が必要になります。

賃貸マンションのオーナーです。

不動産賃貸業を営んでおります。

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