自分名義でない一軒家を貸すことはできる？

Question

数年前離婚し,それまで住んでいた自宅（一軒家）を,
離婚相手と連絡を取らずに貸したいのですが,可能でしょうか？

以下現在の状況
・家はまだローン返済中です。
・家と土地の登記上名義は現在離婚相手にあります。
・また登記に,仮登録ではありますが自分の名前も登録してあります。
・住む権利は自分にあります。
・家のローンの支払いは全額,離婚相手に義務がある状況です。
・但し,自分が再婚した際はローンの半分を自分も支払う義務が発生します。
・ローンを完済した時に、その家の登記上名義は自分に変更されます。
・土地と家の権利書は現在自分が持っております。

以上のことは公正証書でしっかりと決めている状況にあるのですが,
離婚相手と連絡を取らず,自分だけで家を借家として貸すことはできるでしょうか？

congrats · Accepted Answer

>離婚相手と連絡を取らずに貸したいのですが,可能でしょうか？
残念ながら不可能でしょう。
賃貸借契約を結ぶには、貸主（質問者さま）に貸す権限が必要です。
これには
(1)所有権に基づく賃貸
(2)賃借権に基づく転貸
の2種類が考えられますが、説明を読む限り所有権は質問者さまに
ありませんし、家賃を払っているわけでもないので賃借権も
ありません。
元夫が所有権を持ったまま無償で使わせるということなので
使用貸借契約と考えられます。
使用貸借では，第三者に対して対抗することができない 〔使用借権を主張できない〕。ですから、もし元夫がローンの支払いを滞った際、競売にかけられても代位弁済（ローンを代わりに一括返済）しない限りは対抗できないです。
また、賃借権でも使用貸借権であっても転貸借のためには、貸主である元夫の承諾が不可欠です。
＞・家と土地の登記上名義は現在離婚相手にあります。
不動産仲介は賃貸借契約の締結にあたって必ず土地建物の所有権登記を確認します。不動産登記簿の住所から元夫に確認がいきます。

＞また登記に,仮登録ではありますが自分の名前も登録してあります。
仮登記とは所有権移転の予約のようなもの。抵当権を抹消できたらまず質問者さまに優先的に権利があるという表記。これがあると簡単に他人に売れない。それだけのものです。
＞・土地と家の権利書は現在自分が持っております。
仮登記して権利証も抑え勝手に売れない状況にはなっていますがそれと所有権とは別物。

＞離婚相手と連絡を取らず,自分だけで家を借家として貸すことはできるでしょうか？
所有権が先夫さんにある以上、承諾を得ずに貸すことはできません。
離婚の際、ローンのついた家を奥さんに住まわせ、夫がローンを払い続けるという
パターンはわりとよく見かけます。
離婚の際の財産分与として所有権移転登記だけでもしてあったなら貸すことは
できたでしょう。（金融機関は抵当権設定者と所有権者が異なると文句を言って
きますが、そういうケースは離婚ではめずらしくないようです）

mibuna · Answer

貸せるか貸せないかと言えば貸すことは出来るだろうけど
自分や家族が住む為に低金利で借りられるのが住宅ローンな訳で
（転勤などやむを得ない場合を除いて）銀行に無断で賃貸に出すと
ばれた時に営利目的とみなされて一括返済を求められたり
金利の優遇が無くなる可能性がありますよ。

もっとも不動産屋もトラブルを嫌って仲介を断ると思いますが・・・。
（契約時に不動産屋から客に対して重要項目の説明が義務付けられているのですが
名義上の所有者に無断で居住者が貸し出す物件と言うのでは嫌がるでしょう）

poolisher · Answer

あなたが今住んでいる家を他人に貸せるかどうか？ということ
については何点か問題があります。

１．あなたと夫の契約
　　あなたへの移転仮登記がなされているということですから公正証書
　　にはその譲渡契約の内容が書かれていると思いますがその内容に左右
　　される可能性があります。
　　契約上の譲渡は済んでいて移転登記をローン完済時期にするというの
　　であればあなたと夫の関係では所有者はあなたですから夫への連絡は
　　不要です
　　一方、譲渡の時期をローン完済時期にするという契約であればそれまで
　　はタダで借りている（使用貸借）ということになりますので、所有者
　　に無断で他人に貸すことはできません。

２．ローン会社との契約
　　ローンの種類は恐らく住宅ローン（自住用途）だと思いますがそうで
　　あれば、その家を他人に貸す事はローン契約に違反する可能性があり
　　ます。ローン契約は違反があると一括返済を求められ可能性があります。
　　だまっていれば分からない可能性もありますが、万一ばれてトラブル
　　になるリスクはあります。

３．借家人とあなたの契約
　　どんな人に貸すかという事にもよりますが、不動産屋を通じて他人に
　　貸す事を想定しているのであれば、仲介する不動産屋は登記簿を取って
　　権利関係を確認すると思います。
　　そして名義があなたではありませんから、その時点で断るかまたは
　　名義人への賃貸の同意を書面で求めると思います。

以上のような問題がありますので、夫に無断で貸すというのはあまり現実
的ではないと思います。

0012abcd · Answer

できるわけがない

自分名義じゃない家（隣の家）を他人に貸せますか？

貸せるわけ、無いでしょ

判る？

hekiyu · Answer

文面から推測するに、離婚相手と質問者さん
の間には、家に対する使用貸借が成立して
いるように思えます。
それを前提とします。

質問者さんが、家を貸すことは可能です。

しかし、その契約は離婚相手には通じません。
離婚相手は質問者さんに出て行けと
いうことが出来ます。
出て行け、と言われれば従う他ないでしょう。

家を借りた相手も、離婚相手に対抗できません
ので、住めません。住んでいれば出て行く他
ありません。

その結果、家を借りた人は、質問者さんに損害賠償を
請求できます。

drum_KT · Answer

文面を読む限り、あなたが現時点でその家に対して行使できる権利は「住むことだけ」のような気がします。

所有権は相手側にありますので、他人に貸すことに関する取り決めをしていないのであれば、別途協議が必要と考えるのが妥当ではないでしょうか？

自分名義でない一軒家を貸すことはできる？

>離婚相手と連絡を取らずに貸したいのですが,可能でしょうか？

貸せるか貸せないかと言えば貸すことは出来るだろうけど

あなたが今住んでいる家を他人に貸せるかどうか？ということ

できるわけがない

文面から推測するに、離婚相手と質問者さん

文面を読む限り、あなたが現時点でその家に対して行使できる権利は「住むことだけ」のような気がします。

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